谈新农村物业管理模式与路径

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摘要：城镇化建设步伐不断加快，其中标志性的成果便是社区化的农村建设。新农村建设加速了物业管理的完善，在加速农村城镇化建设方面具有不可忽视的作用。论述了新农村物业管理的重要性，分析了新农村物业管理模式，总结了新农村物业管理的路径。

关键词：新农村；物业管理；建设

在农村社区化建设过程中，应及时完善相关的物业管理工作，这对建设和谐、环境优美的新农村，加速村民形成现代生活习惯等具有关键作用。然而，我国在建设新农村方面所投入的时间较为短暂，很多工作内容还需要进一步完善，物业管理工作也必须随之进行优化。

1新农村物业管理的重要性

（1）物业管理在建设新农村方面具有积极作用。城镇化建设会伴随着生产、生活等方面的改变，出现众多废弃物，倘若未及时处理，必定会导致垃圾堆积，这不仅会对新农村的形象产生影响，还极易影响生态环境，甚至对地下水造成不可逆的污染，进而危害乡村居民健康。将专业的物业管理模式应用于新农村，不但可以有效节约能源，同时能保护环境。（2）物业管理对维护农村社区治安有积极作用。虽然新农村建设能够有效改善村民的生活条件，但相较于城市还存在较大问题，其中较为突出的问题便是社区治安[1]。（3）物业管理有助于农村居民形成现代生活习惯，提升生活品质，打造和谐新农村。农村中的居民大多长时间居住在农村，各门各户分布零散，生活方式随意，不文明习惯较多，例如乱丢垃圾、随意倾倒污水等。而物业管理能够在很大程度上推动村民形成现代化的生活习惯，例如不乱丢垃圾等，还能够调解邻里产生的纠纷。

2新农村物业管理模式

2.1物业公司与村委会合作管理模式

2.1.1适用区域物业公司与村委会合作管理模式主要适用于不发达但急需专业物业管理的农村。这些农村经过长时间发展，形成了手工作坊、特色农业旅游等多样化的经济模式，因而这些农村的居民在生活中对物业服务的需求较大。但是对于农村居民而言，直接按照城市物业管理的标准进行收费缺乏合理性，与农村居民的实际期望并不匹配。

2.1.2结构组织结构主要包括村委会、服务商等。村委会通过招聘的方式聘请专业物业管理人员，或以竞选的方式选出具有物业管理能力的工作人员，全方位执行社区内的一切物业管理工作，按照不同服务项目聘请不同的专业团队。双方需签订相应的合作协议，以确保合法权益，同时监督相关工作。

2.1.3管理内容及成本特殊性新农村物业需要提供与城市物业相似的服务内容，例如消防安全、社区安全、设施维护等，同时需要管理排水设备、农机、公共场所等，其中农机管理主要为集体农具维护，而对于公用盈利资源，则通过承包责任制进行管理及使用[2]。由于各项工作的成本存在差异，部分成本回收可由村委会录用的专业人员依据规定的成本比例进行收取，其余成本由村委会的经费及村镇营业效益进行补贴。2.2物业管理机构模式

2.2.1适用区域在物业管理机构模式中，主要由专业化的物业管理公司提供相关服务，这是国内城市社区较为常见的管理模式，其实际上是由社区业委会通过公开招标的方式选择物业管理公司，将相关工作交由专业的物业公司代为管理社区事务。而物业管理机构模式仅能应用于经济发展较为发达的农村，并且主要集中于平房拆除后搬进楼房的新农村。这些农村的居民收入水平较高、物质生活较丰富，并且大多位于城市近郊，部分居民的受教育程度也相对较高，能够明确农村与城市之间存在的差距，因而扩大了农村居民对物业服务的需求，并且其收入可以承担物业公司的费用。由于这些农村与市区的距离较近，城市的设施以及道路能够延伸至这类农村中，所以这类农村对物业管理表现出了强烈的需求。

2.2.2结构及运行机制物业管理机构模式主要包含物业管理机构、业委会以及社区村民3部分。物业管理机构在业委会举办的招标会中获得管理新农村的机会并签订相关协议，按照农村居民的需求以及相关服务标准，为新农村提供所有物业服务项目。

2.2.3管理模式的沟通及协调在物业管理机构模式中，业委会至关重要。业委会介于物业管理机构与农村居民之间，是二者的桥梁。业委会的主要工作是统计和管理村民住宅区并开展相关调查，确定农村居民对服务的需求、内容以及标准。物业管理机构通过签订合同，依据村民的需求以及意愿开展管理工作，结合新农村的真实状况，编制与之适应的物业管理方案，为农村居民提供保洁、绿化服务，创建安全、优美、舒适的社区环境。

2.3以村民、村委会为主的物业管理模式

2.3.1适用区域以村民、村委会为主的物业管理模式适合发展中的新农村，因为村民收入水平较低，若完全引入物业管理机构进行管理较难实现。2.3.2结构以村民、村委会为主的物业管理模式主要由村委会为主导成立管委会，负责人可以是村长，也可以推选具有相关能力并获得村民信任的人。该模式设保洁处、安全处、水电工等部门和职位，通过选举的方式确定相应的负责人，对当地人力资源进行有效整合。将村委会聘请的本地人员改编成物业员工，开展相应的岗前培训及管理学习，方便有序开展管理工作，村委会干部则是物业管理机构管理层人员。

2.3.3模式成本及收费制度基本服务费主要来源于单项物业管理收费，人工费则来自于上级部门拨付的财政资金，大部分情况下可由政府补助。村委会利用自组物业能够减少由物业管理机构管理所需费用，减轻了社区居民的经济压力，方便了农村居民的生活。由村委会成立的物业组织，成本以人员工资为主。

2.3.4管理模式的绩效评价物业管理工作通常在物业管理过程中进行考评。针对各项工作，面对面地与居民进行沟通，以此开展相关工作及对服务实施绩效评价。

3新农村物业管理路径

3.1强化物业管理服务人员的服务意识

在建设新农村过程中诞生出的物业管理机构，其服务人员素质较低，未接受相关的专业培训，反应能力有所欠缺。在实际的物业管理中经常会出现一些问题，必须进行现场处置，因而对管理人员的业务能力及水平有非常高的要求。为了在竞争中占据竞争地位，物业管理机构需要不断强化服务人员的整体素质与能力，增强服务意识。定期对工作人员进行培训，强化服务人员对突发事件的处理能力，保证服务质量，努力提高新农村居民的满意度，建立良好的形象。

3.2加强沟通，降低工作难度

新常态下新农村物业管理机构需在短时间内建立客服中心，处理村民的投诉，通过深入调查分析居民的潜在需求，尽可能为部分农村居民提供专项物业和特殊化服务。虽然部分农村居民能够改变原有的不良农村生活习惯，但多数人长时间形成的习惯及思想会给物业管理造成阻碍。为此，在新农村物业管理工作中，物业管理机构的相关工作人员应充分了解村民的基本情况，与村民开展及时有效的沟通，使村民转变思想，积极融入全新的生活模式中。在新农村营造高品位、讲文明的氛围，可以在一定程度上降低物业管理工作的难度，确保管理工作有序进行。

3.3落实安全管理模式，维护新农村秩序

安全管理是保障新农村活动有序开展的基础。针对现阶段复杂的社会治安状况，强化新农村的安全性成为物业管理的重要工作。因此在管理时物业管理机构必须做到以下几点。一是明确职责，落实责任制。编制针对性的安全管理方案，在新农村的出入口安排安保人员，实行全天候安全防卫。二是应用智能安防设备。目前常用的人防方式已无法满足安防工作的需求，应结合具体情况安装智能闸门、监控、电子巡更系统等，保证设备正常运行，强化安全防控能力。三是安排突发事件演练。物业管理机构必须了解当地的地质情况、气候环境等，熟悉常用的应对措施。四是物业管理机构需登记流动人口的基本信息，对于新农村居民以及流动人口的情况进行全面了解，消除不安全因素。五是强化农村纠纷的排查处理工作，最大限度地减少矛盾。对于已出现的纠纷，应妥善处理，切实维护居民的安全，提升居民满意度。

4结束语

在新农村完善物业管理工作，可有效推进新农村的建设进程，在农村城镇化发展过程中具有不可或缺的作用。随着农村社区由初期逐渐过渡到高级阶段，物业管理工作的内外环境出现了巨大改变，因此需高度关注并强化物业管理工作，推动相关工作及服务的进一步完善。

参考文献：

［1］战博.物业管理进乡村城乡融合绘美景———南岸区首家乡村物业管理服务公司诞生记［J］.农家科技，2020（7）：7-9.

［2］房亮.物业管理转型升级形势下物业管理专业人才培养的思考———以江苏城乡建设职业学院为例［J］.现代农村科技，2018（1）：73-74.

作者：高见 单位：河南质量工程职业学院