新农村物业管理模式研究

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摘要：新农村建设的持续推进，极大的改善了呼和浩特市农民的生活条件，但后期管理维护问题也逐渐突显。本文分析呼和浩特市新农村物业管理的现状，因地制宜的提出新农村物业管理的几种模式，通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期“管理难”的问题，促使农村物业管理向专业化、规范化方向发展，为新农村建设的后续管理拓宽思路，让农民更好的享受新农村建设带来的便利。

关键词：新农村；物业管理；模式正文

呼和浩特市从2014年开始新农村建设工作。三年来，累计投资241亿元，完成2172个实施村建设任务，实现了行政村所在地村和较大自然村“十项工程”高标准全覆盖。这一工程的实施，加快了农村基础设施建设，加强了城市公共服务向农村拓展辐射，进一步改善了农民的生产生活条件。但是后期农村居民点的环境管理，公共配套设施的维护等成为困挠各级政府的难题。本文拟通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期管理的问题，逐步缩小农村与城市物业管理的差距，促进农村物业管理市场化步伐，提高农民的生活居住质量。

一、呼和浩特市新农村物业管理的现状

通过在呼和浩特市九个旗县区的农村中选取样本，对样本的环境治理、村落治安、房屋及公共设备设施管理等情况以及是否已开展物业管理工作、物业管理工作的具体形式等进行问卷调查，并进行实地调研。根据调查结果，分析呼和浩特市农村在环境卫生、治安管理等方面存在的问题以及目前农村物业管理的现状。1.1环境管理。根据调查，目前呼和浩特新农村环境治理主要围绕农村垃圾收集和治理进行，根据当地实际，按照“户分类、村收集、乡拉运、县处理”的模式，制订了具体的实施方案，建立了城乡一体化垃圾处理机制。经济发展较好的旗县区在各村重点实施了村容环境改造整治，进行村内道路硬化、便道铺装、墙体抹灰及涂料、清运垃圾、安装路灯、新建和维修村民综合服务中心等，并尝试引入环卫公司，对农村环境卫生进行市场化管理。调查中也发现，在经济欠发达和位置较为偏僻的村落，村庄的环境维护主要依靠农民自行解决，村庄中院落杂乱、随意占道、垃圾污水乱倒等问题较多，保洁和垃圾清运是村民最急需的物业服务。1.2村落治安。呼和浩特市以新农村建设为依托，通过基础配套设施建设，提升了农村治安条件，特别是城中村及城市周边农村已基本实现农村视频监控全覆盖工程。以赛罕区为例，该区全面实施了立体化“治安防控”工程，101个行政村全部完成高清视频监控建设安装工作，并投入使用。但是目前农村的治安管理工作主要由村委会组织承担，专业性不强，村民对治安管理工作满意率不高。1.3房屋及配套设施管理。新农村建设工程对农村危房进行了大范围改造，改造工程以农户自建为主，采取原地新建、维修加固、置换等形式。在危房改造的同时，新农村建设工程对村庄基础设备设施进行配套建设，通路、场地硬化、文化室等基本公共服务设施配套，保障了农村居民基本生产生活需求。为保证房屋及配套设施的正常使用，需要进行经常性的维修养护工作。目前，由于大部分村庄都未引入物业服务企业，当村民自己的房屋或设备设施受到不同程度损坏时，被访农户所选择的维修方式有所不同。当房屋或设备设施出现门窗或水电方面的小损坏时，大部分的农户会选择自己进行维修，维修难度不大，满意率也高；而当房屋出现漏水、梁柱损坏或太阳能热水器等设备出现重大损坏的时候，则更多的会求助专业商户，时间长，满意率也较低。对于公共的建筑及共用配套设施则面临无人养护的局面，导致公共建筑和公用配套设施的使用年限缩短。调查中，大部分村民希望有专业的维修人员为他们进行日常的房屋和设备设施的维修养护工作。1.4绿化管理。呼和浩特市近三年累计在村间道路栽植各类苗木97.92万株，绿化面积达到1.25万亩。大部分村民表示近几年来村里的绿化环境变好了，村庄内部和周边有规划整齐的树木和花草，居住环境得到较大改善。目前大部分边远村庄的绿化管理工作是村委会在负责，无专业的绿化工人，较少进行修剪、补植、除草、喷药等工作，花木长势一般，村民对绿化工作的满意率不高。城市周边村庄的绿化工作则主要由园林部门负责，专业性强，养护标准高，村民对绿化工作的满意率也较高。

二、呼和浩特市新农村引入现代物业管理模式的必要性

自物业管理制度引入呼和浩特市以来，发展区域一直局限于城区。长期以来，农村地区物业管理的职责，实际是由村民委员会代为行使。随着城乡一体化进程的加快和农村居住环境的改善，农民对治安和卫生管理的要求不断提升，村民委员会代管农村物业的模式已经不能满足村民生活的需求。引入现代物业管理模式可以优化政府管理效能，改变过去重建设，轻后期管理的发展方式，进一步改善农村居民的居住环境，维护房屋及配套设施的正常使用，实现农民居所的保值增值。同时，物业管理行业是一个劳动密集型产业，引入现代物业管理模式后，可以吸纳农村的剩余劳动力，经培训后上岗，承担所在区域的保洁、保安、工程维修等工作，实现农民在家门口就业的目标。对于物业企业而言，农村物业管理是一个新兴且潜力巨大的市场。有条件的物业服务企业可以通过进入农村市场，开展有偿物业服务增加经济收益，提升企业影响力和品牌效应。

三、呼和浩特市新农村物业管理的模式

据发达省份在新农村管理中引入物业管理的成功经验和国外类似社区物业管理的相关文献，结合呼和浩特市农村实际情况和地域特点，本文探索建立适合呼和浩特市新农村实际情况的几种典型模式：委托专业物业服务企业进行管理、政府购买服务、村民自我管理等三种模式，在这其中以市场化运行方式为主。3.1委托专业物业服务企业进行管理的模式。目前，城市住宅小区已普遍推行委托专业物业服务企业进行管理的模式，它是由业主通过招投标的形式，在市场上公开招聘物业企业，并委托专业物业服务企业提供环境管理、秩序维护、房屋及设备设施的维修养护，绿化管理等专业服务的方式。呼和浩特市城中村住宅小区，农民经济收入较高，对城市生活方式较为熟悉，对物业服务的接受程度也较高，有对物业服务的内在需求。另外，呼和浩特市城市的基础配套设施和公共服务也已基本覆盖此区域，物业服务企业进行物业管理的难度也较小，适合委托专业物业服务企业进行管理。这种模式的特点是业主的所有权与管理权相分离，业主只需按合同要求缴纳物业服务费，由物业服务企业提供专业服务。随着农村经济的飞速发展和城乡一体化进程的加快，委托专业物业服务企业进行管理将是新农村物业管理发展的方向，专业物业服务公司能提供高标准、规范化的服务，能够给村民带来更好的物业服务体验。3.2政府购买服务模式。对于近郊农村地区，距城市周边距离近，可由政府出资,购买保洁、垃圾清运等服务，满足村民的最基本的物业服务需求。例如将村级日常保洁和垃圾清运由村到镇(街)垃圾中转站的部分交由个人或公司承包,负责统一收集至指定的中转站，乡镇环卫所负责运至垃圾处理场，县区进行无害化处理，日常监督考核由区环卫处组织实施。通过购买社会化服务,实行市场化管理，实现城乡环卫一体化工作集中运行。运作过程中要加快城乡环卫基础设施建设，增加环卫设施数量,选择合适地点建设垃圾中转站,并配备垃圾压缩车和运输车，各村按要求设置垃圾桶,满足居民生活垃圾收集需要，实行垃圾收集和运输密闭化，改善农村居住环境。3.3村民自我管理模式。对于部分较为偏僻，经济欠发达的村落，农民无法承受较高的物业管理费用，对物业服务需求也不高，只需较低层次的物业服务，如社区基本安全维护、环境卫生的保护、设备设施的管理等。可由村委会带头建立村民自我管理模式，村委会推选有一定技能的人员经培训后成为物业管理员，负责村庄的保洁、保安、绿化、工程维修等工作。村民自我管理模式，可以节省招聘物业企业进行管理所需要的物业管理费用，在经济上减轻了村民的负担，给村民带来了更多的生活便利。但是这种物业管理模式的服务水平受制于村委会的管理能力。长期来看，应尽快建立现代企业制度，全面实行市场化。引入物业管理模式后，各级政府行政管理部门应履行的监管职责，提供必要的政策和资金支持，营造农村物业管理发展的良好空间。综上所述，呼和浩特市新农村建设过程中，可以通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期“管理难”的问题，逐步缩小农村与城市物业管理的差距，提高农民的生活质量,使农村物业管理向专业化、规范化方向发展，促进农村物业管理市场化步伐，加速城乡一体化进程，为新农村的后续管理拓宽思路，让新农村建设成果长久保持发展下去。

参考文献：

[1]赵晓雯.成都市农民集中居住区物业管理模式研究[D].四川农业大学，2015

[2]李文张凯捷许艺娜.农村社区物业发展的典型模式分析[J].台湾农业探索，2015(8)

[3]王晓宇刘绪荒谭利芬.北京市生态涵养区农村社区物业管理现状调查研究[J].北京农业职业学院学报，2014(5)

[4]董岩岩.山西新农村物业管理模式与路径研究[D].山西财经大学，2015.

作者:刘燕 单位:内蒙古建筑职业技术学院