小区物管问题对策研究

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1目前城市住宅小区物业管理的现状及主要问题

1．1物业管理费的缴纳问题

从物业管理出现的那一天起，物业管理费的缴纳问题就一直困扰着物业从业人员。分析其中原因应该是两方面的。一是业主对物业管理缺乏认识。业主认为缴纳了物业管理费，那么物业服务企业就应该对房子全权负责，这使得物业管理企业无形之中承担了很多原本不属于企业的义务。大多数人认为物业就是搞搞绿化、维护治安、维修一下设施等低资本的服务性工作，根本不需要什么经费，因此拒绝缴纳物业费。二是物业服务企业自身管理服务不到位。物业服务企业为追求利润，巧立名目收取各种不该有的物业费，使得业主对物业失去信心；物业服务企业员工素质不高，对于业主提出的问题不能及时解决甚至置之不理，使业主不愿交纳物业费。

1．2开发商的遗留问题

从多数的物业管理纠纷中可以看出，很多的纠纷并不是物业服务企业的问题，而是由于房屋质量差，园区环境宣传与实际不符等开发商的遗留问题。开发商为了促进房屋的出售，不切实际的宣传房屋的质量好，小区的环境最适宜人居住。等到人们入住，出现墙面裂缝，墙皮脱落等问题时，开发商早已人去楼空，这部分责任业主只能强加到物业企业身上。但是，由于房屋维修费很高，物业服务企业根本无力解决，以至于业主对物业产生不满的情绪，其主要的方式就是拒交物业费。再者，由于现在很多的物业企业与房地长企业是“父子关系”，物业对于开发商的问题遮遮掩掩，也容易造成业主不满的情绪。

1．3政府对物业服务企业的监管不到位

物业管理涉及面很广，物业管理的顺利进行，需要有政府部门的监督与管理。但是，由于物业管理是一门新兴行业，因此无论在法律，还是在政策制度方面，政府都还没有建立相对完善的体系。以至于出现业主大会、业主委员会成立的相关规定不完善，物业行政主管部门没有相应的处罚权，监督物业收费制度不健全，处理物业投诉无法可依等现象。使得物业管理暂处于无监管状态，不利于物业管理行业的健康发展。

1．4物业管理法制不健全，政策体系不完善

目前物业管理行业缺乏国家权威性的物业管理法律，使得物业管理活动的责任主体法律地位不明确、法律关系不清楚、权利义务不清楚等，导致现行的住宅小区物业管理体制存在很多的弊端，以至于物业管理活动中不断有矛盾产生。因此，建立正确、公正、符合实际的物业管理法律，是解决物业矛盾纠纷的必要手段，是实现物业管理行业健康发展的基本前提。

2解决住宅小区物业管理问题的相关对策

2．1转变业主观念，提高其物业管理有偿服务意识

物业管理企业是微利运营的企业，物业管理费是其重要的收入来源，是物业服务企业服务质量的重要保证。政府要加大宣传力度，通过各种形式的宣传，提高业主对物业管理有偿服务的意识。充分发挥行业协会的作用，尽可能多的把条例的主要规定让大家阅读。从而使业主对物业管理的相关法规有更多的了解。多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识。同时，也应该明确物业管理收费名目，加强对物业管理行业乱收费的监管，促进业主与物业管理企业之间的相互理解。

2．2抓好队伍建设，全面提高物业从业人员素质

在城市住宅小区居民高质量生活的要求下，物业从业人员必须学会运用科学化的管理和先进的维修技，为社区人员提供一个高效、优质、舒适的生活环境。因此，物业公司应该加大力度，注重对人才的培养。根据不同的工作性质，为员工提供有针对性的业务培训和技术培训。公司员工必须带证上岗，以利于公司的考核及业主的监督。企业自身应创出自己的品牌，树立良好的企业形象，提高企业的核心竞争力。

2．3完善物业管理法律、法规体系

没有规矩不成方圆，为保证物业管理工作的正常开展，必须加强物业管理的立法工作。明确政府物业主管部门的职责分工，明确对物业管理指导与监督的地位；完善物业管理法律与国家其他相关法律法规的互相衔接，使物业法律成为国家法律体系不可缺少的一部分；对于已出台的物业法律法规，应结合相关地方特性，抓紧制定出相关的规章制度和行为规范。为了使物业管理工作有序、健康的开展，也为了使物业管理政府部门、物业管理企业及广大业主有法可依、有法可循，物业管理相关的法律、法规体系必须尽快完善。城市住宅小区物业管理作为一门新兴的行业，虽然在其发展的过程中存在着种种难题。但我们依然相信随着社会的不断发展，城市居民对物业管理认识的不断提高，物业管理必然能突破各种困境，迈向一个新阶段。