教师住宅物管研究

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1.引言

随着高校教职工住房制度改革的不断深入，全国各高校公有住房出售工作的全面推进，高校住房的权属发生了根本的变化，形成了公房私有化、产权多元化的格局。这项工作在很大程度上缓解了高校教职工住房难的问题，但同时也给高校住宅管理带来了新的问题。建立符合高校教职工住房管理特点的、规范的、专业的物业管理机制，为全校教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障，是高校住宅管理未来模式的必然选择。

2.高校教职工住宅管理存在的问题

2.1房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂。自从高校全面推行公有住房的出售工作后，产权发生了转移，打破了住宅区内自管公房产权单一的格局，公有房与私有房产权交叉；原来教职工的离职退休或去世等各种原因，使私有房产产权再次发生了转移；再加上许多高校教职工的住房可以自行向社会公开出售，私有房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂，使得教职工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应，随之在住房管理体制方面暴露的弊端越来越突出。

2.2房屋结构老化，维修问题突出。目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，尤其是上世纪六七十年代设计建造的住宅楼，其规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要：线路、管道老化现象严重；房屋质量参差不齐；配套设施不齐全；住宅区绿化杂乱不堪；维修问题相当突出。

2.3资金来源有限，维修经费短缺。高校物业管理不同于社会上商业性住宅小区的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，不是以盈利为目的，所以其收费标准远低于同等商业性社会住宅小区的收费标准，甚至不收费。长期以来，高校房屋维修资金来源单一，经费紧张，其主要是来源于学校少量的房屋租金及学校行政拨款。由于住宅的维修工作量大，单凭有限的租金已不能满足需要，为此学校每年要投入大量的资金。此外，随着外住户的比例逐年增加，这部分人事实上也占用了学校对住宅区的投入资金，使得学校物业经费收入产出严重失衡，学校负担越来越重。

2.4教职工接受管理的意识薄弱、观念滞后。与普通社会商品房的物业管理相比，高校传统的物业管理一般由高校内部的后勤等相关部门实施。尤其在实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共同部位的维修，环境基础设施建设，卫生保洁，绿化管护，消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修等都是由学校支付。随着住宅区的产权多元化，行政管理部门面对不同利益主体要采取不同的管理制度，管理力度有限。如购买房改房的少数住户不考虑楼房的结构及校园的整体规划，随意私搭乱建、乱堆乱放、房前房后圈占绿地，私自开荒种地，无视学校的管理规定。租住公房的教职工，认为自己出了租金，即使是一个水龙头坏了，也认为应该学校给予更换。学校住宅区如果引进物业管理方案，物业管理由无偿的服务变为有偿服务，这又将直接触及居住者的利益：收费高低，服务好坏，甚至经常会有教职工因为住房方面出现一点小摩擦如脏水乱倒、垃圾袋乱扔之类的小事，闹到工会甚至学校领导处。学校相关领导为了教职工的安定，要花很多时间处理这些事情。总之，随着近年来公有住房的出售，住房货币化工作的推进，住房私有化已成定局，售后的住房、产权人可以依法交易，学校无权制约，传统的行政手段，低租金、福利型、封闭式的管理模式已不能适应新形势的发展。从当前高校实际看，高校住宅是城市住房的组成部分，按照《城市新建成住宅小区管理办法》的相关规定，按照物业管理体制的要求进行管理，不仅符合国家住房体制改革的发展和要求，而且有利于高校住房体制改革的深入。总之，随着住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，旧的管理体制、管理内容、管理机构已不合时宜，新型的高校住宅物业管理机制是摆脱当前高校住宅管理困境的必有之选。

3.建立高校住宅物业管理机制应注意的几个问题

3.1目前，高校教职工住宅售后的物业管理市场还处在培育、发展阶段，管理法规、手段、制度、机制，服务水准、从业人员素质与教职工对管理服务水准日益提高的需要不相适应，与社会上的一些先进成熟的物业公司相比差距很大。

3.2高校教职工的思想观念还不能完全适应现代化住宅区物业管理的要求，计划经济体制下的福利型、行政性管理思想观念影响很深。主要表现在：一是学校部分领导及相关部门对住宅物业管理在城市建设和学校发展中的地位作用认识不足；二是教职工从原来的由学校维修变成自行承担维修费、管理费，短时间内在思想观念上不能完全接受。

3.3高校教职工住宅部分建筑年代较长，建设质量较差，造成物业管理的先天不足，主要表现在：一是施工质量差，未按标准质量施工，造成屋面、外墙渗漏水等。二是市政配套设施不完善。三是住宅区内附属设施不配套。

3.4高校物业管理市场发展较慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校还未进行全面的物业管理，仍然处于一般性房屋修缮养护的管理水平，尚未真正达到多层次、全方位、综合性管理水平。

4.建立科学的高校住宅物业管理模式的几点做法

4.1更新观念，提高教职工对物业的思想认识。新的房产制度的实施，使教职工成为产权人，从根本上改变了一直延续的租贷关系，无论是房产产权人还是物业管理人员，都需树立一种全新的物业观念，这是做好物业管理的先导。把长期实行的福利型服务转变为有偿服务，把学校的行政管理转变为社会化、企业化的管理，这必定会对广大住户和物业管理人员的心理上、思想上产生巨大的冲击。怎样使广大教职工及物业管理人员能了解、理解，并支持这种新体制，减少新体制实施过程中的各种冲突和矛盾？这就需要学校各级领导及有关部门，一方面广泛宣传国家对物业管理的相关政策，说明物业管理的体制改革的重要性、必要性及现实意义，并做好重点人员的观念转变工作。另一方面认识到物业管理的完全社会化是一个渐进过程，由学校财政拨款到全额收费服务制，需要一个过渡期，在物业管理改革的初期，更需要学校各方面，特别是财政方面的大力支持，以保障物业管理社会化的平稳过渡。

4.2确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想。确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想，引入物业管理公司。物业管理是一种将管理、服务、经营融为一体，以管理为中心，以服务为重点，以经营为手段，以效益为目的的专业化管理，对房屋及配套设施、环境秩序、治安秩序、绿化、道路、场地等实行全方位的统一管理。以“服务为宗旨”就是在物业管理过程中以为教职工服务第一，住户至上作为物业管理的信条。以“经营为首要手段”就是在物业管理中实行有偿服务，明码实价，公开收费标准，同时也可开展多种经营，如餐饮、商服等项目。

4.3建立高校业主委员会。业主委员会是在物业管理领域，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，高校教职工住宅区成立的业主委员会具有双重身份，既是教职工又是小区住户。高校业主委员是在学校的领导下，由业主代表大会选举产生，房产管理部门参与的组织机构，代表住宅区全体住户的根本利益，与物业管理公司共同建设小区。在成立业主委员会时应注意以下几个方面的问题。

4.3.1明确物业管理过程中业主委员会的职责。业主委员会代表业主负责与物业公司订立、变更或解除物业管理合同；负责制订小区日常维修方案；审核物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算等；监督物业管理公司的管理过程。

4.3.2业主委员会的工作需业主支持。高校业主委员会委员一般都是教职工，没有任何私心地担负着居住区业主共有财产保值、增值的责任。虽然是同事做委员，但对业主委员会的付出和工作业绩，应当给予一定的补偿。委员们在处理事务时，总会有不尽如人意的地方，业主不能随便责备求全，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。因此，业主要尊重业主委员会的决定，顾全大局。同时也需要一个制度保证业主委员会成员的权益，保证业主委员会工作积极性的可持续发展。

4.4协调好业主委员会与物业管理公司间的关系。高校业主委员会委员一般是义务兼职的，同时又要在单位正常上班，没有多少时间投入到物业管理过程当中。业主委员会制定好各项管理制度后，由物业公司去执行，业主委员会的很多权力都可以由物业公司代替行使。业主委员会只需提出工作要求，并进行定期检查，以监督物业公司的工作。教职工是高校业主委员会的主要组成，他们的文化素质较高，对物业管理的要求也比较高，这就给物业管理带来一定的难度。一方面，教职工住宅群体具有较高的文化素质和思想觉悟，参与物业管理的意识较强。在目前高校教职工住宅大都形成相对独立的居住小区的情况下，为保证高校教职工住宅区不受太多社会因素的干扰，创造一个安静、卫生、舒适的生活环境，物业公司必须建立健全物业管理的服务范围，为职工提供多样化和全方位的服务。另一方面，考虑到物业公司需要赢利以维持自身生存和发展的需要，物业公司可与教职工协商，拿出有根有据的方案，业主委员会参与讨论、共同制定合理的物业收费标准。要搞好教职工住宅新区的物业化管理，在住房建设之初就在售房合同中订立入住后进行物业管理的条款。同时实现已有高校家属区向物业管理的转轨，如将不利于划出教学区的住房改造为青年教师公寓，对现有的教职工住房逐步实行物业收费管理，等等。总之，物业公司和业主委员会应该在以小区居民的共同利益为宗旨的前提下进行相关工作。

5.结语

物业管理是继住房制度改革后的一个必备配套措施，高校住宅物业管理是一个新型的服务行业，它不同于社会上的物业管理，它的各项政策及服务标准应服从于学校改革、发展、稳定的大局。各高校应结合自身的特点和实际情况，建立新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合性的服务。