新旧物业管理公司交接的纠纷及解决策略

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摘要：新旧物业管理公司交接纠纷主要反映在服务不满意、管理不到位等方面。针对业主自主选择物业管理公司的权利主张，且业主委员会选择物业管理公司过程中容易引起各种交接纠纷的情况，需要尽快采取有效解决措施，确保妥善解决纠纷。本文将简述新旧物业管理公司交接纠纷的主要表现，并提出了具体可行的解决策略。

关键词：物业管理公司；交接纠纷；解决策略

新旧物业管理公司在交接时容易出现很多纠纷，除了会对物业区域内所有业主正常生活秩序造成影响以外，还也让物业管理公司的企业形象受损，在很大程度上减缓了我国物业管理行业的发展步伐。因此在出新旧物业管理公司交接纠纷以后，需要通过合法途径及时、有效的进行解决，这样不仅能够保证全体业主的利益，还能促进物业管理公司的健康、稳定和长远发展。

一、新旧物业管理公司交接中的纠纷及其主要表现

在新旧物业管理公司交接过程中，若是处理不当将极易产生各种纠纷。主要表现为：业主大会对现有物业管理公司提供的服务不满意，所以提前将物业服务合同解除，而物业管理公司也用其他各种理由拒绝解除合同，也没有对交接手续进行办理（如公共设施、物业资料和其他欠费处理等等没有移交），从而引起了纠纷。当前我国在业主大会公开选聘物业管理公司负责本物业区域管理的制度还不够完善，基本上很多物业区域的物业管理公司均由开放商确定，业主缺乏自主选择的权利。这样物业管理公司竞争意识与危机意识通常比较薄弱，不重视做好服务工作，很少积极和业主加强沟通，两者之间缺少良性互动。我国在实行《物业管理条例》以后，业主大会可以公开选聘和解聘物业管理公司，大多数小区业主大会都重视使用这项权利，用服务质量不高的理由，对原物业管理公司进行解聘。现阶段出现的新旧物业管理公司交接纠纷基本上都是这种类型，如在国企办的社区物业移交中，业主通常会用收费较高、管理不到位和开支混乱等作为理由，将原物业管理公司解聘，同时选聘新的物业管理公司。不过由于原物业管理公司拒绝解聘，不予以配合，从而引起了纠纷。

二、新旧物业管理公司交接中纠纷的解决策略

1.当事人双方协商解决

业主委员会、原物业管理公司和新聘物业管理公司要在各方自愿、平等和互谅互让的前提下，通过协商物业管理交接涉及到的事项，保各方争议能够顺利解决[1]。通过采取协商解决问题的措施，可以将当事人意思自治的原则体现出来，是解决纠纷和平息争议的最有效手段，防止对各方带来经济损失，同时也维护了社会声誉，保证小区所有业主的正常生活秩序。可见这种方法对三方来说都是有利的，只要出现新旧物业管理公司交接纠纷的情况，如在支付拖欠的物管费、结算物管公司代收代缴的水电费、回收物管公司在小区公共建设上的额外投入等方面出现纠纷，需要主动进行协商，今早解决问题。

2.提交仲裁委员会裁决

若是双方在物业服务合同内明确规定出现争议要提交仲裁委员会仲裁解决，以及出现交接纠纷后双方达成仲裁协议的情况，双方都能够把争议事项向约定的仲裁委员会提交，之后仲裁委员会给出具备法律约束力的裁决。因为仲裁委员会是中立的一方，裁决具备很强的社会公信力，同时仲裁是当事人自愿选择的，能够让双方出现的矛盾得到消除。当业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。此时可以提交仲裁委员会裁决，确保纠纷顺利得到解决。

3.向人民法院提起诉讼

现阶段我国还未将业主大会和业主委员会的法律地位确定下来，不过从司法实践来看，为让业主合法权益得到保障，很多地方大多将业主委员会的诉讼主体地位确定了下来[2]。业委会与物业服务企业签订的物业服务合同未明确约定服务期限，或双方未签订物业服务合同造成纠纷，或者是因协商无效，引起新、老物业因交接问题发生严重冲突，甚至造成人员伤亡的情况，业主委员会要直接到法院处起诉物业管理公司，法院根据相关法律将判决作出来。当然，物业管理公司也能够起诉业主委员会，或执行法院作出的判决，这样都有利于解决交接纠纷。

三、成功案例分析

某社区业主不满意物业管理公司提供的服务，希望采取合法途径重新选择物业管理公司。该社区业主采取了以下措施，顺利改选了物业管理公司，同时原有物业管理公司也收回了业主所欠费用，将所有物业管理资料移交出来，实现了三方共赢。一是根据相关法律法规，该社区业主成立了业主委员会，建立了健全的机构。自2017年以来，就开始筹备成立业主委员会，在候选人报名中确定人选为业主委员会成员，并特聘了全职秘书。同时还成立了相应的财务组、督察组和宣传组，广泛发动小区内各专业人士参与进来。二是业主委员会成员认真开展各项工作，在网上讨论《业主公约》、《业主大会议事规则》，合理制定了2017年的主要工作计划。学习并掌握了物业条例，吃透各种法律条文，探究物业管理条例。三是公开招标选择物业管理公司。业主委员会聘请了专业审计公司负责财务审计工作，在和新物业公司签订协议的过程中，社区中法律方面人员严格把关各项条款。将5家物业公司选择出来以后，集中进行投票，逐个考察每个物业公司提供的管理项目。并进行了公开招标，保证招标过程的透明度，最终确定了新的物业管理公司。四是业主和旧物业公司、开发商做好了沟通工作。在新旧物业管理公司交接过程中，未发生业主和物业公司正面冲突的现象，通过业主委员会的宣传，业主将所欠费用交给了旧物业管理公司。在各个环节的工作中，开放商也支持业主委员会，让新旧物业管理公司交接顺利进行，未出现纠纷与矛盾。

四、结语

在新旧物业管理公司交接的时候，因为存在前期遗留问题、物业欠费问题和业主委员会操作问题等，将让物业新旧交接期间出现纠纷，出现旧物业不走和新物业进不来的情况。对此要采取各种有效措施，解决新旧物业管理公司交接纠纷，这样除了可以保证物业管理公司利益以外，还能够让物业管理行业更加规范，为小区居民的稳定生活提供可靠保障，并维护了小区的和谐与安宁。

参考文献

[1]杨天英.物业管理公司做好成本管理控制工作的对策[J].中外企业家，2016，（35）：65-66.

[2]苏浩宁.物业管理公司应收账款的控制与管理[J].财会学习，2016，（13）：111.

作者:吴青春 单位:岳阳兴岳石油化工有限责任公司