物业管理法律问题及对策探讨

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摘要：随着当前城市化进程的发展，物业经济已经成为了我国市场经济的重要组成部分，物业管理的完善与否，将直接地影响到我国的社会化进程。当前我国物业管理仍然处于一个开端发展阶段，面临着各种形式的问题。具体表现为队伍专业化程度不够、管理混乱等，为了解决此类问题，我们应从完善相关部门建设，提高人民群众的法治意识和维权意识，加强物业公司的资质审查以及完善业主委员会制度方面着手，以促进我国物业管理行业的良性发展。

关键词：城市化进程物业管理物业问题

一、物业管理概念的界定及其现状

（一）物业管理的基本概念在传统意义上，物业管理包括住房的安全维护，清洁，安保等。但是随着社会发展，现代意义的物业管理项目愈来愈丰富，如景观打造，家政服务等项目等。现代意义上物业管理概念是指业主通过选聘物业服务企业，物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。①

（二）国内物业管理现状目前在我国物业管理公司中，绝大多数属于国有体制，其中的大多数属于是房地产开发商自办的企业，由物业公司自主进行管理。虽然我们物业管理行业已经发展了将近三十年，但是由于对物业管理人之缺乏和居民教育水平较低的影响，和发达国家的管理水平仍然存在较大差距。

（三）境外发达国家物业管理现状英国物业管理初步发展最早，是在世界上管理水平一流的国家。在英国设有专门的住房管理注册学院，这是一所专门为住房领域管理所提供专门培训的学院，它可以为不同需求的人提供各种形式的培训，以满足业主的各种需求。英国一直在积极的推广他们的物业管理项目，在政府的主持下，成立了皇家物业管理学会。而在我国通常缺乏这样专业化、广泛化的培训机构，情况多是在物业管理公司承包了具体项目后，再对物业管理人员进行临岗培训。日本作为一个经济发达的国家，物业管理水平也是相当成熟。主要可以体现为以下几个方面：一是物业管理的法律体系完善，这使得业主和物业的纠纷减少。二是在小区里设立了管理组织理事会，这类似于我们国家的业主委员会，但是作用要远大于我们的业主委员会。理事会成员由业主们轮流担任，法律绝对保证业主们的自治权利，业主们可以对物业进行监督。如果物业管理出现问题，业主可以直接向理事会转达，理事会成员对物业管理公司进行督促，让其限期改正，如果不改正或改正无效，理事会有权直接解散物业公司，由其它的物业公司接替这一业务。三是日本的物业公司分工明确，并且预防措施到位。在日本的物业管理中，并非什么东西出现了损毁再让物业公司去维修，而是一直在进行定期的修理和更换。这一点值得我国国内物业管理行业借鉴。

二、我国物业管理面临的现实问题

我国目前物业管理面临诸多问题和矛盾，典型的表现为以下几类：

（一）物业队伍专业化程度不足针对这个问题，笔者对周围的小区进行了调查走访。调查发现，当小区居民去附近几家物业服务大厅反映问题时，物业大厅的服务人员普遍着便装上岗，几家物业公司工作人员均没有穿制度。其中一位业主多次向物业公司反映小区的主干道有人停车，导致交通出行很不方便的问题，物业人员不抬头的直接将责任推给开发商，不耐烦表示这属于小区规划问题物业，公司无法解决。

（二）物业管理制度难以现实履行目前多数物业公司也按照国家相关规定制定了关于小区管理的一系列规章制度，但是真正到落实起来，能够完全执行的物业公司寥寥无几。如有业主在车库经营小作坊，机器工作发出刺耳声音，严重影响周边邻居作息，违反了物业管理规定。物业公司及时去找业主沟通，希望对方按照条例规定关停小作坊，但对方态度强硬，辩称物业公司不是行政机关，无权干涉自己的经营行为。而物业公司从法律规定上并不被赋予强制执行力，无法强制关停。

（三）业主维权途径少，成本高昂目前我国业主维权途径主要还是局限于行政途径和法律途径两种方式。行政途径维权，由于目前我国物业管理各个部门之间界限仍然不够明确，业主去投诉物业管理问题往往会被各个部门之间互相推诿或者是直接让回去等待处理结果，而处理问题还需要经过受理、调查等一系列过程，往往周期较长。法律途径维权则面临着成本高，程序长的问题。往常物业公司侵犯了所有业主的权利，但却只有小部分业主愿意通过法律诉讼的方式维权，其他的业主还都希望别人先行，很多时候导致诉讼不了了之。③

（四）物业收费标准不统一透明④在湖南长沙的一座公寓中，夏天物业公司私自按照每度二十五元的费用收取中央空调费。当记者前去询问时，物业公司表示这是统一制定的二十五元一度的标准，并当场出示了自己公司的统一标准的文件。还有很多类似这样的事例，物业公司私自制定出台所谓公司统一收费标准，让业主缴费，如果不及时缴费就停水停电，直接影响业主正常生活。但目前据了解，我国物业管理相关部门并没有制定统一的物业收费标准，因此现实生活中物业公司账目管理混乱不堪的情况不在少数。

三、我国物业管理现实问题的原因分析

目前我国产生各种物业纠纷和维权困难的原因较多，笔者总结主要是以下几个方面：

（一）物业公司市场化、专业化程度低目前我国的物业公司很多都是在商品房建成后，直接对小区就进行了接管，并没有公平的市场竞争机制。有些物业公司根本不是专业的物业公司，而是由于是某个开发商公司下面的子公司或股份制企业，通过开发商就可以很简单的取得这一管理项目，利用这种内部关系抢占市场，再转型成物业公司，这样使得物业公司管理质量难以得到提高。很多物业公司为了多获取利润，简单的从劳务公司找一些员工，不经过专业系统培训，就直接上岗进入物业公司进行管理服务工作。这严重制约着物业管理行业向高水平发展。

（二）物业公司管理执行力度不够对于物业管理规定，相当数量的业主认为只要没有违反到有关法律规定，小区条例遵守与否并不重要。而作为物业公司，由于其并不具有法律规定的强制执行力，也很难去通过强制执行维护业主的合法权益，往往只会加剧双方矛盾。

（三）行政管理部门管理混乱，效率低下当前我国相关部门对物业管理仍然处于一个比较混乱的水平，管理部门较多且界限不明确。当前我国法律规定物业公司主要是归房管局的物管科进行管理，但在现实生活中，有些地方的房管局根本不设物管科，只能由其他的科室进行代管。在这种情况下，城市管理部门和消防管理部门等诸多其他法律无规定的部门就不得不涉及物业管理，导致物业管理彰显混乱。

（四）业主委员会制度不健全虽然《物业管理条例》实施后明确规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”。但对于业主委员会是否具有独立的法人资格，是否具诉讼主体地位，《条例》中并没有明确的规定。事实上，当业主委员不能具有独立的诉讼主体地位，无法以原告的身份提起诉讼时，直接给业主维权带来了无形中的困难。

四、完善我国物业管理的对策与思考

面对以上的物业管理问题，我认为可以从国家角度和加强业主自身建设两个角度进行完善。具体来说有以下几点：

（一）强化物业公司准入制度国家要出台相关法律法规，物业公司成立前必须先进行严格的经营资格审查，看该物业公司是否具备必备的条件。如依法设立的办公地点、足够的资金与管理人员等条件，只有在通过资质审查后才可以取得物业管理行业资格许可证书。对于物业公司的工作人员，国家应当设定准入资质，管理人员要通过有关管理资格考试。以保证物业队伍的专业性。

（二）赋予物业公司一定强制执行力，加强监管执行力度商品房建好后，物业公司市场公平竞标。在该过程中，政府主要负责维持竞标秩序和营造良好的经营环境。这样一来，资质服务差、管理水平低下的物业公司自然就会被市场淘汰。物业公司在被选出后，严格执行物业公司管理条例，依条例办事，违反相关规定的业主应受到约束制裁。在此过程中有关行政机关应当赋予物业公司一定的强行执行力以维持小区正常生活秩序，必要时物业管理部门也可求助有关行政机关进行援助救济。

(三)设立专门监管部门，统一标准，提高效率国家应当设立专门的物业行政主管机关，实施科学有效监督管理。为了防止出现上文中提到的物业管理价格混乱的问题，应当考虑统一物业收费标准。此处可赋予物业行政主管机关根据当地经济发展实际状况定价的权利，物管机关制定了统一价格标准后，无特殊状况，物业管理公司须无条件严格执行该标准，物业行政主管机关要定期对其执行状况进行严格审核和监督。其次，物业行政主管机关下面应分设各个部门，各部门明确分工，各司其职。质管部门专门负责物业服务及质量管理，安保部门专门负责物业安保管理及隐患问题，财务部门主要负责统一物业收费管理，信访部门专门受理业主的投诉和建议，各个部门对物业管理行政机关和业主直接负责。物业管理行政部门有权责令物业公司停业整顿，从而提高管理效率，对物业公司进行合法有效的监督。

（四）完善业主委员会制度国家应当完善业主委员会建设，明确业主委员会的权利职责，赋予其一定的法律地位，承认其具有独立诉讼的资格。当业主的合法权益遭受到侵犯时，可以经由业主委员会责令物业管理公司改正，不改正的或者改正后仍不满意的，允许业主委员会代表全体业主独立的直接进行民事诉讼、或向有关管理部门投诉，或有权代表业主直接行使更换物业管理公司的权利。业主委员会应当由业主民主选举产生或者由业主轮流担任，定期进行换届。

五、结语

随着我国城市化进程的飞速发展，物业经济发展显得越来越重要，直接关系着我国的国计民生和现代化建设程度。同时随着人们的收入和生活水平的提高，人们也必然会对今后的物业管理有更多的需求。我始终坚信在政府、物业企业和业主的共同努力下，物业管理行业必然会不断地提高和飞越，达到新的高度。这就需要我们需要结合实际情况，科学合理的制定相关的配套管理方案，对物业队伍进行变革和完善相关立法，引导物业管理行业走上一条持续健康的发展道路，为业主提供一个真正能安居乐业，欣欣向荣的生活空间。

作者：高源 单位：贵州民族大学硕士研究生