物业管理角度下的城市社会治理体系

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摘要：随着工业化、信息化、城镇化、农业现代化地快速发展，无论作为宏观层面的社会生态与微观层面的人们对物质与精神生活的追求都发生了质的改变，城市社区治理成为新时代社会治理的最后一公里。本文基于物业管理的角度，以河口区为例，提出围绕推进规范“四位一体”的物业管理体制和完善区、街道两级物业管理联席会议制度两个机制，打造以社区为核心的城市基层社会治理体系。

0引言

随着工业化、信息化、城镇化、农业现代化地快速发展，无论作为宏观层面的社会生态如经济结构深刻变革、利益格局深刻调整、思想观念深刻变化、社会结构深刻变动，还是作为微观层面的人们对物质与精神生活的追求都发生了质的改变，社会治理面临的形势环境变化带来的矛盾风险和挑战之多前所未有。基层是维护社会稳定的第一道防线，只有把基层工作做扎实，把问题解决在基层、把矛盾化解在基层、把感情融洽在基层，才能实现基层社会的长期稳定。党的报告明确指出，加强和创新社会治理，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制，提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平[1]。善于把党的领导和我国社会主义制度优势转化为社会治理效能，打造共建共治共享的社会治理格局，这为我们加强基层社会治理工作提供了根本遵循和科学指南[2]。可以说，基层是社会治理的重心、难点和希望所在。在城市，当前基层治理越来越多的体现为社区治理，社区治理成为社会治理的最后一公里。社区治理作为基层治理体系的重要一环，远未形成社会的共识，属于基层治理体系较弱的一环，存在着职责不清、管理边界不明、治理手段欠缺等问题，作为社区治理重要组成部分的物业管理也不可避免的受到影响。当前从基层物业管理角度看存在着一系列问题，有的正逐步上升为民生的热点焦点成为无法回避的社会问题。以河口区为例，主要存在表现为：部分小区公共设施老化严重，专业经营部门与物业服务矛盾多，老旧小区实行物业管理难，执法部门不愿进社区，业委会（下称业委会）运作不规范，规划设计滞后造成物业管理矛盾多，房开公司重建轻管遗留问题多，老小区公共维修资金收缴困难和不足，房屋辅助产品与主体使用寿命不一致改造费用主体难落实，业主素质需教育提高等。社区是社会治理的最基层，对“四位一体”的物业管理是其管理职能所覆盖的，但搞好物业管理需全社会的参与，需政府全方位的支持，社区独角戏是演不好的。搞好社区物业管理应推进落实两个机制，一是规范“四位一体”的物业管理体制，二是完善区、街道两级物业管理联席会议制度。

1规范“四位一体”的物业管理体制

“四位一体”的物业管理体制即在社区党组织领导下的社区居委会、业委会、物业服务企业各主体共同参与社区事务管理、民主协商有序的管理模式。首先，加强社区党组织建设，把党的绝对领导落实到基层，充分发挥社区党组织在社区建设和物业管理工作中的领导核心作用。建立健全社区组织网络，形成有效的社区党建工作机制，把党小组建在楼栋，把支部建在社区。建立社区党建联席会，每个社区建立党员骨干志愿者队伍，团结带领居民群众积极参与社区管理，形成社区党建工作对社区的全覆盖。其次，做好社区居委会建设，充分发挥社区居委会在社区事务中的主体作用。建立一支素质好、能力强、文化程度高、富有奉献精神、热心社区工作、年富力强的社区居委会队伍，为推进“四位一体”工作模式奠定坚实组织基础。再次，把业委会的工作纳入社区居民自治的整体工作中，做实做强业主这一自治主体，把物业公司的带有公益属性的公共秩序维护服务、环境服务、便民利民等服务纳入社区服务的体系中。当前最重要的是完善规范业委会的成立及运行，目前四方主体中业委会这一环是最薄弱和尴尬的。一方面，从积极的角度讲，业委会在法律地位不明、缺少经费、无有效管理手段等情况下，仍维护了业主的基本权益、对物业公司实施了监督管理。另一方面，问题似乎更多，一是业委会覆盖面不足，如河口区业委会成立不足小区总数的40%。二是成立不够规范，未在社区及居委会指导下按条例规范成立，业主参与度低。三是业委会有名无实，没有发挥应有的作用，既未对物业公司进行监督管理，也未对业主进行教育和维权。还有的业委会成员自动离职，造成业委会无法履职，名存实亡的现象。四是存在业委会乱作为，甚至出现侵占业主利益、损害物业公司正当权益的行为。五是由于经费不足、场所受限，业委会工作积极性主动性差等。社区物业管理的基础是物业公司提供的物业服务，而对此进行直接管理的是业委会，业委会管理能力的高低便直接影响到物业管理，业委会代表业主维权与对管理规约地实施进行监督的作用是其他主体无法替代的。鉴于实践中存在的问题，街道应出台业委会成立及运行的指导规范，对已成立的进行理顺和培训，对未成立业委会的成立专门工作组进行推进。探索和推广业委会进社区党组织，实行业委会与居委会交叉任职，研究解决业委会的工作经费的办法，使业委会真正履职履责。建立明确的对业委会监督管理办法，对业委会的失职违规违纪违约有法可依，有人去查，实现业委会有人愿干、干事者用心担当、失职了可查可追。积极推进物业公司的负责人到居委会中挂职。探索社区大党委制度[3]，将居委会、业委会、物业公司的负责人纳入社区党组织，定期召开社区工作党建联席会，为基层治理提供组织与制度保障。最后，物业管理作为基层与城市居民息息相关的重要领域，在社区管理中是发展较早、市场化最充分的领域，虽然在我国发展了几十年，却远未达到成熟期，规范物业管理行为提升物业管理水平，是推进基层社会治理体系和治理能力现代化的客观要求和无法回避的一个环节。

2完善区、街道两级物业管理联席会议制度

现物业管理中存在的问题也亟需行政的法律的手段介入社区社会治理中，真正将区、街道两级物业管理联席会议制度落到实处。通过区街道两级联席会议，扩大社区的统筹协调权，强化“块块”对“条条”的整合力度，提升基层难题的化解能力。即构成一种X型结构：街道处于中心位置，其向下对接各个社区，向上对接相关职能部门。街道通过居委会、居民、网格员、社区专员感知社区需求，发现和识别社区问题；对于自身无法解决的问题，街道通过两级联席会议机制，由区级平台驱动，传导给主责单位，相关部门前来报到，履行分内职责。对于涉及多部门的基层治理难题，街道根据需求建立联合行动机制，在第一时间控制事态、化解矛盾和问题。目前，基层政府应下很大力气组织专门力量对城市的基础设施、对社区公共设施、对各类房产进行详细的调查摸底，将城市的现状摸清，据此编制切实可行地改造、完善、提升规划，整合各种社会力量，满足人们对城市美好生活的追求。理顺供电、供水、供热、供气、通讯在物业服务中的关系，将专营设施的产权明确出来，真正界定清其管理边界，尤其理顺供水管理不到户的不合理不合法的局面。推动执法部门进社区，使执法真正下沉到基层，让法律成为调整人们行为规范的有力保障和坚强后盾，使私自占用消防通道、毁绿种菜、私搭乱建、宠物伤人、经营扰民、损坏公物、黑恶霸道等违法现象能及时的得到法律的调整，促进社会健康积极向上。促使“社区吹哨，部门报到”的X型基层社会治理的运行机制，不仅成为社会的共识，还应成为自觉的行动。区政府应出台物业管理联席会议的实施细则，并纳入政务督查。街道应以社区为单位，定期召集物业管理联席会，解决物业管理中存在的问题，使群众的合法诉求很好地得到解决，将物业管理纳入法治化规范化的轨道上来，推动基层社会矛盾解决制度化、常态化。过去基层社会治理的重心政府长期放在农村，这有他的历史合理性，随着城市化不断推进，从理论层面上人们认可了基层社会治理已经转移到城市，进了社区，可从实践行动上却远未到位，更多的是体现了“建城”。今后基层政府的工作重心需切实做到四个转变，才能真正适应当前基层社会治理的需要，即实现由农村到城市的转变；实现由“建城”到“管城”的转变；实现由重城市基础设施到重社区公共设施的转变；实现由满足人们基本生存之需到满足美好生活之需的转变。物业管理是支撑这四个转变的最终落脚点，最终要从物业管理中体现出来，而造成当前物业管理尴尬局面，造成社区管理被动的根本原因就在于此。可以说提出我国社会主要矛盾的变化，也为实现政府职能的转变提供了最充分与必要的基础理论支持。我国城市化进程中的“建城”阶段已基本完成，今后应更多的是以完善和提升公共设施，探寻弥补小区建设及城市建设快速推进中遗留的不足与矛盾，让人们贴身感受社会进步对人们生活的改善的新的发展阶段。

参考文献：

[1].决胜全面建成小康社会，夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利[R].2017.

[2]马海韵.“共建共治共享社会治理格局”的理论内涵—基于社会治理创新的视角[J].北京交通大学学报（社会科学版），2018，17（4）：137-145.

[3]湖北省武汉市江汉区委组织部.湖北武汉：社区建起了“大党委”[J].党员文摘，2009，1：28.

作者：赵海江 程国伟 赵雪胜单位：山东省东营市天海有限责任公司 山东省东营市河口区住房和城乡建设局