商品房小区物业管理论文

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一、人员配备

1.保安：每岗按进门岗1人，出门岗1人，监控岗1人，巡逻岗1人定岗。共4岗，每岗365天24小时服务，需派4人，共计16人。此是最少配置，上班高峰时需站岗，巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗，巡逻岗到进门岗。

2.保洁：按三级服务标准，一般每1万平米配1人，6万平米配6名保洁。3.管理人员：配小区经理1名，管理人员2名（365天提供服务），财务1名。4.维修人员：因需365天24小时提供维修服务，至少需2名维修人员（电工、登高等特殊作业需2人）。以上是最经济的人员配备情况，再少会影响物业服务质量。

二、收入情况

1.管理费收入：设每月每平米收X元，假设物业管理费收缴率98%，整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。

2.停车费收入：固定车位：假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计，300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费：临时停车受居民户数影响，户数与访客成正比，与小区周边产权业态有关，如周边有饭店、对外接待单位等，临时停车费收入较高，反之收入较低。根据每个小区情况不同，临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区，按平均100元/天计，每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。

3.广告等其他公益性收入：根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同，60000平米小区按理想情况估计，每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成，物业占三成收入计（48000元/月+5000元/月）*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入，税后补充进小区维修基金。

三、支出情况

1.保安工资：假设保安均为街道托底人员（此为最低支出），按2014年最低工资标准1820元，加国定假日加班费（11天3倍工资计算）、高温费（6-9月每人每月200元）、服装费、停车收费提成奖励等，计2400元/人*16人=38400元/月。

2.保洁工资：一般保洁人员为街道托底人员和外来民工，外来民工需缴社会保险费，按2014年最低工资标准1820元，加国定假日加班费、高温费等，街道托底人员约2400元/人，外来民工约3600元/人，平均计3000元/人*6人=18000元/月。

3.管理人员、维修人员：包括国定假日加班费、高温费、加社保费等，街道托底人员约3400元/人，在职员工约5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。（扣除提供居民服务的维修人工费收入。）

4.办公费用：包括办公室水、电、电话及办公用品，公用部位水电费（门卫室、地下室、路灯、楼道灯等，泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。）60000平米小区，按2000元/月计算。

5.税金：物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。（58800X元/月+15900元/月）*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本费用。假设其他费用，如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。

四、盈亏平衡点测算

总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+（3322.2X+898.35）55477.8X=67398.35X=1.21元/月

五、结语

若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成，6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下，物业公司与业委会协商，停车费、广告等其他公益性收入对半开分成，则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中，为降低人员成本，保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工，管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状，这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点，而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置；收入的理想状态下进行分析。需要说明的是，小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米，物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整，物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此，建议业委会通过业主大会形式，适当提高物业管理费收费标准，进而提高物业管理水平，改善小区环境，最终达到物业保值升值的目的。

作者：施丽石 单位：上海不夜城全兴物业管理有限公司