和谐社区物管影响

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一、社区建设中物业管理存在的主要问题

1．业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用。（1）业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。业主委员会是由业主（或业主代表）大会选举产生，只经房管行政管理部门报备，未经民政部门登记成立，实属民间自治组织。虽有一定组织机构和财产，但不具有法人资格，不能作为发生纠纷或法律诉讼的主体，从根本上无法代表业主维护自己的权益。（2）业主及业主委员会维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，委员是无偿兼职的。绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会往往不会主动关心并解决问题。（3）业主委员会的运作流于形式并缺乏监督机制。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理。同时，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。

2．业主对权利义务的认识不对称。一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。如从我市情况看，已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出。

3．物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规范。如：我市物业管理自1998年起步，现已有物管企业六十余家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10来家，从业人员3000—4000人。目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，科技化程度极低，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模。据统计，有60%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象，一定程度上损害了业主的合法权益。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工方式进行管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。

4．维修基金的管理使用不规范。维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体业主共同所有。其款项运作过程，包括招投标、监理以及预、决算等程序缺乏监督和管理，导致基金使用上的不规范。甚至于有的小区业主委员会未经申请，先斩后奏，违规使用公共维修基金。如：我市碧溪丽景小区业主委员会盗用业主的签名，和物业公司一道，在广大业主还不知情的情况下，擅自把使用了二、三年左右所有路灯全部更换，费用约26万，不大的小区成了动用全市最大一笔维修基金。

二、物业管理对和谐社区的作用和影响

构建和谐社会是一个巨大的系统工程，也是一个需要随着经济、政治、文化的发展而不断推进的很长的历史过程，需要各方面坚持长期不懈的共同努力。物业管理企业在构建和谐社会的过程中有着不可推卸的历史责任和应起的社会作用，尤其是在构建和谐社区中，物业管理以其强大的行业优势发挥着积极的重大的作用。

1、物业管理与构建和谐社区有着相互促进的作用。社区是社会的缩影，要构建和谐社会必先构建和谐社区。社区缺乏和谐，不仅对社会经济发展产生负面影响，而且对社会的稳定造成或隐性或显性的破坏；只有和谐社区的成功构建，才有可能实现和谐社会的构建。物业管理是构建和谐社会的重要组成部分，与构建和谐社区有着相互依存、相互促进的关系。一方面，物业管理满足业主对住房财产的使用、维护、保值等方面的服务的需求，为业主及使用人创造和保持良好的工作居住环境，并按照物业企业与业主的合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的保结、绿化、保安等环境卫生和秩序以及社区文化活动，这正是构建和谐社区的重要范畴。另一方面，物业企业为业主提供的是有偿管理服务，具有明显的市场性，而且是密集型的劳动，给社会解决大量的就业问题，为国家上交税金和社会安定团结发挥着不可估量的作用。

2、对环境的管理是和谐社区的基础。物业管理是对社区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相干区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理通过物业公司的清洁人员尽职尽责的工作，改变了服务范围内的环境状况，原本到处可以看到乱扔的垃圾和班驳的污迹，墙面上张贴的小广告或涂鸦的痕迹不见了。社区内各个小区的楼房内楼道及墙面、楼梯及扶手、电梯轿厢、大堂以及小区花园范围内等等相关区域，变得清洁舒适；遭遇践踏的草地泛黄枯焦，花草杂乱无章，经过物业公司园艺绿化工人及时的补种、施肥、浇水、修剪，对花草苗木的品种得当选择，使得小区花园四季如春，鸟语花香，绿地如茵，花草造型优美，令人赏心悦目；物业管理员在小区内对小区每日都进行巡逻，及时准确地发现小区各种设施损坏情况，认真记录，及时安排维修，尽快恢复良好的使用功能；物业公司保安员协助做好物业管理区域内的安全防范工作，提供全天候的安防服务，包括采用高科技含量产品如智能电子门禁、全方位监控仪器等等，对社区的公共财产及业主的人身和财产安全协助做好防范工作。将各种安全隐患消灭在萌芽状态，及时妥当地处理各类安全事项；机电、电梯、地下管网、供水等的及时供给和维修，给社区业主用户的生活和工作带来了极大的方便。有了物业管理，社区的公共卫生整洁，环境优美舒适，设施功能正常，安全状态良好。社区呈现安定有序、人与环境和谐相处的局面。如果没有物业对社区人文环境的培养和建设，住在小区里的居民来自四面八方，个人的生活背景全然不同，社区内没有一个好的人文环境，就很难谈和谐社区包括和谐社会的运转，就有可能形成一盘散沙。

3、对业主提供优质满意的服务是社区和谐的关键。一个小区有众多的业主用户，要想和谐相处，关键是物业公司定位要准确，对物的管理要科学，对人的服务要到位。角色定位清楚了，其工作范畴、责任和义务自然也就清晰了。物业管理总是提倡以人为本，以人为中心。而人的需要是多方面的，按马斯洛的五层次说人的需要分：本能的需要、安全的需要、爱的需要、尊重的需要、自我价值实现的需要。在知识经济的今天，作为知识的鲜活载体，人的需要越来越高。而物业管理就是在某种程度上满足业主和用户不断增长的各种需要。

4、对业主、开发商的协调、沟通起化解社区冲突和纠纷的桥梁纽带作用。创造和谐的物业管理环境，需要物业管理关系链上诸主体的参与，尤其是房地产行政管理部门、开发商、物业管理公司、业主的相互配合。物业管理公司应为业主着想，着力解决与业主和使用人切身利益相关的突出问题，缓和和大家之间的关系，化解多方矛盾。物业管理存在的问题同时对和谐社区建设也产生很大的影响。一些热难点问题影响了物业管理正常运作，也影响到了业主的生活。物业公司的服务、开发商遗留的隐患等不能够使业主满意，业主和的业主委员会权利义务不清等，致使业主、业主委员会、物业公司相互之间沟通不畅，矛盾不断，对物业管理的发展，以及和谐社区的建设都起到了制约作用。上述我市碧溪丽景小区，由于违规使用房屋维修基金，使业主与业主委员会及物业公司之间产生矛盾，绝大部分业主不签字，维修费用无法支出。现路灯已全部停开，业主不满意，拒交物业费，物业服务也跟不上了，产生了恶性循环，和谐社区也无从谈起。

三、应对策略

1、业主委员会应当合法地进行维权。要教育引导为主，转变观念，提高素质，遵纪守法，依规办事。业主委员会作为业主大会的执行机构，是整合广大业主共同意愿，维护业主合法权益的有效组织形式，是小区公众利益的代表。它有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制。业主委员会要从全体业主的利益和保护共有财产的角度出发，按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序地维权，同时在维权过程中注意把握好度。业主委员会还要与物业管理企业共同制定小区业主应遵守的规章制度，同时要树立责任意识和具备公益心，提高自治能力，加强对业主的正确引导和教育，切实保障业主的合法权益，保障业主正常的生活秩序。业主也是小区和谐氛围形成的一个责任主体。有人形象地把物业管理企业、业主各业主委员会的关系归纳为三句话“物业管理企业是请来的管家，业主是主人的子女，业委会是家长”。由此可见，业主委员会对业主负有教育和引导的责任。业主委员会要教育业主增强责任意识、公德意识，做到自觉遵守国家、省、市的法律法规和社区管理的基本规章制度；遵纪守法、依规办事。此外，还要教育业主按时缴纳物业服务费，遵守社公德，自觉提高道德水平和自身素质。

2、社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷。

3、政府有关部门要做好监管，指导到位。当好服务者、指导者、监督者和管理者。政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。

4、开发商和物业管理企业应为小区的和谐氛围的形成提供物质保障。开发商应本着百年大计，将质量合格、配套设施合格的房屋交给业主，这也是养活小区物业管理纠纷的前提。开发商前期遗留的问题如房屋质量不合格、分摊不合理、承诺不兑现、配套设施不齐全等要切实避免，要为业主和物业管理企业合作提供一个好平台，为小区和谐氛围的形成创造良好的开端。物业管理企业对小区和谐氛围的形成起着至关重要的作用，它提供物质基础。物业企业应该树立以人为本的服务理念，本着“服务”的宗旨，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。形成业主满意、物业发展的和谐氛围。从而促进和谐社区的巩固发展。