前期物业管理问题及建议

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摘要：随着我国城市化建设进程不断深入，房地产业取得了显著发展，这也在一定程度上促进了物业管理的发展。而作为物业管理活动的一项关键环节，前期物业管理同时也是整个物业管理活动的基础，存在一定的特殊性。本文从前期物业管理的主要内容出发，就其当前存在的问题及对策展开全面探讨，以期为今后的房地产物业管理工作提供可靠参考。

关键词：前期物业管理；问题；建议

在我国住建部颁布并实施的有关前期物业管理招投标管理办法中，明确界定了前期物业管理的概念及其责任，指出前期物业管理是在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。近些年来，我国大部分地区实施了物业管理，但在一些新建成的小区中，其前期物业管理工作还存在不少的问题与纠纷，引起了社会的关注。在此种形势下，对前期物业管理中存在的问题展开深入分析，并采取行之有效的解决措施，对促进后期物业管理工作的规范化，为业主的合法权益提供保障，有效减少业主与物业管理企业间的矛盾具有重要意义。

1前期物业管理的主要内容

前期物业管理的内容主要包括以下几个方面：

（1）物业管理企业应积极参与前期物业管理招投标,并在中标后及时与建设单位签订《前期物业服务合同》。

（2）前期物业管理机构的设立，人员的培训，各项规章制度的制订：各类管理人员的岗位职责，物业各区域的管理规定，住户手册等。

（3）物业交接与验收，前期物业管理企业向建设单位获取以下资料：物业总平面图以及配套设施、地下管网等工程竣工验收资料，物业质量保修文件，物业使用说明，设备设施的安装、使用和修护保修等技术资料。

（4）物业的日常管理，按照前期物业服务合同的要求进行，包括业主的进户登记管理和装修管理等。

2前期物业管理当前存在的问题

2.1未能认识到前期物业管理的含义

建设单位选聘物业管理企业为前期物业管理的起算点，倘若在建设过程中就选定了物业管理企业，那么就将前期介入包含在了前期物业管理当中。这种做法实际上会模糊前期物业与前期介入这二者之间的区别。首先，此概念无法将前期物业的开始时间进行准确界定，容易混淆前期物业管理企业在前期介入中的顾问者与前期物业中的管理者这两种身份，进而对前期物业管理工作的开展造成不利影响。其次，这种概念也容易让业主将物业管理企业等同于建设单位，将建设质量的责任与服务质量的责任等同，进而对建立良好的前期物业管理企业与业主之间的关系产生不利的影响，同时也对前期物业管理企业的长期经营产生阻碍作用。

2.2管理合同对业主的合法权益造成了侵犯

目前绝大多数开发商都有自己的物业管理企业，有的通过操纵招投标活动，将开发项目交给自己的企业进行管理。此时物业管理企业认为自己受开发商委派，不能真正为业主的利益着想。有的开发商与物业管理企业合谋，牺牲业主利益。比如在服务合同中约定很长的管理期限，约定较高的物业管理费用，私自扩大物业公司的管理权限，为以后业主选聘自己的物业管理企业制造障碍等等。由于监管不分，依附于开发商的物业管理企业无法按照规定进行严格的物业验收移交工作，无法及时发现建设过程中存在的一些问题，为以后开发商、物业管理企业、业主三方之间的纠纷埋下隐患。

2.3没有详细规定前期物业管理的终止时间

《物业管理条例》第26条规定：“前期物业管理合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”从中可以看出，前期物业管理终止的实质，就是物业的控制权从开发商转移到业主。换句话说，服务合同终止，并不一定导致前期物业管理终止，此时需要订立新的服务合同。只要业主委员会没有成立并聘选物业管理企业，前期物业管理就没有终止。而在《物业管理条例》等相关条文中，只对业主大会需在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立做出规定，并没有明确发起人、建立方法以及行政部门如何指导等。在此情形下，建立业主大会便存在不小难度，倘若再不限制前期物业管理的期限，那么将给业主大会的成立制造更为严重的障碍。

2.4前期物业管理企业侵占小区公用部分时有发生

开发商在与前期物业管理企业交接验收时，通常会将开发项目的共有部分、共有配套设施一并交付。在不少地方前期物业管理企业霸占属于业主的公用部分情况较为普遍：有的将小区公用的停车场地出租[1]，有的占用小区配套建设的业主活动用房作为员工宿舍或办公场所，有的在外墙、电梯间等小区公用部分做广告等。

3解决前期物业管理问题的建议

3.1准确认识到前期物业管理的含义

现阶段，我国未能统一界定前期物业，并且存在一些错误的认识，进而给前期物业管理工作的顺利进行、前期物业过渡为日常物业，以及各方当事人履行义务及行使权力等造成了不利影响，因此，准确认识到前期物业管理的含义就具有重要意义。总体来说，我们可将前期物业定义为物业服务企业从接管验收当天开始，直到业主与选聘好的物业服务企业签订日常物业管理合同，且合同生效时为止的一项物业管理活动。通过对前期物业的起止时间进行强调，从而对前期物业企业的权利及业务范围有一个明确的了解[2]。

3.2加大监督建设单位主导地位的力度

在前期物业中，建设单位占据了明显优势。为顺利开展前期物业管理提供保障，为将各方当事人的法律地位进行平衡，就需要限制建设单位的地位，以免对业主的合法权益造成侵犯。具体来说，可从以下几方面展开考虑：其一，由行政部门严格审查建设单位制定的临时管理规定，或是由行政部门直接制定出临时的物业规定，再让建设单位进行选用；其二，让行政部门直接参与到选聘前期物业企业的过程中来，或对选聘活动进行监督。

3.3促进前期物业管理企业选聘制度的规范化

能否严格按照市场规律对前期物业企业进行选聘，会影响到前期物业的顺利开展及其服务质量，同时，具备完全独立身份的前期物业企业也会对建设单位产生制约作用。因此，为了向前期物业企业的独立提供充分保障，可从以下几个方面对选聘制度进行规范：其一，将物业管理与房产开发分离开来，房地产开发企业、施工单位与物业企业不可存在实质上的任何联系，尤其在特定物业区域内；其二，对前期物业企业选聘的招标及投标制度进行规范化，对于前期物业管理企业的选聘，应当采取招投标的方式，只有当无人投标时才可在行政机关的监督下，采取相互协议的方法，同时还需进行公示，接受来自业主（的全程监督。

3.4对前期物业存在的时间及费用进行明确规定

出于自身利益考虑，当没有对时间进行强制性限制时，前期物业企业便会无限期地将管理工作延续下去，同时还会想方设法对业主大会的召开进行破坏；当没有限制前期物业的费用时，此种现象还会加剧。此时，为有效避免发生上述情况，便可采取以下解决方法：其一，对前期物业的期限做出明确规定，例如两年等，当情况比较特殊时，可申请行政部门的批准，适当延长前期物业期限；其二，由物业所在地的物价部门结合当地的实际条件，制定出科学合理的前期物业费的收费幅度，并公示出来，同时接受社会的监督。并且，在确定该地具体的前期物业费时，则应当确保在此幅度范围以内。

3.5加强业主在前期物业管理中的参与

在前期物业管理活动中，业主委员会尚未成立，开发商往往处于有利地位，如果把业主完全排除在外，就无法保障业主的合法权益。因此政府职能部门应该充分保证业主在前期物业管理活动中的知情权，要求物业管理企业将前期物业的交接验收情况及时告知业主，以便对开发商的违法违规行为进行监督。居民委员会来源于社区居民的选举，承担了很多公共事务的管理职责，在目前国情下具有准政府机构的性质[3]。而小区物业管理一旦出了问题，许多居民也习惯找居民委员会进行调解处理。因此，政府主管部门应该吸收居民委员会参与以下活动：前期物业管理招投标，服务合同的制订，业主临时公约的制订，指导和监督业主大会的成立及其活动等。

4结束语

综上所述，随着房地产行业的不断成熟，物业管理的发展规模也不断扩大。前期物业管理作为整个物业管理的开始阶段及后期物业管理的前提，也面临着物业企业招投标、物业管理服务合同及管理费用等诸多问题。在此种形势下，就需要采取有效措施解决上述问题，进而为促进前期物业管理工作的顺利开展，同时也为业主的合法权益提供充分保障。

参考文献：

[1]刘晓霞.物业服务高投诉原因及对策[J].中国房地产,2009,12(3):79-80.

[2]郭庆祥,张伟,李晨光.我国前期物业管理中存在的问题及对策[J].商业时代,2012,6(26):116-117.

[3]魏秀玲.物业管理服务招投标：问题分析及完善建议[J].中国房地产，2009，12（3）:75-76.

作者：黄诗林 单位：泉州市不动产登记中心