浅谈我国物业管理发展新思路

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一、深化改革，转变观念，适应新形势发展的需要

1.抓好机构改革，规范工作职能

（1）深化人事制度改革，实行全员竞聘制。充分发挥每个人的特长和聪明才智，各个岗位自由竞争。行政部门，对内是物业管理中心，实行企业化管理。施行符合市场规律的薪酬机制，注重工作业绩，按绩效和贡献取酬，激发干部职工的工作积极性。（2）建立新的结算制度，推行服务费用结算。财务预算实行分类管理：一是对编制内的人员经费、共用经费以及现有离退休人员经费等基本支出，由市财政局按事业单位的有关政策规定予以核定，纳入财政预算。二是对物业中心非经营性服务和保证所需项目经费，每年由物业中心向台申请预算，在台领导批准预算内资金由财务中心下发，预算外资金上报台批准后，按物业中心签订合同费用支付。三是经营性实体实行独立核算，自负盈亏。

2.进行全员培训，提高服务意识。

（1）定期进行职业培训。做好中心管理和技术岗位人员的培训与考核，有效提高业务水平，同时加强全体人员特别是外聘员工的政治思想和职业道德教育，培养正确的是非观和职业观，保证职工队伍团结稳定，齐心协力完成好各项工作任务。（2）中心质监科按照《物业中心工作质量标准》加强督察力度，按要求填写检查记录。发现重大问题，及时报告部门和中心领导。对工作中查出的质量问题及时复验，对入住单位提出的合理投诉认真核实及时整改，把服务质量标准不断推向新高度。（3）每年以科队为单位签订《安全协议书》；冬季做好“清雪预案”；汛期做好“防汛预案”；每年7～9月组织“百日安全优质服务月”活动，激发每个员工的责任感，充分调动工作积极性，使物业中心各项工作很好地完成。

二、科学管理，开源节流，向管理要效益

1.人员配置科学，节约成本人员中心人力资源科制定了岗位质量标准、员工守则、工作质量评分标准的规章制度。通过对职工每天的劳动岗位、劳动时间、劳动强度等进行科学的测算，来定岗和定编，人事部门严格按照编制进行招工、考核、录用，避免人员过多造成的成本浪费。

2.财务严格监管，做好成本核算财务部门在资金管理上，加强了独立核算和成本核算，进一步完善各项内部控制制度，加强财务监督。按照市场化管理标准，推进现有资源有偿使用的管理模式。加强预算管理，做到事前预测、事中控制、事后检查。对各部门的经费使用情况及时进行准确核算，合理控制支出，确保完成经费节约指标。

3.工程公开招标，杜绝贪污腐败加强对工程项目及资金管理的审核和监督，建立一万元以上进行公开招、投标制度。技术部门和财务部门共同组成招标小组，通过对资金的多方监管，使资金使用透明化，通过招标选出相对质优价廉的单位承揽工程，努力实现资金效益最大化。

4.技术监管，把好采购质量关中心质量技术监督部门，加强技术与质量管理，做好设备档案登记工作，对设备更换、维修、保养等环节做好记录，提高运行效率、利用率和完好率。对大宗物品实行统一采购，货比三家后，采用招标的形式，确定供货商，与之签订供销合同，要求供货商按批发价供货，大大降低了进货价格，仅此一项就大大减少了经费开支，由原来每月购置物品需20多万元降至5～6万元，同时在职工思想中逐步形成了“只买对的，不买贵的”的节约理念，杜绝不必要的浪费。

5.管理科学，控制材料流失中心库管科加强物品管理，实行以旧换新的物品领用制度。根据实际情况，严格出入库管理、根据实际用货需求和商品类型，适时采购，既保证物业服务及维修工作顺利进行，又减少了库存积压物品。通过以上措施大大减少了材料流失和不必要的浪费。

三、积极探索，大胆实践，不断推进现代企业制度

1.积极承揽天津广播影视传媒学院物业管理工作我们曾接手了一个集冷暖、环境卫生、食堂供餐为一体的项目，历时两年的物业管理运作，虽然在后来的竞争中以失败退出，但是学到了很多宝贵的经验，也总结了教训，为今后的市场竞争打下了基础。

2.积极组建广电礼仪团队，为天津广电物业乃至广电集团打造了一个良好的品牌形象天津广电物业礼仪团队成立几年来，先后完成了50多次大型颁奖活动以及对中央宣传部领导、市领导、国际友人的接待任务，得到各级领导的认可和好评。如：在央视大型电视连续剧《辛亥革命》首播新闻会、“中国原创歌曲奖大型颁奖晚会”、“天津电视台历年广告年会”、“中国旅游产业节”、“达沃斯论坛市民选拔赛”、“天津意式风情街意大利电影节”等，这支队伍已成为广电一道独特、靓丽的风景线。目前，会议、大型活动应接不暇，既达到了服务一线的目的，擦亮了广电品牌，又扩大了物业有偿服务领域，增强了广电物业的市场竞争力。

3.外包天津职业大学学生食堂经营项目通过竞标承揽了职业大学学生食堂餐饮服务的经营权。物业中心再以内部承包的形式把该项业务承包给职工，并与职工签订承包协议，年终按照既定经营任务的指标进行考核，完成任务或超额完成任务，按比例给予奖励，没完成承包任务，损失与物业中心共同承担。在这个经营项目中我们广开思路，为减少经营压力，把承包的食堂空间分割成若干区域，部分区域采取再分包的方式，分包给有卫生许可资质的人员去经营，并签订承包租用合同，很快回笼了部分资金相互竞争，丰富了学生食堂的菜品，使服务进一步上水平。在经营中，我们以科学管理，合理降低消耗、向优质服务要效益，不断提升服务质量，得到了校方的满意，拓展了广电物业的经营。

4.深挖社会资源，与蓟县水厂合作开发了桶装水业务在满足集团及编播一线职工喝上放心水的同时，我们积极开发外部市场，进一步推广“传媒清泉”品牌，除了在广电集团行业内部推广外，还不断占领外部市场，目前每年能够实现收益十万元。

5.实行公司化管理，进一步向市场化迈进我们体会出，只有在管理手段、服务机制和运行方式等方面发生实质性的变化，才能跟上市场的节拍，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。天津电视数字大厦2010年正式落成，为了加快向市场化迈进，对新大厦大胆尝试用公司化管理的模式管理物业服务。在提高服务水平基础上，增加服务收益，使物业真正走向市场化，接受市场的挑战和挑选，并在市场中历练，真正找到自己的位置。我们的管理体制实行经理负责制，下设综合服务部、秩序维护部、设备维保部三个职能部门，人员全部企业化管理，物业服务按面积进行有偿服务，经济收益按照服务质量，业主给付的物业费用给付。目前已运作三年，在这三年的摸爬滚打中，我们在经营、管理、维护等诸多方面都收益良多，为我们今后进一步参与市场竞争增添了信心与勇气。天津广电物业有限公司已酝酿申报ISO9000质量服务认证体系，规范自己，进一步提高竞争力。

广播影视事业每前进一步，都饱含着广电物业人的辛勤汗水与付出。我们靠自己的双手，用锅碗瓢盆、柴米油盐，奏响了广电后勤保障服务工作最动听的乐章，也探索出新的管理思路和方式，为提高竞争力打下了坚实的基础。

作者：张美华 单位：天津广播电视台物业管理中心