轻资产运营在物业管理企业价值的影响

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摘要：日益激烈的行业竞争和不断上涨的人工成本使得传统的物业管理将难以为继，物业管理企业急需创新发展经营模式，以求更长远的发展。本文选取了主动进行轻资产运营模式转型的物业管理企业——彩生活为案例分析对象,分析轻资产运营模式对物业管理企业价值产生的影响,并为其他物业管理企业向轻资产模式的转型升级带来一些启示。

关键词：轻资产；轻资产运营模式；企业价值

一、前言

传统的物业管理企业采用的是劳动密集型的经营模式,但日益激烈的行业竞争和不断上涨的人工成本使这种模式已经不再适合物业管理企业的发展需要,一些物业管理企业为了寻求长远的发展已经选择进行轻资产转型。目前关于轻资产运营模式对企业价值影响的研究还比较少,本文结合彩生活的案例分析轻资产运营模式对其企业价值带来的影响,同时为其他物业管理企业的经营发提出一些具体的建议。

二、案例介绍

（一）彩生活的基本情况。彩生活成立于2002年，2014年在港交所上市。它是国内第一个由传统物业服务模式转型为“互联网+物业”的企业，主要提供物业服务、楼宇智能和社区服务。彩生活将互联网+思维运用到物业管理中,创立了新的物业管理模式,将物业管理由"物的管理"转变为"对人的服务",并开发出以社区服务为基础的社区服务平台-彩之云,为社区成员提供"衣食住行娱购游"等多方面的服务。

（二）彩生活轻资产运营模式的动因1、降低运营成本。随着国家对最低工资标准政策的出台，人工成本在增长，物业管理企业面临较大的成本压力。实施轻资产运营模式，将互联网技术运营到物业管理中，可以减少用工数量，降低企业的人工成本和运营成本。2、行业竞争日益激烈。随着人们生活水平的提高，人们对物业服务的需求大幅增加。巨大的市场需求促进物业管理行业的快速发展。行业快速发展的同时也加剧了行业竞争，企业要想保持一定的竞争优势，获得长远的发展，就必须要进行经营模式的改变，因为传统的物业管理模式已经不能满足当前的市场需求，市场更需要的是信息化、自动化、人性化的物业管理。实行轻资产运营模式能帮助物业企业助物业企业实现信息化、自动化、人性化的物业管理。3、传统物业管理模式向社区服务模式的升级发展。随着人们经济水平和消费能力的提高，人们需要更优质、快捷和全方位的物业服务，所以物业企业应该将传统物业管理模式向社区服务模式升级发展。4、互联网+思维推动物业转型。将互联网+思维应用到物业服务中，升级物业平台产品和服务，为物业管理企业拓展增值业务创造良好的基础。

三、彩生活轻资产模式运行策略

（一）重构成本结构，降低运营成本。传统的物业管理企业主要经营成本是人工成本。而近些年，人工成本在不断上涨，为了解决难以上调的物业费和不断上涨的人工成本之间的矛盾，彩生活利用互联网技术建立了低成本、高效率的物业管理体系。彩生活还将秩序维护、清洁等环节进行外包，节约了40%的物业服务成本。

（二）构建社区生态圈。2013年彩生活利用互联网技术推出“彩之云”O2O平台，联合社区O2O供应商营造1 公里社区服务商圈，为社区住户提供房屋维修、金融服务、房屋服务、餐饮等社区服务。

（三）开展社区金融业务。为了扩大融资渠道,彩生活提出“社区融资”的概念，彩生活的社区融资主要是通过“彩富人生”互联网金融平台提供金融服务。利用社区大数据了解业主的投资需求和偏好，有针对性地提供其所需的金融服务，社区住户在购买金融服务后可以选择抵消部分物业管理费。这样将物业管理服务费收缴工作和金融产品综合在一起的销售既可以增加产品用户的粘性又可以扩大企业的融资渠道。

（四）扩大企业品牌影响力，加速市场规模扩张。为了扩大品牌影响力，彩生活多次收购其他高端物业管理公司，提升公司高端客户群体。除此之外，彩生活采用平台输出战略为区域性的物业管理服务公司提供咨询顾问服务，这样通过扩大服务范围也可以扩大品牌影响力。

（五）提供高质量的服务，建立良好的客户关系。企业长远发展的根本是低成本、高质量的服务。为了为客户提供低成本、高质量的服务，彩生活有专业维修、保洁的队伍和专业的设施或设备。良好的客户关系会提高公司的服务满意度，所以彩生活一直很注重良好客户关系的建立与维护。

四、轻资产运营模式对彩生活企业价值的影响

彩生活是在2013年开始进行轻资产运营模式转型的，所以为了分析轻资产运营模式对彩生活企业价值的实际影响，本文将实施轻资产运营模式前后的数据进行对比，主要从财务绩效和社会价值两方面进行分析。

（一）优化财务绩效1.偿债能力提高。流动比率是指在偿还短期债务前，企业用流动资产偿还债务的能力，可以用来表示企业的短期偿债能力，一般认为流动比率在2左右比较好。企业的长期偿债能力用资产负债率来表示。彩生活的存货主要是设备和工程维修零部件，金额较少，在资产的占比较小。在2013年实施轻资产运营模式前，公司的流动比率接近1，说明公司的流动资产刚好能偿还流动负债。在实施轻资产转型后，公司的流动比率整体在上升，其数值在1.48和2.4之间，表明实施轻资产运营模式后提高了其偿还短期债务的能力。彩生活的资产负债率在其轻资产转型前处于较高水平，公司存在一定的财务风险。2013年的资产负债率下降了，基本保持在50%~60%，2014年的资产负债率下降到32.03%，这是因为公司2014年在香港上市获得大量的权益类资金。2014年之后，随着公司的发展，资产负债率又恢复到正常水平。由此可以看出，轻资产运营模式确实增强了彩生活偿还短期债务和长期债务的能力。2.获得持续盈利能力。毛利与销售收入的比值被称为销售毛利率,是指未扣除费用时的所能确定的销售收入的实力。销售净利率是指扣除成本费用后企业所获得实际利润，最能反映出企业的盈利能力。2013年彩生活开始布局社区生态圈实施轻资产运营模式。2014年为了扩大市场规模，彩生活坚持内部增长和并购结合， 2014年并购了新加坡、香港物业管理企业和开元国际物业管理公司，迅速拓展了公司业务，大幅度地提高了公司营业收入。2015年公司的销售收入增长率高达112.63%,2016年的销售收入增长率虽下降，但彩生活仍然在扩张。实施轻资产运营模式后公司拓展业务的速度更快，销售收入得到不断的提高。彩生活的内部增长依靠的是社区O2O平台上的增值服务和品牌输出，它们都会有助于提高公司的销售毛利率。从图1可以看到，2013-2014年公司的毛利率是上升的，2014年的销售毛利率达到79.60%，远高于2011年和2012年的毛利率，而销售毛利率的提高就会带动了净利率的上涨。2015-2016年销售毛利率却下降了，原因是在收购其他物业公司时增加了很多包干制物业服务管理费，降低了公司的毛利率。通过对轻资产转型前后销售毛利率、销售净利率和销售收入增长率的对比分析，我们发现采取轻资产运营模式确实扩大了彩生活的业务规模、销售收入，提高了它持续盈利的能力。3.提升运营能力。因为彩生活的存货很少，所以在分析其运营水平时主要选取了应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率这三个指标。2011年-2014年的应收账款周转率是在下降，这是因为公司在扩张业务时未对公司的应收账款进行良好的管理和控制。2015年-2016年的应收账款周转率有上升趋势，这主要是因为随着轻资产转型的深入，社区金融服务的开展,公司将理财产品和物业费结合起来，提高了物业服务费的缴收率。流动资产周转率和总资产周转率在2013年以后都呈上升趋势，这也说明轻资产运营模式的实施有利于提高企业的运营管理水平。4.成长能力增强。彩生活一直在扩大自己的物业管理面积，尤其是在2013-2016年之间物业管理面积增长得比较快。2011-2016年彩生活的销售收入和净利润都在增加，尤其是2014年的销售收入和净利润水平得到很大提高，这是因为2014年上市后，公司利用从市场中获得的大量融资进一步加快对外并购的速度，快速增加物业服务范围。2015年的销售收入增长率达到112.63%的高水平主要是因为并购了开元国际管理有限公司，极大地扩大了公司的物业服务范围。虽然销售收入增长率得到大幅度的提高，但由于同时增加了很多包干制物业服务管理费，净利润增长率也降低了很多。彩生活的服务范围和收入在快速增长，公司具有较强的成长能力，这也是得益于轻资产运营模式的实施。

（二）社会价值逐步显现1.提供优质服务，建立良好的客户关系。对于物业管理企业，社区住户都很关注其保洁、保修、秩序维护和保绿等基本服务的质量。彩生活为了提高保洁、保修、秩序维护和保绿等服务的质量水平，不仅成立了专业维保机动队和保洁机动队并为他们配备专业化的设施设备，而且还对其进行科学的安排和监督。公司通过彩之云APP、400电话和彩生活空间店与客户进行信息沟通并有效处理客户的问题。彩生活在采取轻资产运营模式后一直坚持提供优质服务和与客户建立良好关系，使公司的社会价值逐步显现。

（二）企业的社会责任感不断增强。2015年彩生活成立了彩生活慈善基金会，主要资助一些因身患重病或遭遇意外变故而经济困难的业主、住户和公司的员工。为了提升青少年儿童素质文化教育，繁荣社区文化，2016年它推出了“广公益彩课堂”。这些社会责任活动的开展是彩生活在轻资产转型过程中社会责任感增强的具体体现，它们会有利于提升企业的品牌价值。

（三）品牌影响力扩大。彩生活自轻资产转型后获得过许多奖项和称号如 “中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、 “中国物业服务特色企业企业-智慧社区”称号和 “金狮奖-最具成长性公司”等奖项，这些都是公司品牌影响力扩大的具体表现。

五、结论与启示

（一）结论1.轻资产运营模式促进物业管理转型，再造物业管理价值点。传统的物业管理服务内容和营业收入来源较为单一。轻资产运营模式大大缩减了人力成本，彩之云等软件系统的投入、社区金融服务的开展以及线上社区商圈服务的建立极大地丰富了物业管理的内容。彩生活通过建社区服务生态圈，实现了物业服务收入来源的多样化，再造了物业服务价值点。2.轻资产运营模式有利于增强公司的竞争力和企业价值。彩生活将互联网技术与物业管理结合起来，降低了人力成本，在市场竞争中占有一定优势。同时，彩之云等软件系统的投入、社区金融服务的开展以及线上社区商圈服务的建立极大地丰富了物业管理的内容，不断增强市场竞争力，提升企业市场价值。公司一直在提供优质服务的同时注重与客户建立并保持良好的关系，积极增强企业社会责任感，使得企业的社会价值得到提升。

（二）启示随着人们经济收入的提高，人们需要的是多样化、全方位的服务，传统的物业管理已经不能满足人们的需要。传统物业管理企业需要改变业务模式，从对“物”的管理转变为对“人”的服务，并将互联网技术与物业管理有效地结合起来，发展多样化业务。物业企业应该积极构建“社区服务体系”，将互联网技术运用到社区医疗、社区金融等领域，不断拓展新的增值服务，寻找新的利润增长点。同时，物业企业应该注重良好客户关系的建立与维护，努力提高客户满意度。

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作者：侯兰兰 单位：新疆财经大学