物业管理企业管控人工成本分析

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摘要：随着我国人力成本的不断提升，物业管理企业人工成本控制受到企业越来越多的关注，相关理论研究和实践探索也随之大量涌现。基于此，本文围绕物业管理企业人工成本开展研究，深入探讨物业管理企业成本控制常见问题及降低人工成本的途径，希望研究内容能够给相关从业人员以启发。

关键词：物业管理企业；人工成本；人性化管理

近年来物业管理企业在人工成本控制方面投入了大量资源和精力，但结合实际调研可以发现，人工成本控制方面的问题在这类企业中仍较为常见，如对人工成本重视程度不足、控制不当、管理方法不科学等。为尽可能解决相关问题，本文将围绕降低人工成本的途径开展具体研究。

物业管理企业成本控制常见问题

重视程度不足

现阶段很多物业管理企业更多关注的是服务质量，而忽略了对控制人工成本的重视。对优秀的物业管理企业进行分析可以发现，这类企业的管理层大多重视人工成本问题，同时企业内部经验丰富、专业素质较高的专职成本规划人员也能够在人工成本管理中充分发挥作用。但值得注意的是，现阶段在我国多数物业管理企业的财务人员中，缺少专门负责成本管理的人员，人工成本核算大多由财务其他岗位的人员兼职，如往来账核算会计。这类财务人员缺乏人工成本核算的专业知识，且无法保证财务监督工作的严格落实。

人工成本控制不当

结合实际调研发现，受近年来我国人力成本不断上涨的影响，物业管理企业的人工成本也在不断提升，如果无法给员工提供令其满意的薪资，人员“跳槽”情况将大量涌现，这使得很多物业管理企业无法权衡员工薪酬与人工成本的关系，人力优化配置不当、人工成本使用效率低下等问题带来的相关负面影响也需要得到重视。

成本管理方法不科学

在物业管理企业的成本核算工作中，很多企业单纯基于建筑面积进行统一测算，忽视其他服务耗费的资源数量和种类，导致成本变动的情况较为常见，这些不准确的成本核算将对人工成本控制带来负面影响。以保洁、绿化服务成本核算为例，单纯按照面积分配计算间接成本无法实现真实成本状况反映，应综合水电费、耗材费、人工费、清洁人员耗费时间、清洁面积、清洁次数等开展归纳核算。物业管理企业降低人工成本的途径

强化对人工成本的重视

为降低人工成本，物业管理企业必须提高对人工成本的重视，这种重视可从两方面入手。其一，培养节约意识。需结合以人为本的管理理念，强化对员工的业务和道德培训，保证其能够做出更大的业绩贡献。其二，加大重视程度。为解决物业管理企业对人工成本控制重视不足问题，企业在管理工作中必须意识到人工成本控制的重要性，明确人工成本对企业发展带来的深远影响。具体可结合作业成本法进行相关工作的规划和安排，以此推进管理理念更新、完善考核机制，保证人工成本控制工作的有效性。同时，还需要关注精简高效用工观念的贯彻，从源头实现人工成本的控制与降低。企业可基于精简高效用工观念，优化现有组织机构设置、提升员工工作水平、开展精英化服务人员队伍建设，引导员工树立服务意识，既可以让员工在工作实践中不断提高技能、发展自我，又能够为物业管理企业的人工成本控制提供支持。

开展人性化管理探索

为实现人工成本的降低，物业管理企业还应创新开展人性化管理，提高员工满意度，努力降低员工流动率，解决物业管理行业普遍存在的招人难和留人难等问题，减少因骨干员工的流失而对企业的正常运营和发展造成严重的影响。普遍来讲，对于重要职位的人才和骨干员工，物业管理企业至少需要付出4个月的薪金和2个月的时间才能够找到新的合适人员，随后还需要耗时3—6个月保证新招募的员工能够适应具体工作并真正发挥作用，这期间企业的人工成本开支会大幅提升，企业的服务质量也会出现一定下降。在人性化管理探索中，企业需要关注由于人员流失而导致的经营成本增加情况，具体涉及培训成本、招聘成本、薪酬福利待遇支出成本、生产率损失成本等，同时还需要关注人才断层的成本，经营管理思想更迭产生的成本，客户资源、市场信息流失的成本等。对此，企业需强化员工稳定性，提高团队凝聚力，实现人性化管理，从不同角度降低物业管理企业的人工成本。物业管理企业需要加强对员工生活方面的关注，设法为员工提供更好的生活环境和工作条件，辅以多种形式的文体活动，并通过沟通，及时了解员工思想情况，开展针对性疏导，不断提升团队的战斗力和凝聚力，减少人员流失。此外，企业还应关注每个员工的未来发展，提升人力资源管理的服务意识，组织与新员工的沟通会、团队拓展训练、入职培训，辅以科学完善的员工职业规划体系建设，使新员工能够更快更好地适应企业环境和工作岗位。

建立健全成本管理体系

为解决成本管理方法不科学的问题，物业管理企业还应在成本管理体系的建立健全过程中投入更多资源。由于人工成本涉及到的内容众多，因此必须建立科学完整的成本管理体系。具体可从成本控制标准入手，实现事前成本控制。物业管理企业的日常经营决策可基于该标准预测人工成本，并对未来人工成本的变动情况及如何变动进行预测，人工成本控制决策可由此获得依据。人工成本的事中控制也极为关键，为充分发挥成本控制体系具备的监督、保障、协调等功能，财务人员在发现人工成本与预算费用存在较大差异时，必须深入查找原因并进行优化改进处理。此外，反馈与事后评价也能够为物业管理企业的成本管理提供支持，对人工成本控制和监督过程中的协调处理方式、相关问题及结果进行反馈，并分析计划与预算的差异源头，人工成本控制即可实现更好的改进。整个成本管理体系需严格遵循全过程控制、全员参与原则，辅以节约意识，物业管理企业的可持续发展即可更好实现。

寻求政策支持

为实现人工成本控制，物业管理企业应积极寻求政策支持。一般情况下，物业管理企业往往会负责大批下岗失业人员的安置，企业可以此为根据，向政府价格主管部门提出如减免税收等优惠政策支持的申请，争取人工成本的降低。值得注意的是，在2020年上半年在肺炎疫情期间，为了人们的生活便利，我国物业管理企业全员均正常作业，政府因此在五险方面了大量的优惠政策，如重庆市的《关于进一步落实疫情防控期间物业行业帮扶政策的通知》，湖南省的《关于应对肺炎疫情促进房地产业稳定发展的政策措施》，合肥市的《关于组织服务住宅小区的物业企业申报疫情防控财政补助的紧急通知》，这类政策涉及的财政补助使得物业管理企业的人力成本负担大幅减轻，而如何更好享受这类政策，企业必须要提高对相关工作的重视。综上所述，物业管理企业降低人工成本的推进较为多样化。本文提到的加强对人工成本的重视程度、建立健全成本管理体系等内容，为控制和降低人工成本提供了方法。为更好推动物业管理企业发展，高科技设施设备的应用、精细化管理的探索同样需要得到重视。

参考资料：

[1]方阿燕.物业管理公司成本控制策略初探——以A公司为例[J].财会学习，2020（25）：175-176.

[2]姜世广.如何破“秩序维护成本拖累企业”之局[J].城市开发，2020（13）：60-61.

[3]李红侠.物业管理企业成本管控研究[J].现代商业，2020（6）：138-139.

作者： 张红武 单位：广州市东建物业管理有限公司