物业管理电气设备维护保养方法分析

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摘要：物业管理中电气设备维护与保养是保证电气设备性能与价值发挥的有效途径，以此为研究中心，分别从设备维护、保养管理两方面分别阐述与总结有效措施，以此达到解决设备故障，提高设备安全性的目的。

关键词：物业管理；电气设备；直观检查；对比法

电气设备维护是保证电气设备正常运行的关键，物业管理中电气设备维护直接影响到人们的正常生活。尤其是现代化建设环境下，物业管理着商场、住户区、办公楼等场所的正常运行。电气设备与人们生活紧密关联，电气设备逐渐朝着智能化方向发展，对维护与保养操作要求更加严格。在这种发展背景下，物业管理积极总结电气设备维护经验，提高保养专业性，保证电气设备正常运行的同时，延长电气设备使用寿命。

一、物业管理中电气设备维护有效措施

对于物业管理来讲，电气设备维护是基本职责，是保障电气设备安全的重要手段。物业管理中的电气设备多属于公共配套设施组成，涉及到电梯、通风、照明、消防、配电、给排水以及供暖等度哟方面，如果不能及时对电气设备加以维护，将会导致整个系统被迫停止运行，为业主带来诸多不便，降低物业服务质量。电气设备维护工作的开展，必须严格遵循维护原则，做到维护操作规范，维护人员必须持证上岗，具备专业技术能力，能够准确剖析电气设备出现问题的原因并且及时解决。

（一）电气设备维护原则电气设备维护之前，遵循先动口后动手原则，提前进行电气设备使用询问，了解详细情况后再进行检查。检查过程中，遵循先检查外部，后检查内部的步骤原则，先从机械方面入手，后检查电气。检查结束后按照先对设备加以清洁，随后进行设备维修原则，先检查简单的问题，后研究系统、复杂的问题。先检查电气设备电源，后检查电气负载。先解决电气设备故障，后对电气设备进行调试，有效控制电气设备运行[1]。

（二）电气设备维护步骤1.做好维护调查工作及时对电气设备情况进行调查，了解电气设备故障情况，是否存在声音异常或者气味等，是否已经做了应急处理，存在违规操作等行为。2.对电气设备直观检查电气设备直观检查中，主要通过观看设备外观是否存在问题，听设备运行声音，触摸设备是否高温或者有其他情况，闻设备是否出现烧焦或者其他气味。若电气设备散发出异常气味，则表示可能存在短路或者绝缘被烧焦等情况，及时检查电气设备的电源与设备本身线路情况。直观检查是电气设备深入检查的基础，帮助设备维修人员更好的确认故障，并且将故障控制到最小范围。3.检测工具的检查应用应用检测工具对设备进行详细检查，常用的仪器设备主要包括万用表、红外线测温仪、电流表等，检测设备的电压、运行速度、温度等情况。4.选择适当的检测方法物业管理中电气设备维护检测主要涉及到如下几种方法，实际检测中根据具体情况选择适当的检测方法。（1）对比法电气设备维护检测中，根据检测获得的数据与设备日常应用记录数据、说明书介绍数据进行对比，以此确定出现故障的位置与原因，这种方法被称之为对比法。对比法应用中，需要注意部分电气设备之前并没有任何记录数据，对比的对象必须为相同类型并且能够正常应用的电气设备。相同设备中的元件控制属性相同，因此可以为电气设备检查对比提供有效参考。（2）置转换元件法部分电气设备的故障检查不及时，或者已经出现故障很长时间没有处理，这种情况下，需要对元器件进行实验检测，以此来检查电气设备系统运行期间是否因为该电气设备引发，这种方法为置转换元件法。此方法在应用中，一定要注意拆下设备元件之后，记录元件检测情况，发现元件存在损坏，及时更换相同性能的元件，恢复电气设备的运行。（3）逐步开路法所谓逐步开路发，主要从电气设备多支路进行检查，如果设备正常运行中在出现冒烟或者升温、火花等情况，故障原因以电路为主。电气设备中电路线路复杂，线路短路如果没有明显的熔断或者烧焦很难发现，应用逐步开路法对多支路联合检测，记录通电试验情况，从而确定故障电路位置[2]。如检测电气设备电路情况时，熔断器连接后线路熔断，将断开位置重新连接再次测试，依然出现熔断，则表示该线路元件存在问题。

二、物业管理中电气设备保养与管理措施

电气设备保养与管理中，必须提高管理意识，认识到电气设备管理对物业管理的重要性，端正电气设备管理态度，掌握保养技巧。物业管理需增加电气设备管理资金投入，为电气设备安全运行创造更安全的环境。电气设备保养需要随时参考设备运行资料，及时记录设备资料，创建电气设备管理档案，保证电气设备原材料、运行数据记录资料以及维修资料等保存得当。设备资料必须详细到电气设备原理图、采购记录、安装调试等内容，为电气设备科学保养以及系统管理提供有利条件。电气设备安全保养，注意做好故障处理工作，及时解决电气设备故障，对更换的元件定期保养。电气设备本身必须做好日常护理工作，设备结束工作及时清理，检查设备是否已经停止，电源连接是否安全。电气设备工作环境特殊，多位于潮湿空间，所以必须注意设备防腐蚀处理，避免设备因为被腐蚀工作寿命缩短或者出现各种运行故障。日常管理到位基础上，配备好电气设备常更换的零件，能够在出现故障的第一时间完成更换，确保不会影响电气设备正常运行，设备零件保存方面注意防潮、除尘处理，防止因为环境原因影响电气设备与设备元件的性能。

三、某物业电气设备维护与保养实践

（一）电梯设备的维护与保养电梯设备的维护与保养工作，包括电梯制动器、曳引轮检查、层门检查以及限速装置检查等。根据对电梯的实际应用以及电梯保养要求，具体维护与保养如下：1、制动器、曳引轮、曳引钢丝制动器的维修与养护，直接关系到电梯运行的安全，是重点检查内容。必须有效对张紧力进行控制，检查制动器中制动片状态，如果超出磨损规定范围，则需要马上更换。检查制动闸瓦能，如果使用范围无法达到75%必须立即更换，避免出现制动器故障，威胁电梯安全。曳引轮检查中，重点对下陷情况进行检查，如果存在槽型变形或者下陷不均匀等情况，一定要及时进行修理或者根据实际情况更换新的曳引轮。曳引钢丝绳检查，一直存在一个错误的检查方式，应用黄油涂抹钢丝绳，以此提高钢丝绳的润滑度。但是这种做法并不正确，电梯运行中钢丝绳受到虽然受到摩擦，但是如果以黄油进行润滑，摩擦力无法控制，反而增加电梯运行风险。正确的保养方法是将表面油污等进行有效清除，协调曳引钢丝绳的表面张力，保证曳引钢丝绳运行正常，电梯运行安全。2、电梯层门、限速装置、导轨电梯层门的维修与保养十分重要。根据电梯故障发生位置统计，80%的故障均集中在层门位置。做好电梯层门的调整与保养，及时检查电气联锁状态，保证电梯层门时刻处于健康安全状态。检测电梯层门的灵活性，保证电气节点的可靠性，这样才能提高电梯层门使用质量。当然还要注意门间隙的检查，如果电梯层门出现问题，必须保证紧急开锁装置正常应用，定期对紧急开锁装置进行检查，保证其在打开电梯门后可以立即自动复位。注意电梯门间隙，客体与货梯的间隙标准分别为1-6mm、1-8mm。在此基础上及时测量门刀、层门距离、门锁滚轮啮合情况。限速装置维护与保养，需要关注其灵活性。因为电梯在长期使用中，受到各方面因素影响，限速器会出现迟缓的情况，这需要日常检查中必须十分注意。在当前检查频率基础上进行适当调整，增加检查次数，以此时刻掌握限速器的灵活性。定期对限速器进行检查与调整，钢丝绳会受到影响出现延长，一定要及时对钢丝绳进行调整，保证其长度在规范范围内。如果发现限速器出现故障，第一时间将其送回厂家做全面检修处理，非特殊情况外，维修人员不能随意对限速器进行调整。导轨方面的检查，选择适当的润滑油，及时处理导轨工作面损伤。3、缓冲器、电气设备电梯缓冲器方面，保证其固定位置科学、可靠，定期对缓冲器进行防尘处理，防止缓冲器受到外界因素影响出现运行问题。除此之外还要对电梯的重导靴润滑方面进行检查，观察反绳轮磨损情况，电梯的轮轴润滑处理等。保证其他装置固定到位，导靴安全可靠，结合实际情况有效处理部件更换等。对于电梯中的补偿链同样需要定期检查，确保所有螺丝位置均没有松动现象。电器设备维护与保养中，定期对电器设备清洁，及时将灰尘清除。观察电动机以及变压器等温度变化，科学预防温度过度现象，保证电压运行稳定。

（二）中央空调维修与保养中央空调作为物业管理中重要电气设备，其维修保养主要包括检查性保养与预防性保养。其中检查性保养，中央空调应用期间根据应用时间段制定检查计划，中央空调正常运行中，因为某些原因会出现各种问题，需要对其进行定期检查，及时解决空调运行问题。预防性的保养，需要从中央空调购买期间便开始保养，根据厂家给予的预防故障建议，及时对空调制定预防性的保养计划，定期进行清洗，及时更换换热器铜管等，提高空调运行效率。中央空调具体维护与保养包括如下内容：第一是对电气开关的检查，保证电气开关接触正常，及时检测中央空调电源接触性能，一旦出现温度升高的现象，及时停止运行或者采取有效措施，保证空调正常运行。提高空调水系统的检查与保养重视，做好维护工作。尤其是日常维护中一定要确保水的安全，防止铁离子等污染，侵蚀空调树脂罐。控制空调电压不会出现过大波动，保证中央空调水系统稳定。定期对在树脂进行浸泡，以盐水为主，通过盐水浸泡，能够延长树脂性能。第二，及时对过滤网进行处理，尤其是中央空调中的水系统，还包括风管系统。定期进行清洗，及时检查是否存在问题，对于经常出现故障的位置做好防尘处理。增加过滤网清洗次数，确保中央空调运行安全稳定。在此基础上做好冷凝器的养护，及时清洗的同时，还要及时应用毛刷进行深入处理，蒸发器盘管同样如此。毛刷处理需要注意，一定要以垂直方向进行清扫，否则会损坏蒸发器盘管肋片，导致其正常运行受阻。除此之外，如果中央空调长期处于停机状态，再次重启一定要提前对中央空调进行全面、彻底的清理，启动之后需要将内部干燥处理，必须空转2小时，所有运行正常后，关机再次重启，保证中央空调的正常工作。结合上述物业电气设备电梯、中央空调的实际维护与保养，掌握更详细的保养方案，根据电气设备实际属性与运行需要，做好仔细养护，重视细节处理，这样才能保证电气设备应用质量，提高物业电气设备维护与保养质量，有效节省设备维护成本。

四、结束语

综上所述，真正认识到电气设备维护保养对物业管理的重要性。物业管理与电气设备维护紧密相连，电气设备维护具有整体性与系统性特点，是复杂的系统工程，电气设备维护一定要做好细节处理，防止障碍处理细节被忽视，选择适合的检测与解决方法，及时解决设备故障，提高设备运行安全性。

参考文献：

[1]张卓.浅析房屋物业中电气设备的管理与维修[J].城市建设理论研究(电子版),2017(11):181.

[2]孙更新,吴贵文.浅谈如何加强设备维护保养及管理[J].环球市场,2017(4).

作者：陈焕祥 单位：江苏省特种设备安全监督检验研究院无锡分院