智能化住宅小区物业管理的系统设计

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【摘要】随着我国城市化进程的加快与生活水平的提升，人们对小区物业管理的要求也不断提高，清洁、优雅、方便的同时，还对安全与智能化的需要。本文主要从安全防范、信息网络及物业管理三个系统的角度展开了住宅小区物业智能化系统的规划设计，为小区居民提供了数字化的网络住宅区。

【关键词】智能化住宅小区；物业管理系统；规划设计

1引言

智能化的住宅主要是对于小区内总体建筑构成、管理、系统及服务几个方面还有彼此间关系的优化设计，提供出经济合理、舒适、便捷、高效、安全的良好居住条件。近年来，随着我国科学技术的飞速发展，如多媒体技术、电子技术、传感技术、自动化技术等也得到了很大的应用与发展，给智能化住宅的设计提供了有力的支持。

2建立综合型的安全系统模式

2.1IC卡配备与报警系统

这个系统是小区的第一重防线，用于鉴别小区来往行人与车辆，以防止外人翻墙入院。主要在各个门口处进行监控。小区中的人应用刷卡（智能IC卡）进门的方式出行，住户、物业与保安均设计级别不同的IC卡，有着鉴别身份、出入相关信息的登记与查询的性能。对于来访之客用信息进行登记，对于单人访客用楼宇门对讲系统进行身份的识别，对于过往车辆应用RF的IC卡远程识别的系统，对于授权的车辆迅速让道通行。按照实际于小区周围安装对射型的探测器，且和摄像头连接，以便实时报警，确保了小区中住户的安全。在不好的天气时，把线式的防御系统调为面式的防御系统，设计合理的间距、把红外设施最远间距设定于五十米至百米以内，在地下安设智能化传感器，从而构建出综合型的安全体系。

2.2闭路电视

主要位于住宅小区的各个门口、重要道路、主要的公共建筑、车库、及小区边界处安设摄像头，把具体的监测内容通过图像发送于小区物业或监控部门。保安会利用监控录像实时了解小区所有的状况，让相关的管理人员随时了解小区各种动态。电视的前面安装像机、摄像头、防护罩与支架等，现阶段通常是采用彩色的摄像机装置，对于光线较暗处还是选用黑白的摄像机，其它前端设备的选择与运用具体还要依据安装设计的实际情况来确定。闭路电视在管理室里配备的设备主要有：监控器、视频的分配器、图像的分割器、录像机、分控的设备及其时间发生器等。

2.3可视化对讲机

这个系统主要作用是二次确诊前来访客的身份，对于闯进小区的人二次布防。在居民房间里安有可视的对讲机，且于楼宇门口的地方安有可视对讲的门口机与门锁等装置。门口机与门锁等能够一直接到控制室内，在控制室可以进行有效地监控工作。居民在进门前用钥匙或是密码进行开锁，或者出门要按“门内的按钮”方可将房锁开启。来访的客人要按门口机上面相应的住宅门牌号，居民对客人进行声音与图片的识别来决定接待与否。

2.4住户报警装置

这个系统主要对于小区内及其周围发生的意外灾害等情况进行防范。在住宅中的门口或窗户还有房间中其它地方安装各种类型的探测器实行24小时监控。该系统可以智能地对于安装于居民内的每种探测器进行有效地识别。（如煤气泄露探测器、烟感探头、应急按钮、门磁开关等）对所有的信号实行昼夜的监控。当出现意外事件的时候，安设于居民房内的各个报警器会将信息传送到物业管理室或监控室中，计算机网络可以通过程序来设计警报情部的级别，能够精确地显示异情发生地的居民名称与地址，还有所受到的袭击方式或相关的报警情况等，还能对保安确认警情进行智能化的提醒，使其及时迅速地赶到事件的现场，实现保障居民的人身与财产的安全的目的。

3物业管理系统的主要构成及作用

3.1自动抄表与计费

这个系统对于住宅区中的每家电表、水表、煤气表、热能表等计量装置进行自动化的计费。利用采集与抄报各个表中的数据传输至相关的管理室，达到每家表的数据录入、计费、打印收费的账单的作用，把数据信息传入具体的负责单位，有效地避免了以往抄表的扰民情况或人为产生的读取信息的误差。进而达到了节约很多的人员，减少劳动的强度的效果，提供了极大的方便。

3.2公共设备监控

这个系统对住宅区中的给排水设施、供电及配电设施、公共的照明、中央空调、电梯及喷淋设施等公用设备展开工作区内的实时有效监控，进而达到了公用设施的优化运作与管理，实时找出故障，且及时有效地修复，实现了资源化利用、扩展设备寿命的作用。

3.3综合信息服务

这个系统应用计算机网络，高质高效、迅速便利的相关软件来管理与调节住宅区内的住户、物业人员、服务员彼此的关系。对于物业管理的数据信息作出采集、传递、存储、加工等智能化操作，并反馈出物业管理的具体状态等。此外，可以为居民提供很多方便贴心的服务，如视频点播、购物指引、时事资讯等。

4信息网络系统的主要构成及其作用

4.1计算机局域网

在较为大型的住宅小区铺设计算机的局域网，其主要职能不单是为小区居民提供快速的nternet接入的相关服务，还可以建设小区的特色化网站，并不断地更新网站的资源，如提供宣传开发房地产项目、物业管理机构的优化服务；对居民提供了信息、网上图书馆、网络教育、生活资讯及视频点播项目等。

4.2有线电视

如今，有线电视作为现代人生活中信息获取的主要方式之一，同时也是住宅区和外界联系的一种途径。要为各个住户安置一个家庭式的多媒体机箱、一条入户线缆及两个以上的电视终端设备。并在住户区的物业室安设一套前端的设施，应用桥接放器对干线进行分支，各个单元要安设一套分配的放大器。

5结语

现阶段，我国的住宅小区的智能化正处于初步发展时期，有些安全系统的相关设备还有待于进一步提升，本文主要从安全防护、信息网络、物业管理方面对智能化系统的设计进行探索与研究，小区的智能化管理对小区中所有住户提供很多经济实惠的便利条件，是小区居民的人身及财产安全的有力保障，这种管理模式必会成为未来发展的趋势。

【参考文献】

[1]沙宁.智能化住宅小区的物业管理系统研究[J].黑龙江科技信息，2013，(29)：260.

[2]姜桂林.住宅小区物业管理智能化研究[D].天津大学，2005.

作者:尚郁 单位:西安石油大学