谈房地产企业管理会计应用实践

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摘要：管理会计能够为企业管理层提供最优信息决策，提高决策科学性与合理性，从而改善企业经营管理。房地产开发企业是国民经济增长的关键动力，在产业结构转型升级过程扮演者关键角色。通过将管理会计应用到房地产开发企业有利于规范企业的资金运转，提高经营管理效率。本文首先就管理会计在房地产开发企业应用可行性进行阐述，然后分析房地产开发企业管理会计的重要工作内容，最后提出房地产开发企业管理会计具体应用策略。

关键词：房地产开发企业；管理会计；应用

一、管理会计在房地产开发企业应用的可行性

1.为房地产开发企业提供科学预测管理会计具有预测职能，企业会计人员根据企业经营活动产生的信息数据，结合企业资产负债表、现金流量表以及利润表中财务信息数据，计算企业发展能力、盈利能力、偿债能力以及营运能力指标，从而能够对企业财务能力做出评价。而且，财务会计人员通过对市场行情进行分析，结合企业自身生产经营情况，从而对企业投资计划、生产计划进行预测，提高企业经营发展稳定性。以房地产企业为例，房地产开发企业项目建设周期较长，投资金额较大，房地产行业具有高投入、高风险特征，许多房地产开发企业债务比重较大，面临加大的财务风险与经营风险。并且，随着国家对房地产行业宏观调控，限购政策、土地管控政策颁布对房地产行业发展造成巨大冲击。因而，管理会计的预测职能能够有效帮助房地产开发企业合理制定未来经营发展计划，规划企业发展战略，从而保障企业战略目标得以实现。

2.为房地产开发企业提供统筹与决策管理会计的统筹与决策职能建立在预测职能基础上，财务会计人员通过对市场需求、资金需求、盈利指标预测，从而为管理层制定经营发展决策提供有效的信息依据。与财务会计不同的是，管理会计具有双重属性，既能够胜任财务会计工作，还能够根据财务会计信息制定有效管理决策，统筹规划企业内部经济活动与管理活动，从而实现企业利润最大化目标。房地产开发企业的项目通常具有复杂性与广泛性特征，企业经济活动、管理活动复杂多样，并且经济往来对象涉及群体广泛，包括政府部门、施工单位、招标企业等。项目建设开发周期较长，通常需要持续2年以上。由于建设周期较长，会增加房地产开发企业建设过程经营不稳定风险因素，从而对企业经营发展造成不利影响。管理会计对企业各项经济活动、管理活动进行有效规范，保障各项经济活动合法合规性，有效提高企业财务会计信息质量，从而提高决策的科学性，保障企业战略目标得以实现。

3.合理管控房地产开发企业成本支出房地产开发企业建设投资巨大，项目建设过程涉及大量的成本费用支出，增加房地产开发企业资金压力。因而，实施成本管控能够有效缓解房地产开发企业支出压力，进而实现增效目标。成本管控贯穿于房地产开发企业各项活动以及各个方面。从时间发展历程来看，房地产开发企业从项目征地、勘测、设计、施工、销售等各个环节都涉及成本费用支出。因而，企业需要建立现代化的成本管控体系。由于项目建设周期较长，投资回收期较长，会增加房地产开发企业的资金负担。许多企业通过举债方式缓解资金压力。通过成本管控能够有效控制资金支出，缓解企业资金压力，从而控制企业负债金额，降低房地产开发企业财务风险。

4.优化房地产开发企业绩效考核与评价体系绩效考核与评价是管理会计的重要职能，通过专业化的理论与实践方式对企业内部部门、员工业务成绩、工作情况以及企业经营计划完成情况进行全面考核与评价，并将绩效考评结果进行归类与总价，从而为绩效激励与奖惩提供重要依据。管理会计能够优化企业绩效考核与评价体系，以企业战略目标为出发点，对企业实施全方位、全流程绩效考核，从而提高绩效考核的公平性与客观性。例如，房地产开发企业销售部门与企业其他部门往往因为利益问题引起内部矛盾，销售部门负责企业产品销售，部门间薪酬机制存在较大差异，容易激起利益矛盾。管理会计通过优化企业绩效考核与评价体系，制定科学合理的考核指标，结合定性与定量评价方法，从而提高绩效考核与评价的公平性与客观性。

二、房地产开发企业管理会计重要工作内容

1.建立目标成本管理会计具有动态性特征，结合企业内部发展需求以及企业发展战略目标制定成本控制目标，并通过将成本控制目标进行精细化分解，分析成本控制工作重点与难点，从而制定目标成本控制计划。根据企业项目成本费用支出情况，对成本费用控制工作进行考核，从而实现目标成本可控化。

2.落实全面预算管理全面预算管理以企业战略目标为导向，通过对企业各项活动进行统筹规划，从而实现对企业各项经济业务活动进行规范，实现资源最有效配置，提高资源利用效率。全面预算管理是企业目标成本落实的重要工具，将企业目标成本以精细化方式进行分配，从而提高预算管理计划的准确性与科学性。与此同时，全面预算管理能够保障企业内部资金运转的流畅性与标准性，根据企业内部各部门资金需求，合理调配资金，从而有效改善企业内部资金使用效率与效益。

3.控制开发成本房地产开发企业成本支出贯穿于企业所有活动，开发成本控制包括前期项目勘测、设计、招投标、合约规划等。管理会计能够有效协调企业设计、预算等部门科学制定目标成本。而且，管理会计的动态性特征决定了企业成本控制具有动态性，通过对重点成本费用环节进行监管，避免内部舞弊行为，从而保障目标成本计划得以有效落实。

三、房地产开发企业管理会计的应用策略

1.科学合理应用预测职能预测职能是管理会计重要职能，包括成本预测、盈利预测、销售预测、市场预测等。通过科学预测能够帮助企业制定经营发展计划，从而保障企业有序经营，提高企业经营稳定性。市场预测能够帮助企业准确了解行业发展动态、政策导向等，从而帮助企业调整发展战略，缓解市场风险给企业带来的冲击。管理会计预测工具种类较多，本文在此讨论两种能够在房地产开发企业具体应用的预测工具。房地产开发企业项目投资前期需要对项目进行可行性分析，这也正是管理会计的预测职能的有效运用，通过实施可行性分析，能够帮助企业判断项目潜在投资价值，从而决定是够项目是否进入实施阶段。在此过程房地产开发企业预算部门、策划部门、销售部门等均需要参与到可行性分析工作中，合理预测项目投入以及预期回报。其次，企业项目开发建成后需要根据销售部门制定的销售方案，预测项目盈亏平衡点，从而制定最佳的成本效益方案，提高企业销售利润率。

2.参与房地产开发企业经营决策制定管理会计能够为企业提供决策与计划，通过对市场需求进行合理预测，从而帮助管理层制定经营发展计划。管理会计服务于企业发展战略，通过制定中长期发展规划，保障企业战略目标得以实现。房地产开发企业中长期发展计划包括企业项目开发投资、项目销售以及发展计划执行成本等。由于房地产开发企业属于高投入、高风险类型行业，资金充裕度成为企业经营发展的关键保障，同时也是企业中长期发展规划得以落实的重要基础。当企业确定投资项目后，往往通过外部融资方式，保障企业资金充裕度。管理会计能够为企业投融资决策提供充分的信息支持，包括融资成本确定、融资方式选择等，从而合理控制企业融资金额，保障企业资本结构处于合理区间，从而降低财务风险。

3.控制房地产开发企业成本投入控制房地产开发企业成本投入关键在于管控企业内部资金流转，通过提高企业内部资金流动速度，降低资金占用成本，从而有效提高资金使用效率与效益。传统模式下，房地产开发企业采用间接费用核算方式实施成本管控，这样管控模式可能造成部门间接费用真实性存在疑虑，难以通过追溯反映在企业项目成本中。管理会计学提出的作业成本法能够有效提高房地产开发企业成本控制工作，能够提高对间接成本的核算准确度，从而帮助管理层制定成本控制计划。具体来说，作业成本法将房地产开发企业整体过程划分为各项作业，计算各项作业产生的成本费用，然后找到间接成本发生动因，从而将间接成本合理分配至各项作业，提高间接成本的核算准确性，提高房地产开发企业对间接成本的控制力，有效改善房地产开发企业成本控制工作。

4.通过定期绩效考核，不断修正企业战略目标管理会计能够优化企业绩效考核体系，从而提高企业绩效考核的公平性与客观性。通过对房地产开发企业进行定期考核，从而对企业一段时期内经营业绩、预算管理执行情况进行评价，能够帮助管理层了解企业经营发展潜在问题，从而加以完善。与此同时，通过绩效考核能够对企业各部门以及员工实施全面评价，并在此基础上建立奖惩制度，有效激发员工工作激情。另外，管理会计学提出的BSC工具从财务维度、客户维度、内部流程维度以及学习与成长维度对企业经营绩效进行全面考核，能够更加全面对企业经营绩效进行评估，为管理层提供更加全面的信息数据，帮助管理层不断修正企业发展战略目标。

参考文献

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作者：梁碧云 单位：福建江滨房地产开发有限公司