物业协议法律局限性分析

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一、一起物业纠纷引出的法律诘难

法律的生命力不在于善良的说理,而在于解决实践中的出现难题和平息纠纷,维护社会的公平正义。本文从一起与前期物业管理协议有关的案例出发,分析其所产生的种种问题,以提醒人们认识法律的权威性和严肃性,告诫立法和司法机关应正确善待法治。2003年8月5日,某好美家房地产有限公司(以下简称好美家)办理了《商品房预售许可证》。2004年4月19日,该公司与李某签订一份《商品房买卖合同》将某小区一期某单元房屋以46万多元的价格出售给李某,在该合同中约定“专项维修基金根据国务院《物业管理条例》有关规定执行”。合同签订后,李某分二次支付了全部的购房款。2004年10月16日“好美家公司”选聘的“好每家物业公司”(以下简称好每家)与李某签订了一份“前期物业管理协议”,约定:“根据建住房[1998]213号文件中《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。李某在入伙时向好美家按购房款总额的0•5%交纳维修基金。若今后政府有硬性规定,按所规定补交”。当天,李某向开发商好美家交纳了此项维修基金2314元。好美家开了收取“维修基金”2314元的收款收据,并在“某小区一期交房结算清单”上确认该维修基金。而后,李某在向好美家公司要求开具“购房证明”等办理房产证时,开发商还要求李某再补交1%的维修基金,双方引起纠纷。

2006年9月,原告李某诉至法院提出,双方签订的《商品房买卖合同》对维修基金的具体比例没有约定,但是“前期物业管理协议”中约定李某在入伙时应向开发商交纳0•5%维修基金(即2314元),开发商已收取了此款并在“结算清单”里进行确认。根据某市政府关于维修基金的规定,2005年9月之前的2%的维修基金由建设单位缴纳。显然,原告不足部分6千多元应由好美家公司支付。被告好美家认为,根据某市房管局给被告的“批复”和第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》,维修基金可由当事人协商缴纳。据此不足部分应由原告李某交纳。被告好每家认为,“前期物业管理协议”规定“0•5%交纳维修基金”是真实的,其它维修基金补交问题与其无关。如何处理本案?一、二审的判定原由不同,却殊途同归,都认为开发商不应当承担责任。2007年一审认定,“前期协议”系原告李某与被告好每家签订的合同,而非原告与被告好美家签订的合同,该合同对被告没有约束力。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第16条约定:专项维修基金根据国务院《物业管理条例》有关规定执行。根据《物业管理条例》第54条第1款规定:“住宅小区、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”,该规定不是强制性规定,对物业专项维修基金的负担应当允许合同当事人协商变更。即开发商和业主可以就物业专项维修基金由谁负担进行协商,但双方在《商品房买卖合同》没有对此进行约定,所以原告现要求被告缴纳6千多元维修基金没有合同依据,也缺乏法律根据。

故驳回原告诉请。原告不服,提起上诉。2008年二审认为,据《物业管理条例》第25条规定,“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,其民事行为的法律后果应当由开发商承担。故一审认定前期物业管理协议对开发商没有约束力是错误的,应予更正。但前期物业管理协议“对交纳费用明确在入伙时先行交纳0•5%,并非确定只交纳0•5%,不足部分由开发商交纳没有事实依据,也没有合同和法律依据。故维持原判”。比较一审二审,判决结果相同,认定理由却截然相反,二审判决甚至出现了“判非所认”的问题。我们认为,既然认定“前期物业管理协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,前期协议对开发商具有约束力,就应当支持原告的诉讼请求,由被告缴纳6千多元维修基金。这完全符合某市政府关于“维修基金2005年9月之前的2%的维修基金由建设单位缴纳”的规定。同时,根据某市政府“硬性”规定,“1997年1月1日至2003年8月31日前办理的《商品房预售许可证》的住宅物业维修基金,由开发商按建设总投资额2%交纳给付,但买卖合同中已约定由业主交纳后不足部分开发商按规定金额补足”。同时,根据某市房管局给被告的“批复”和某市政府2004年10月13日第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》,本案的全部维修基金应由开发商交纳。由于开发商在买卖合同中提供了第16条的格式条款加上霸王条款,业主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理应当按政府的硬性规定由开发商补足,这是具有政策事实依据的,而非二审方案认为的“没有事实依据”。二审方案创造了“判非所认”结果的原因,就是本案涉及到的如何认识“前期物业管理协议”的法律约束力,及相关的立法和司法的局限性,以及到底应该如何纠正立法和司法所存在的问题。

二、前期物业管理协议的特点

说到前期物业管理协议,就不得不说前期物业管理。通说认为,所谓前期物业管理,是指自房屋出售之日起,至业委会与物业公司签订的新的《物业服务合同》生效时终止的物业管理活动。相应地,房地产开发企业(开发商,建设单位)、业主与物业服务公司之间就前期物业管理签订的合同称之“前期物业管理服务协议”(简称“前期协议”)。主要有三类前期物业管理协议,由业主直接管理权派生出来的“受托管理权”的前期协议,是一类新型的无名合同。“后期物业管理服务协议”(简称“后期协议”),是指自房屋出售基本或者全部完毕起,由业主或者业委会自己选择与物业管理人签订的《物业服务合同》,也称“一般物业服务合同”。两种协议差异明显:

1、签订合同的发生时间不同。前期协议一般发生在房屋尚未全部销售完毕的小区,小区还处于“不稳定状态”之时,小区的环境不稳定,管理不稳定,治安不稳定,这些都给小区管理和服务带来许多不方便。而后期协议是小区商品房基本销售完毕,小区处于“稳定状态”之后,基本是环境稳定,管理稳定,治安稳定,这些都给小区管理和服务带来许多方便之处。

2、聘请物业公司的方式不同。前期协议是由开发商“自行指定”的前期物业管理人直接进入小区,对业主实施服务和管理。对此,人们形象地比喻“开发商自行指定的前期物业管理人”与业主的关系是“父与子关系”。而后期协议是小区成立业委会之后由业主们以自已招投标或其他方式聘请的物业公司进行正常的“物业服务”。人们形象地将“业委会与物业管理人”间的关系比喻成“主人与客人关系”。

3、合同约束的利益主体不同。前期协议表现出特殊的秉性,在业主、开发商和物业管理人三种利益主体关系中,开发商操纵着利益的“方向盘”,利用合同中格式条款或霸王条款,逼使作为弱势方的业主“就范”,并由它“自行指定”的物业管理人为其谋取利益最大化,物业管理人从中获取相应的利益,业主只享有某些有限的自主权。合同规范的三者间的利益关系是不平等的。[2]而后期协议中,业主享有比较高度的自主权,合同在业主或业委会与物业管理人在平等协商基础上签订,一般规范了业主与物业管理人在“服务”与“收费”问题的利益关系,通常与开发商无关。通过对“前期协议”与“后期协议”的比较,可以发现,与“物业管理协议”息息相关的业主、开发商和物业管理企业(物业公司)三方之间的利益冲突和地位不平等是造成前期物业纠纷的深层原因。相对“强者”开发商和前期物业公司而言,作为消费者的业主在物权把握和专业知识上都处于绝对的弱势,驾驭商品房市场的开发商及其“自行指定”的物业管理人占据绝对优势,尤其在“前期协议”约定的内容上无法做到公平公正。况且这类前期协议由开发商及其“自行指定”的物业管理人以格式、霸王条款约束业主,而少有的可能对业主有利的争议条款又不能保护业主的利益。

三、现行立法对不同前期物业管理协议法律规制上的缺失分析

前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的业主、开发商和物业管理企业三方主体间找到实质上的正义和平衡。前期物业管理中三方当事人的地位及其相互关系如何,学理、立法、司法实践中莫衷一是,尚无定论。“这些学术界意见不统一和立法及实践中做法缺乏统一标准,已成为我国前期物业规范管理的一大障碍。”[3]因此,我们要从立法和司法上纠正不同前期物业管理协议的缺陷。

(一)前期物业管理协议及其缺陷

通过对立法与实践的综合考察,可对我国前期物业规范管理作出一些简单的分类,每种前期协议都存在局限性,在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失。概括起来,大致可以分为以下三类前期协议。第一类前期协议是《物业管理条例》第21条规定的“建设单位与其选聘的物业管理企业双方签订的前期协议,”我们简称之“第一类前期合同”。这是最重要的法定合同,该合同只是规定建设单位与其选聘的物业管理企业之间的权利义务,并未关注如何保护业主利益的规定问题。最主要的不足是,立法规定建设单位授权其选聘的物业管理企业对业主实行管理,而没有规定向业主公示这些内容是否合法合理。无形中允许开发商与其“自行指定”的物业管理人“私下操作”,不但侵犯了业主的知情权,而且漠视业主的监督权和其他合法权益。这是物业立法的缺憾。第二类是开发商与业主签订的“前期协议”,简称“第二类前期合同”。这类协议应作为物业销售(预售)合同的必备条件,却未将其列入《物业管理条例》。这种合同规范了开发商与业主之间在前期物业管理中的权利义务关系,往往会约束开发商,然而在实践中并不多见。业主应有的与开发商谈判的权利,以及知情权、监督权和其他合法权益都得不到立法方面的足够重视。第三类是开发商“自行指定”的物业管理人与业主签订“前期协议”,简称“第三类前期合同”。这类前期协议在实际中最为常见。法律依据是《商品房销售管理办法》(建设部令第88号),其中关于商品房的销售条件规定了“物业管理方案已经落实”,并在第13条规定:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”该前期协议只是规定物业管理企业与业主的权利义务关系,而未涉及与房地产开发企业之间的。《办法》没有规定商品房买卖合同与前期协议之间的关系,与第一类前期合同未发生任何联系,一旦发生业主与房地产开发企业有关的纠纷,房地产开发企业会以第三类前期合同与其无关而拒绝承担自己应当的责任和义务。这三类不同的前期协议中,业主、开发商与物业公司的权利和义务各不相同,地位也互有消长,相对应的,合同效力对三方的约束力也有所区别。然而,不同的前期协议虽然针对消费者业主而言的,受害人却基本上是业主。此时,如果片面地理解立法的内容,将有可能出现前文争议重重的“判非所认”的审理结果。

(二)前期物业管理协议缺陷的理性认识

前期物业管理协议的特殊性需要立法与司法的特别规范与调整,方能在利益冲突的三方主体之间找到实质上的正义和平衡。应该理性地认识前期物业管理协议在立法与司法实践存在着各种固有的漏洞与缺失:

1、现行立法的缺陷和偏差在于,作为社会关系调整器的法律法规无法深入社会关系的内部,去发掘社会关系的不同性质,进行此类法律关系的调整,相关立法权限分配模糊。在前期物业管理协议中,现行的《物业管理条例》和《物权法》未从立法指导思想上做到向弱势群体———作为消费者的业主进行倾斜保护的公平公正,加上现行《物业管理条例》的可操作性不强,带有强烈的行政色彩,基本上是为开发商“说话”;而负责指导和协助的房地产行政部门和当地居委会则采用“潜规则”(且不说“设关布卡”)阻碍“小区独立自治”,行政利益和部门利益大大超过“小区业主利益”和“民众利益”,从而难以实现开发商、业主和物业公司之间的真正的利益平衡。上述三类前期协议所存在的“各自为政”的现象的立法缺陷足以说明,立法未协调好“开发商、业主和物业公司”三者之间的利益关系,就无法从立法上做到对弱势群体———业主倾斜的保护。据报道,2009年,北京市所有已成立的小区中,有三分之二小区无法产生业主委员会,主要原因是小区业主民主投票选举产生业主委员会后,上报时大多无法得到当地居委会及其上级街道委员会的备案,这样小区独立自治无法实现。全国各地基本上存在类似情况,很多当地居委会及其上级街道委员会对业主反映前期物业管理协议所存在的问题置之不理。这些都是由我国立法指导思想的局限性所导致的。

2、司法界对前期协议的法律约束力大小的理解、认识和判断大有偏颇,尤其是处理物业纠纷的一些法官不能正确行使自由裁量权,错误地应用传统合同法理论,不是从人权法治观点和对弱者实施倾斜保护的角度去维护法律的权威和合同效力,而是站在强者(富人开发商)及其“自行指定”的物业管理人一边,为他们的利益“说话”,否定前期协议中对业主有利的内容;故意未对提供格式合同的开发商和物业公司做出不利的解释,甚至现行合同法对合同效力都予以否定,另行“创造”判决理由,进行错误认定,从而形成了“判非所认”的结果。这是导致业主败诉的基本原因。立法与司法的漏洞与偏差无法使原本倾斜的利益天平回归于正义与公平,这使得在前期物业管理协议纠纷处理过程中,形成了开发商与物业管理公司“强者愈强”、业主“弱者愈弱”的局面。正确认识前期物业管理中三方当事人的地位和相互关系,完善措施和对策,用立法和司法的形式重新厘清和解决前期物业管理协议纠纷的诸问题,是解决问题的正确途径和当务之急。

四、完善前期物业管理协议纠纷的对策

立法应与时俱进,要从现实问题出发,纠正立法缺陷,为优良法治服务。针对前期物业管理协议在立法和司法所存在的局限性,以及存在的实际问题,提出完善立法和司法的相应对策。

(一)立法对策

首先,树立正确的立法理念。三类前期物业管理协议中,开发商、业主和物业公司”三者之间的关系难以协调,根本原因在于立法指导思想存在偏差。立法者立足于“管理”角度看待前期物业管理协议,认为强者(富人开发商)及其“自行指定”的物业管理人是管理者,业主是被管理者。这是错误的立法理念。必须从立法上纠正立法指导思想的偏差,由“管理”向“服务”转变,注重对弱势群体合法利益的保护,并向弱势群体实施一定程度的倾斜保护,这才是正确的立法理念。其次,在正确的立法理念指导下,对不同的前期物业管理协议进行立法修正。具体说来,三类前期物业管理协议存在的共同问题是,只有两方合同关系,而未涉及第三方,即开发商、业主和物业公司三者之间缺乏有效沟通和协调。对此,应规定,在两方合同关系中必须涉及第三方。为保证实践的操作性,规定该两方合同关系的前期物业管理协议,必须送到第三方征求意见,在一定期限(如一周时间)内不回复视为知情并已经备案。这样,一旦发生前期物业管理协议纠纷时,第三方就不能逃避应当承担的责任;特别要加重强者开发商的责任和注意义务。再次,修改《物业管理条例》第25条规定中不明确、不确定的内容。《物业管理条例》第25条规定中,应将“前期物业管理协议作为业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分”修改为“前期物业管理协议作为业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,对第三方开发商具有法律约束力。其他前期物业管理协议,开发商和物业公司负有告知业主的义务,并且赋予业主参与和监督的权利。否则必须承担不告知的法律后果。”如此一来,可实现开发商、业主和物业公司三者间的利益协调,同时实现对业主知情权、监督权等权利的全面保护。

(二)司法对策

依法办案的中国法官,如果前期物业管理协议纠纷的立法对策已经完善,司法对策显然比较容易。然而,由于中国立法机关先天不足,完善立法往往极其缓慢,法官只能根据存在立法不明确或漏洞与偏差的现行法律做出司法决策。因此,在前期物业管理协议纠纷的立法对策未完成前,应当完善前期物业管理协议纠纷的司法对策。其一,法官须树立向业主倾斜保护的正确司法理念。司法机关要纠正立法指导思想存在偏差,就必须树立向业主倾斜保护的司法理念。在发生前期物业管理协议纠纷时,应以向业主倾斜保护正确的司法理念为指导,进行司法思维和判断。其二,三类前期物业管理协议都是格式合同,该合同都是占据优势的开发商及其“自行指定”的物业管理人提供的。那么,据《合同法》有关格式合同的规定,司法机关应当做出对提供格式合同的开发商及其“自行指定”的物业管理人的不利思维和判断,倾斜保护业主的合法利益。特别是,如协议中存在的对业主有利的条款,司法机关更应做出对业主有利的判决。分析前文案例,二审方案错误主要在于,办案法官没有树立向业主倾斜保护的正确司法理念。既然承认了“前期协议”是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分,则其民事行为的法律后果应当由开发商承担。即承认业主先行交纳0•5%的费用符合合同约定,无需节外生枝地做出另一个矛盾的思维:“并非确定只交纳0•5%,不足部分由开发商交纳没有事实依据,也没有合同和法律依据。”司法机关只需做出确认之诉,确认原告“入伙时先行交纳0•5%”是有效的,对合同和法律没有规定不足部分由谁交纳的问题无须做出认定,如果要认定,就应当做出对提供格式合同的开发商及其“自行指定”的物业管理人的不利思维和判断,倾斜保护业主的利益。显然,不足部分由开发商交纳合理合法。或者说,本案符合某市房管局给被告的“批复”和某市政府2004年10月13日第(2005)45号《关于在商品买卖合同中明确物业专项维修资金缴交约定的通知》。即根据某市政府“硬性”规定,“1997年1月1日至2003年8月31日前办理的《商品房预售许可证》的住宅物业维修基金,由开发商按建设总投资额2%交纳给付,但买卖合同中已约定由业主交纳后不足部分开发商按规定金额补足”。2004年4月19日,好美家公司同李某签订的《商品房买卖合同》应适用当地市政府2004年10月13日的如上规定,本案的全部维修基金应由开发商交纳。由于开发商在买卖合同中提供了第16条的格式条款加上霸王条款,业主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理应当按政府的硬性规定由开发商补足。