房地产税改革税制论文

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一、税制模式的要素比较

当前比较成形的房地产税税制设计模式主要有三种，分别为上海模式、重庆模式和社科院模式。从征收对象上比较，重庆税制模式的征税对象是独栋别墅和高端住宅;上海税制模式的征税对象是新购住房，即增量房;社科院模式的征税对象是城镇居民全部住宅。从征税范围上来看，社科院模式的征收范围最宽泛，上海模式的征税范围其次，重庆模式的征税范围最窄。从计税依据上来看，由于重庆、上海两个模式是试点，所以暂时以房屋交易价格征税;社科院模式提出以房屋评估价征税，更接近房屋的实际价值，房产税的增加与房屋价值的升降密切相关，设计更为科学。从税率上来看，重庆和上海模式均设计为全额累进税率;社科院模式仅提出“应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，甚至可以考虑累进制”，没有明确具体税率。从扣除标准上来看，重庆模式按户均面积扣除，独栋别墅按照每套180m2，高档住宅按照每套100m2的标准扣除;上海模式按人均面积扣除，扣除面积为人均60m2;社科院模式也按照人均面积扣除，扣除面积为人均40m2。

二、存量房地产税的收入测算

如果按照这三个模式对现有的全国范围内的存量房进行房产税的测算，可以看出三种税制的功能作用。由于数据寻找的困难，我们无法找到早期的住宅竣工面积数据，最早的住宅竣工数据是从1995年开始，无法反映中国从80年代就开始的公房私售等改革，为了将各种产权所有制的房屋全部涵盖，我们这里使用的是全社会房屋竣工面积指标(包括城镇和农村的住宅和工商业房屋)，该指标是从1981年—2010年。因为存在旧城改造、老房拆迁的问题，所以这个数据有高估的成分，但这并不影响我们对税制设计的分析。别墅、高档公寓的竣工数据可找到的最早始于1995年，基本与我们感受到的实际情况相符。中商品房平均销售价格和别墅、高档公寓的销售价格为2010年的平均价格。重庆模式下，仅对别墅、高档公寓征税，对别墅、高档公寓的竣工面积按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的税率计算，则重庆模式的税制设计下房产税收入为39亿元(如果按照每套180平方米扣除，房产税收入为8亿;按照每套100平方米扣除，房产税收入为70亿)。重庆模式重在调节收入分配，体现“均贫富”的功能，仅对面积占比0.05%的别墅、高档住宅征税，对99.5%的普通住宅不征税，因此税收规模非常有限。而在收入分配的调节上，由于仅关注了别墅、高档住宅，忽视了对多套住宅所有者即炒房者的征税问题，因此，其政策定位既非是筹集收入，也不是抑制房价，仅仅是为了实现“削富济贫”的初衷。上海模式，由于其仅对增量住宅征税，该模式下所征得的房产税通常为负值。以2010年为例，本年竣工房屋面积为30亿平方米，非农业人口为4.6亿，只能保证供应每人6.5个平方米，而上海模式的扣除标准是每人60平方米，因此房产税为负值。但如果我们把上海模式改良为按照存量房来计算，按照人均60平方米的扣除标准，70%的评估率和0.4%的税率，则“改良版”的上海模式的税制设计下房产税可以达到3189亿元。社科院模式，征税对象为城镇全部房屋(不论产权制度性质)，扣除标准为人均40平方米，税率没有明确，仅表示可以征收累进税率，这里对别墅、高档住宅按3%的税率，其他普通住宅按照国际平均1%的税率征税。经计算，房产税收入可达到16508亿元，其中有15926亿元为普通住宅税负，582亿元为别墅、高档住宅的税负，别墅、高档住宅的面积占总面积的比例为0.5%，税负比例为3.7%，体现了纵向公平原则。三种模式下房地产税预计收入占各类收入比如表4所示，重庆模式下的房地产税收入预计为39亿元，占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入规模及其有限。虽然，政策设计者的初衷有调节收入分配的目的，然而受规模小的影响，其调节分配能力有限。改良的上海模式下房地产税收入预计为3189亿元，占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入规模比重庆模式有较大的增加，但依然难以代替营业税的地方主体税种的地位。社科院模式下的房地产税预计收入为16508亿元，占地方财政收入40.65%、占地方税收收入50.48%、占地方营业税收入的150.02%、占土地出让金收入的60.11%。虽然数字有高估的成分，但将社科院模式和改良的上海模式相对比，依然可以反映出该税制设计的优势:一方面，其扣除标准更加合理。2010年城市人均住宅建筑面积为31.6平方米，预计由于城市化建设，城市人口和城市住宅面积将同时增长，至2030年城市人均住宅建筑面积为38.2平方米，人均40平方米比2010年的城镇人均住宅面积高20%，并且在相当长的时间内都超过城市实际住宅建筑面积。相比而言，人均60平方米几乎是实际人均住宅建筑面积的2倍，扣除之后的应税房屋范围将大大减少，因此扣除标准按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的实际税率为评估率70%乘以税率0.4%，即仅为0.28%，社科院模式的实际税率为普通住宅税率1%和别墅、高档公寓的税率3%，即使以1%的税率与上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的税率是世界平均税率水平，因此并不是社科院模式税率过高，而是上海模式税率过低。

三、结语

综上所述，在房地产税的税制设计时，需要注意以下几点:一是征税范围应扩大到全面存量房，才能体现公平正义原则;二是扣除标准上不可过大;三是有效税率不可过低，否则就会出现沪渝试点中的征收成本收益不配比的情况。

作者：葛静