住宅物管相关问题分析

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一、物业管理机构众多，难以形成规模效益

据不完全统计，我市已成立的住宅物业管理公司和一些大型企业后勤房管处，以及房地产建设开发公司售后物管处林林总总不少于300家。除少数几个已具规模的专业公司外，大多数物业管理机构普遍存在规模小、业务单一、服务项目不全、管理成本高、整体效益差的问题。

大部分企业的后勤房管处或物管处，仍依赖于企业这棵“大树”而未形成独立的物业管理公司，就市区房改房的物业管理而言，一片住宅区的房子隶属于几个不同的单位管辖。更有甚者，一栋楼上的不同住户，面对不同的物业竹理机构，给住户造成不便，也形成管理的混乱、重复和浪费。

同时，不同管理机构的做法不尽一致，使住户往往感到无所适从，从而产生物业管理就是向住户伸手收费的错觉，不仅住户意见多，社会反响大，使管理者的形象受损，而且也谈不上物业管理的社会效益和综合效益，不利于这一行业的健康发展。

二、维修基金严重不足，旧房维修难以落实

维修基金是指根据国家规定从住宅销售收人中按一定比例提取的用于该住宅售后维修、管护的专项资金。对此，国务院2003年6月出台的《物业管理条例》和地方政府出台的物业管理办法都有具体规定和要求。我市《物业管理办法》经市政府审定公布后，商品住宅和经济适用住房的维修基金基石认石涨毛异书匆挤嗒认毯氏鉴醚异苦零多瞬异省斡挤魂异苍廷鉴软挤味异省匆李烧异签拟尹蜷拜签从多鉴稀丹鉴斌尹澎熟鉴从笋苍赵签袱尹二是配合市上住房二级市场放开，开展居民购置二手房贷款业务;三是落实居民住房公积金贷款政策，推动住房消费。在放开搞活住房二级市场方面。2(X)3年6月10日市政府出台了《关于促进已购公有住房和经济适用房进人二级市场交易的通知》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准人制度，使得我市房地产二级市场开放交易的框架基本形成。

目前我市已购公有住房、经济适用住房存量累计达到7.8万套，535万平方米，加快启动住房二级市场的时机已经成熟。为了通过我市住房二级市场开放，激励住房消费，推动房地产业的发展，一是房管部门要尽快在市区适当地段尽快创建房地产交易大厅，一厅式办公、一条龙服务、阳光下作业、公开办事程序，明确办事时限，提供购房信息，搞好政策服务，方便业主交易。

并视以后发展情况，增设交易大厅，方便群众交易。二是按照政策搭台，企业唱戏，媒体助威，公众受益的原则，举办“中国宝鸡住宅博览会”，力争从今年开始，每年•次。经过各方努力，使之成为住房产品的博览会，城乡居民的购房节。并逐步向周边城市辐射，从而搞活住房流通，拉动消费增长。三是在刺激住房消费的同时，积极发挥房管部门的职能作用，有组织的刺激和引导建筑装饰材料业、室内装修业、物业管理等行业的规范运作，使之与住宅产业相互配套，相辅相成，形成规模消费，拉动经济增长。