物业管理对房地产销售价格的影响分析

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摘要：房地产开发商在大中城市开发建设的楼盘，多以城市居民住宅小区为主。随着城市居民对居住环境要求的提高，很多房地产开发商通过对房地产市场的研究发现，城市居民住宅小区建设的高档化与高端物业公司进行强强联合，对商品房售价具有重要而积极的正面影响效应，且以此显示了物业管理对新建商品房定价与二手房估价的影响力度。本文从物业管理对一级市场和二级市场的房地产销售价格两个方面，浅议物业管理对房地产销售价格的影响，旨在为一、二级两个房地产的市场销售提供一些相应的借鉴或参考。

关键词：物业管理；房地产；销售价格；影响

依靠物业管理公司管理现代新建城市居民住宅小区，已经悄然遍布全国各大中城市，使城市居民住宅小区与物业管理公司实施联合管理变成了一种社会常态。提供城市居民住宅小区管理服务较好的物业管理公司，他们不仅为居民提供最基本的日常维修、小区的园林绿化和小区的保安保洁等优质服务，还要立足创新物业管理模式，向满足所有小区业主全方位需求方向发展，为居住居民努力营造一个既安全又文明，既温馨又和谐的良好生活环境。伴随不断开发兴起的很多优质城市居民住宅小区楼盘的建设进程，过去曾被人们忽视的物业管理服务，已经渐渐得到了人们的认可，甚或是青睐。目前，不论是城市内的高档小区，还是普通住宅小区，业主在购买商品住宅楼时，既要关注楼房的建筑品质，又很在意房子在未来的升值空间。尽管影响城市住宅商品房的价值因素不是一个方面，但在今天备受人们重视房屋软实力的背景之下，即有没有物业公司的管理，则是人们考虑房屋能否在未来是否有升值空间的重要因素。

1物业管理公司的作用

1.1物业管理公司对房地产开发与销售的支持作用

谈到房地产价格，以市场作为考量标准，它具有房地产本身建造价格与市场价格双重的实体价格基本特征。房地产本身建造价格以市场用地、建材以及各种建筑投资与支出为依据进行考量，其属性为房地产内部掌控的价格。房地产的市场价格才是它面向消费者的真实价格。说到底，人们所说的房地产价格则是市场价格。事实上也是如此，只有将房地产放到市场当中，才能体现到它的具体价值。如果房地产还未进入市场，则无法对房地产价格进行具体定位，市场才是房地产价格的实际反映。当前，房地产领域存在的市场竞争极其激烈，房地产开发商极尽能事创造房地产热卖点，而良好的物业管理公司的管理，则是越来越成为了商品住宅的热卖点，尤其是对那些品牌楼盘更是不可或缺的市场热卖点。这一点早已被业内外的所有人士达成共识。作为城市普通市民而言，他们在选购商品房时，同样是要先了解住宅小区有没有物业管理，如果有物业管理，它的服务范围以及收费标准又是如何，这就是在说明，任何一个购房者都在关注小区的物业管理情况，并成为消费者选购商品房的重要条件。由此可见，物业管理公司对房地产的开发与销售具有较大的支持作用。

1.2对房地产估价的助推作用

何为物业管理？根据我国《物业管理条例》当中的规定，体现如下几个特点：一是由入住小区业主自主选聘物业管理企业；二是被聘物业管理公司须与业主依据我国《物业管理条例》规定，签订服务合同。合同内容需要包括对业主居住房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、管理和养护；三是对相关区域内环境卫生和秩序进行维护。物业管理公司依据服务合同约定完成这些规定动作，即为物业管理。实质上，物业公司的管理就是按照服务合同约定，以一系列的管理活动和服务行为，确保业主房屋得以正常、方便和舒适地利用与使用，确保房屋配套设施与设备安全得以持续和高效地运转，最终不会使房屋贬值而达到其保值增值目的。所以，小区物业管理公司管理活动与服务行为的优劣，对房屋的一、二级市场客观而合理估价均有重要的影响，并使之成为房屋估价的重要因素。相对房地产来说，房地产开发商建房质量优的口碑当然是房屋消费者购买房屋的信誉保证，而优秀的物业管理则是人们入住房屋后生活质量的保证。所有购房者都明白，购房行为是短之又短的决策行为，但买房后的居住，少则是一代人一辈子的事情，多则还有可能是几代人几辈子的事情。从这角度说，购房人愈加关注小区的物业管理情况，因此，小区的物业管理对房地产的销售具有越来越大的助推作用，难怪有些房地产开发商，他们很愿意打出品牌的物业管理招牌，因为他们懂得，优良的物业管理已然成为商品房的品牌延续以及对房地产品牌进行有效传播的软实力。

2物业管理对房地产价格的影响

2.1物业管理对一级房地产市场销售价格的影响

房地产一级市场是开发商销售新建商品房的市场，也是房地产开发商重点关注的市场。影响一级房地产市场新建商品房销售价格的因素有很多，比如新建商品房坐落的地理位置、规划设计的房型、建设施工的质量、临近四周的环境和开发商以及建筑商他们自身具有的市场口碑等等，都可对新建商品房销售带来一定价格的影响。同时，从商品房自身具有价值量较大和流动性较差的特点来看，再加上目前开发商对一级市场上的商品房销售方式多以期房销售方式为主，这就使房屋购买者在选购期房时，不得不更多考虑房地产开发商、房地产建筑商以及未来成型小区服务商（物业管理公司）的市场口碑。市场口碑以及传播于市场当中的品牌是房地产开发商、建筑商和服务商的一种无形资产，也是他们的良好信誉驻足市场的集中体现。在通常情况下，留存在市场上的高知名度和口碑以颂的美誉度是一家房地产服务商（物业管理公司）对一个房地产开发建设的商品房项目的品质和价格提升都有相当大的帮助，有时还可形成一个很好的热卖点。说到物业管理公司对一级房地产市场销售价格的影响，作用于房地产开发商和建筑商身上，其影响的特殊性则是在于：当房地产开发商以及建筑商通过了一定程度的投入以后，并使商品房达到了我国法规的相关销售要求时，他们方可制订面向一级市场的对外销售价格，但商品房对外的销售价格往往又都可以进行量化；可是，扮演房地产服务商角色的物业管理公司，尽管在期房还未成就时，也没对未形成入住格局的期房小区开始进行管理服务时，它却对期房的销售价格却已经产生了影响。但物业公司的这种影响则还是难以形成的量化式影响。由此可以看到，房地产服务商（物业管理）公司对一级房地产市场销售价格的影响，并非是它已经提供了什么样的管理或服务，而仅仅还是通过它的企业在物业管理市场当中所建树的企业品牌，使期房购买者对未来小区的物业管理充满信心，以在期房购买者心目中所产生的，对未来居住房屋的良好预期愿望而实现对期房价格的良性影响。所以，房地产开发商和建筑商在制订面向一级市场期房销售价格时，就已经将未来的物业管理因素给予了充分的考虑，并以其影响对期房价格进行了正确地评估。

2.2物业管理对二级房地产市场销售价格的影响

相比房地产一级市场，房地产服务商（物业管理公司）主要是通过那些已经成就的大量而具体持续管理活动以及提供的服务对二级房地产市场销售价格施加影响。从市场销售形态上看，在商品房二级市场上所构成商品房的成交价格元素要比一级市场还要复杂得多，如果仅取二级市场商品房估价这个角度，对房地产服务商（物业管理公司）影响商品房价格进行简要分析，便可更加明了房地产服务商（物业管理公司）对二级市场商品房价格的影响程度。（1）二级市场商品房售价的估价原则。根据我国《房地产估价规范》规定，对房地产实施估价，既要遵循合法原则，又要遵循最高最佳使用原则，既要遵循替代原则，又要遵循估价时点原则。本文因受篇幅限制，仅对“合法原则”和“最高最佳使用原则”进行简要探讨。对合法原则的理解，可从两个层面进行说明：一是被估价的商品房必须是业主合法使用的，且有合法处分权的商品房（二手房），这是国家法律层面上的规制；二是小区有供全体业主共同遵守的业主公约和有各家业主与房地产服务商（物业管理公司）签订的合法有效的管理服务合同。这是因为小区曾经有了业主共同认可了的业主公约进行自觉遵守，而遵守业主公约则会对某个业主使用和处分自我房产有或多或少的限制，但对于与房地产服务商（物业管理公司）签订的管理服务合同，对小区某个业主使用和处分自我房产的权利和义务也有相应的明确规定或者是相关的约束。为此，对二级市场商品房（二手房）进行估价时，需要考虑房地产服务商（物业管理公司）的某些限制性约束，否则，将影响商品房（二手房）的正确而合理的估价。　　对遵循最高最佳使用原则的理解：需要体现小区与业主双重最高最佳使用因素的考量标准。业主自身不能以自我意志对房屋结构进行有潜在危害性的使用，如装修拆除部分承重墙等，以确保对房屋的正常、安全和合理的使用。房地产服务商（物业管理公司）依据管理服务合同，确保及时维修或管护好房屋配套设施设备，并做好小区环境协调工作，以可持续发展思路，保证房屋的增值空间。只有是贯彻了最高最佳使用原则，才能对商品房（二手房）根据市场变化进行正确而合理的客观估价。这其间，同样有房地产服务商（物业管理公司）很重要的影响因素。（2）二级市场商品房售价的估价方法。对二级市场商品房售价的估价方法有很多，但本文仅以成本估价法为例进行简要解析。所谓的成本估价法是指对商品房（二手房）在估价时点当中而重新建构价格的方法，即市场时价估价法。当然，评估市场时价需要扣除商品房（二手房）的合理折旧，对商品房（二手房）做一个客观而合理的市场销售估价。因此，使用成本估价法关键是如何求取商品房（二手房）重新建构的价格与折旧。欲售商品房（二手房）所在小区房地产服务商（物业管理公司）管理与服务质量的优劣对欲售商品房（二手房）的折旧额度却是有非常大的影响。欲售商品房（二手房）在市场估价上的折旧，它与会计理论上的折旧具有本质上的区别。在对欲售商品房（二手房）的实际估价当中，既需要考虑欲售商品房（二手房）物质折旧因素，又要考虑它的功能折旧因素，还要考虑它的经济折旧因素。欲售商品房（二手房）的物质折旧，与房地产服务商（物业管理公司）有直接关系，如果他们提供的管理与服务确能保证房屋一直是处在正常使用状态下，而又确保了房屋的设施设备安全，并能一再保持它的持续而高效地运转，最终不能因物业管理而使房屋自身贬值。所以，因物业管理而未减少房屋的意外破坏毁损，亦无杜绝延迟维修而致损坏残存的现象，它将会降低物质上的折旧额度。在二手房功能折旧方面，如果房屋功能出现某些残缺或者是房屋设施设备落后而不适用最高最佳使用时，因其造成的房屋价值损失，有时是可以通过优良的物业管理给予弥补。比如从在市场上一直得到持续热卖的小户型二手房来看，凡是物业管理水平高和服务质量优的住在小区，相比那些无物业管理与服务小区或有物业管理和服务，但管理与服务质量又较差小区，其二手房的市场售价均相对高许多，这就充分说明了良好物业管理与服务对二手房并不怎么严重的功能性缺损，不但不是影响房价降低的因素，反倒是使房价增值的原因。至于二手房的经济折旧，同样与小区物业管理难脱干系。假如因物业管理不到位而引起小区居住环境恶化，使小区空气污染严重，甚至有噪声现象出现，都会加大二手房经济折旧的额度。因为目前人们对居住环境的要求较高，愈加关注自己居住环境质量，所以，只有良好物业管理小区才能尽可能保持居民居住环境的良性治理。可见，二手房所在小区的物业管理水平，是影响二手房经济折旧的重要因素。从一定意义上说，二手房小区的物业管理水平与房屋市场估价近乎为正比例关系。从二手房市场估价影响因素角度思考问题，权衡物业管理水平似乎很重要。人们对二手房所在小区的物业管理水平相比一级市场商品房更容易进行评价，业已格局成熟的小区，物业管理水平可使人们看得见和摸得着，究竟是何等管理水平则能一目了然。因此，好的物业管理水平档次，则是促进二手房房价提高的一个因素，反之，又是降低二手房房价的一个因素。

3结束语

物业管理对房地产销售价格的影响，关键是看小区有无物业管理，如有物业管理，还要看其管理水平与管理质量如何。在居民崇尚更优居住环境理念支配下，愈加重视居住小区的物业管理问题。市场售房实践已经充分证明，物业管理对一级市场上的商品房销售价格的制订，具有提升售房价格的影响，起码它是一个重要的影响因素之一，特别是优质的物业管理，其影响程度更大。对于二级市场上的二手房房价，有无物业管理或物业管理水平的优劣，同样对欲售二手房的市场房价有着直接的影响，良好物业管理小区的二手房会比没有物业管理或物业管理水平较差小区的房价高许多。由此可见，不论是一级房地产市场，还是二级房地产市场，作为房地产开发商或建筑商，亦或是二手房业主，在对所售商品房进行估价时，均可将物业管理水平影响因考虑其中，以便对新建商品房或二手房进行科学合理的定价或估价，以物业管理因素拉动商品房快速进入市场销售渠道。

参考文献：

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作者:杨虹 罗成 单位:广东农工商职业技术学院管理系