我国房地产税制改革构想

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一、我国现行房地产税制面临的两大问题

1.制度结构设计不合理。

房地产交易环节主要有流转环节、保有环节、收益环节等，流转环节是我国房地产税制要求纳税的主要环节，而在成熟的国家，制度要求只有部分房地产可免征税，如：宗教、慈善机构、医院等，其他的全部应缴纳房产税，且国外的税制要求在流转环节、保有环节、收益环节都要依法征收适当的税款，我国的房地产税制结构过窄，过分注重流转环节的税收，忽视了其他环节的税收，且我国重复征税问题较为严重，税收管理成本较高，难以实现统一管理。

2.税种要素设计不合理。

我国重复征税问题的严重性主要表现在城镇土地使用税和房产税之间、土地增值税和所得税之间、契税与印花税之间。税收轻、收费重是我国现阶段难以更改的事实，由下面两个房地产业收费与税收数据表我们可以发现，费用与税收的比例约为四比一，费用严重高于收税，税种要素设计非常不合理。

二、我国房地产税制改革的目标与原则

1.改革的基本目标。

首先，房价过快上涨，加大了社会的贫富差距，富人投资买房后更富有，穷人只能扮演房奴的角色，这严重影响了社会稳定和扰乱了经济发展秩序，建立一个有条不紊、健康的房地产市场才能对我国的社会经济市场发挥积极作用。其次，保持我国的房地产税收缓慢上涨，房地产是透明的不动产，其税源体现出较强的稳定性，根据前些年的房地产税收收入占税收总收入的比重，可以发现我国的房地产税收比重约在6%左右，稳步上涨的税收趋势才能促进我国房地产市场的健康发展。最后，合理化设计房地产税制，房地产市场体系通常包含开发、保有、交易三大环节，保有环节是房地产市场体系中的最终环节，应在保证在三个环节都适当合理课税的基础上，加大保有环节的税收，完善我国的房地产税制结构。

2.坚持三大基本原则。

第一，税收适度调控原则。税收是国家经济的主要来源，对国家经济有一定的调控作用，适度的税收有利于国家经济的发展。根据拉弗曲线，国家税收收入与税率成正比关系，税率过低会导致税收收入降低，不利于国家组织财政收入；税率上调会导致税收收入增加，但过高的税率会导致经济指标失真，严重影响我国的经济发展状态。第二，税收公平原则。从税基方面来看，横向税收公平原则要求具有同等纳税能力的纳税主体需缴纳同等数额的税款，例如：纳税人拥有的房地产经过房地产价值评估，若评估价值相等，不管面积大小、环境状况、剩余使用年限是否一致都应缴纳等额的房地产税。从税率结构方面来看，纵向税收公平原则要求根据纳税能力的高低确定应缴纳税款的多少，即收入高者多纳税，收入低者少纳税，该原则在一定程度上能缩小社会贫富差距，有利于实现社会公平。第三，立税、少费原则。国家为了实现其管理领导职能，通过税收工具固定地、无偿地、强制地征收税款取得财政收入，合理地进行社会资源分配。收费是在房地产交易环节进行的补偿收费，并不具备强制性和垄断性，而目前我国的税收与费用比例严重失衡，不利于房地产市场的有序稳定发展。

三、我国房地产税制改革的具体途径

1.系统地设计整体结构。

首先，为了缓解开发商、房地产企业资金周转问题，应取消在开发阶段的征税。在开发阶段开发商需投入大量资金，房地产开发企业在征用土地使用权时已一次性支付较高的土地出让金来获取若干年的土地使用权，正是因为这笔不菲的土地出让金，在此基础上再征收房地产开发的相关税费将大大增加房地产开发企业的税负。其次，发生房地产的赠与、交易、继承、租赁等流转行为时，可适当地、合理地征收相关税款，如：赠与税、所得税、营业税、遗产税契税等与流转行为相呼应的税种，但切忌在房地产流转环节课税过重，我国的房地产市场仍有待开发和完善，课税过重不利于房地产市场的健康发展。最后，在房地产保有环节征收的房地产税可被视为财产税，为了实现社会公平公正，构建我国的社会信用体系，应将保有环节设为重点课税时期，把课税对象延伸至所有的房地产类型，避免因纳税人的性质以及获取房地产的方式不同而进行差别对待，但对具有特殊性质的房地产给予适当的优惠政策，如：医院、学校、慈善机构、政府机构等。

2.设置具体的税目、税种。

一方面，优化已有的税种。第一，取消耕地占用税、土地增值税，设立耕地占用税的目的在于保护耕地，而实际在房地产开发阶段支付的土地出让金与耕地占用税有重复之处，耕地占用税发挥保护耕地的作用极为有限。第二，取消印花税，契税与印花税两者之间也存在重复征税的部分，房地产产权在转让交易过程中产生的契税、课税已完全涵括了印花税的功能。第三，将“城市维护建设税”更名为“城乡维护建设税”，纳税主体不仅包括了城市人口，也包括了部分乡镇人员，为了体现社会公平公正，征税范围应包含个人与外资企业。另一方面，弥补缺失的税种。第一，房地产消费税。现行我国对高档住宅与普通住宅使用相同的征税税率，为了缩小贫富差距，调控收入分配不均问题，纳税税率应使用超额累进税率，以相对较高的税率对高档住宅和别墅征收房地产消费税，在社会财富再分配的过程中实现社会公平。第二，土地闲置税。当国有建设用地闲置年限超过两年，国家可按照《土地管理法》收回该项土地的使用权。第三，赠与税与遗产税。征收该类税种可缩小社会贫富差距，合理地调配社会财富，实现社会公平，在借鉴国外先进经验的同时应结合我国的实际国情，填补并完善该领域的空白。

3.优化、简化税制。

目前的房地产交易制度、流转程序均缺乏合理性、恰当性，为了使房地产交易程序规范化，必须加强对房地产交易的管理，从统一登记范围、登记类型、登记机构三大方面统一我国的房地产登记制度，并建立公开房地产信息的网络平台，便于各部门之间进行及时地沟通、了解市场信息变动，不仅有利于人民群众对我国的房地产交易工作进行监督，提高税收管理工作的工作效率，更有利于减少在房地产交易过程中的偷税漏税行为。除此之外，房地产评估制度是制定纳税标准的重要依据，房地产评估制度有利于保证房地产权属的权益，房地产的评估价值较高，其相应的应纳税额也较高，随着社会的发展，外部环境的改善，同一房地产在不同时期的价值并非亘古不变。因此，完善房地产评估制度势在必行，只有尽快完善评估体系，才能使房地产市场顺势发展。

四、结语

通过对我国房地产市场体系的研究发现，目前的房地产税制存在多方面的问题，主要体现在房地产税制结构不合理、税种税目缺失、地方政府难以实行税收权利、计税依据不科学等方面。为了促进房地产市场的健康成长，要求坚持税收公平、税收适度调控、立税少费的基本原则，优化房地产税制体系。

作者：梁永贵 单位：莆田市房地产管理中心