物业企业实施全面预算管理问题及建议

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摘要：近年来，随着房地产行业的快速发展，与之有着密切联系的物业行业也得到了稳定发展，物业企业数量不断增加，面临的市场竞争压力也逐步增大。但是，受到该行业自身特点的牵绊，物业企业在物业费用定价上天然缺少主动性，无法结合成本增加情况及时调整物业费单价。在此情况下，物业企业为了实现可持续发展，就需要把全面预算管理方法应用到运营工作中。基于此，本文结合物业企业实施全面预算管理的根本目的，重点分析了物业企业实施全面预算管理过程中存在的问题，并根据分析结果，提出了物业企业应用全面预算管理的建议。

关键词：物业企业；全面预算管理；实际应用

全面预算管理是一种新型管理模式，能够把物业企业战略规划、经营战略、绩效考核等内容整合到一起，被广泛应用在企业管理活动中。但是，物业企业在开展全面预算管理的实际工作中，由于预算管理意识还不够强，导致预算编制与实际脱节，无法获取理想的管理效果，这就需要对现有管理模式进行改革创新，科学编制预算管理方案，加强预算执行管理，提高物业企业预算管理水平，实现企业健康发展。

一、物业企业实施全面预算管理的目的

全面预算管理是一个系统性管理工具，对企业发展有着直接的影响，是企业实施内部控制管理的重要方法，在企业运营发展中发挥着重要作用。现阶段，物业企业在开展全面预算管理工作时，把控制、管理、绩效、考核等内容融为一体，将企业运营发展中各项管理问题进行整合，实现问题的有效处理，更好地提高企业管理水平。

二、物业企业实施全面预算管理存在的问题

1.对全面预算管理认识不到位当前，大部分物业企业的规模较小，管理层为单层或者双层结构，跨区域多层管理的大规模物业企业数量比较少，对全面预算管理价值缺少深入认识，主要停留在财务预算层级上，没有形成一个完整的预算管理体系，预算本身和企业日常管理结合得不够充分，也没有与企业经营战略目标相融合。同时，企业的管理者普遍认为只要设定一个经营管理目标即可，而不需要与之配套的可行性管理计划和方案，这就使得预算管理过于形式化，影响了全面预算管理效果。此外，部分物业企业管理者对预算管理价值缺少认同感，把工作重心全部放在了业务条线上，内部资源投入的不足也不利于预算管理工作顺利开展。

2.预算编制脱节全面预算管理作为一项科学化管理工作，需要由专业部门组织实施，并要求企业各个部门、各个单元都要参与其中。根据全面预算的实操经验来看，具备一定规模的企业，需要在内部成立专业的全面预算管理委员会。但在实际工作中，物业行业大多数企业都没有在内部成立与全面预算管理相匹配的组织机构，或是成立了相关组织机构，由于全员参与度低下，也难以发挥出其应有的作用。此外，部分跨区域管理层级的大规模物业企业，虽然也给予了全面预算管理一定重视度，但主要工作还是交由财务部门负责，并没有把任务细化落实到各个部门，相关部门没有任务指标的压力，也就在预算编制过程中缺乏积极主动的专业思考，造成预算编制和实际运营的脱节，信息缺少对称性，与企业实际情况相背离。

3.预算执行力不强在完成预算编制工作后，需要根据预算方案和预算管理目标，将预算管理工作执行到位，从企业各方面入手，加大预算执行管理力度，及时发现预算管理中出现的问题，合理控制各项资源，保障企业运营安全。但是从目前情况来看，大部分物业企业在预算执行管理过程中，预算执行力不强，导致该现象出现的原因有以下几点：首先，企业预算在编制时就由财务部门独立编制，缺少其他部门的参与合作，业务部门对预算发表意见滞后，编制时无思考，执行时意见多；其次，预算过于松弛，当前部分物业企业在执行预算管理工作时，预算指标不明确，缺乏预算执行管理引导，执行者对财务账面盈亏和资金概念混淆，缺少统筹思考，无法对企业活动进行科学防控；再次，物业企业经营过程中难免会出现业务上的变化，业务变化要求预算系统必须做出及时的反应，反馈的迟钝必将导致预算指引性出现偏差；最后，企业员工预算意识薄弱，不能积极参与预算执行管理工作，这也使得预算执行效率低下。

三、物业企业应用全面预算管理的建议

1.强化全面预算管理意识全面预算管理是一项系统性工作，需要在各部门的配合下实施。在具体实施全面预算管理工作时，需要从企业战略发展角度入手，把全面预算管理当作一项全局性的管理活动，组织相关人员定期学习预算管理知识，将企业运营各项内容都融入预算管理活动中，如项目人员编制、现金流、外包成本、园区整改工程、日常材料采购、库存管理等，形成一个完整的预算管理格局，便于预算管理工作顺利开展。以某物业企业为例。为了强化企业职工预算管理意识，该企业管理层要求定期在内部组织开展各种培训、分析工作，加强预算管理在企业内部宣传，让每个职工都能认识预算管理的意义和价值，久而久之员工就形成了“无预算、不支出”的工作习惯，并主动参与到预算管理工作中。所以，物业企业在开展全面预算管理工作时，需要从根源入手，做好企业内部宣传工作，让每个工作人员都能明确全面预算管理的必要性，强化所有人员思想意识，让其自主参与到预算管理活动中。同时，要在物业企业创建良好的工作环境，保证全面预算管理工作落实到位，发挥应有价值。

2.科学编制预算管理方案预算编制是全面预算管理实施的基础。在预算编制过程中，需要秉持由上至下的原则实现闭环管理，结合企业战略目标和近期发展情况，对市场运营发展状况进行综合分析，统筹企业各项资源，将收入预算、支出预算、资金预算等活动落实到位，提高物业企业预算管理水平。为了保证预算编制方案的合理性，物业企业各部门要充分交流、达成共识，提出预算建议，并对自己负责的模块预算负全责。以某企业为例。该企业在各个部门对预算编制论证后，提出要综合考虑年度经营、收入支出、资产负债等内容进行预算编制，预测最小经营期限到月，各业务需年度内收、支匹配，符合权责发生制会计准则要求。对于预算收入，需要满足依据充足分、月度分配合理的基本要求，严禁虚增，收入上下半年收入分配应该做到均匀，要求上半年业绩不小于全年预算指标的50%。在预算成本中，月度列支严格按照会计入账节点编制，在满足硬性支出的情况下，合理分配支出结构，月度成本发生符合实际业务及会计处理要求，严禁删减某一科目某一月份刚性支出。在预算编制时，结合物业企业实际情况，安排财务部门、运营部门及管理部门等一同参与其中，保证预算编制方案的完整性，合理选择预算编制方法，如零基预算、滚动预算，将其运用到预算管理活动中，保证全面预算编制方案合理性，引导预算工作顺利进行。

3.强化预算执行管控在完成预算编制工作以后，需要将预算方案执行到位。首先，加强预算管理体系建设。预算管理作为一项长期性工作，需要通过刚性制度强化监督管理，明确预算管理各个部门工作职责，做好各部门多角度监督分工工作：业务部门在预算管理过程中强调按计划执行；财务部门加强信息采集，承担信息汇总、协调等职责，保证预算执行情况能够及时展现给管理层。其次，明确预算指标要求，清晰预算口径概念，加强绩效考核体系建设，调动企业职工工作积极性。在预算方案编制完成以后，预算指标需要下发到各个部门，企业各个部门及预算管理人员都要融入预算执行管理范畴中，保证满足预算管理的全覆盖要求。再次，加强预算考核。年度预算审批下达以后，各主体要签署经营目标责任状，根据企业绩效考核管理要求，完成预算考核工作。最后，设置预算偏离度，不管考核指标如何，实际业务方向和预算指标偏离，都要及时反馈调整，通过完备的审批流程，将预算指标调整成与实际相符。

四、结束语

全面预算管理是一套合理的管理体系，需要经过长时间积累和完善，才能获得理想的管理效果。物业企业在实施全面预算管理工作时，需要结合预算管理中存在的问题，加大分析力度，及时提出改进建议，最大限度地提高物业企业全面预算管理水平，给物业企业健康发展奠定扎实基础。

参考文献

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作者：王洪飞 单位：佳兆业物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司