房地产估价中新技术的应用

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摘要：本文对新旧房地产估价方式进行对比，并以BIM技术、计算机技术为例，分别阐述两种新技术在房产估价中的具体应用。对于BIM技术来说，其具有可视化处理、智能化评价、房产信息分享等功能，有助于工程成本计算与建设效果展示，这对房产评估具有重要意义。在信息技术的支持下构建评估系统，对项目、人员、房产以及客户进行动态管理，可使估价精准度与可靠性得到显著提升。

关键词：信息技术；房地产估价；应用方法

1引言

在以往的房产估价工作中，大多由估价者手工输入数据进行价值测算。在信息时代背景下，BIM技术与计算机技术应运而生，将其应用到房产估价工作中，可有效克服传统人工估价存在的弊端与误差，在新技术的支持下，可使估价结果更加精准可靠，促进房产行业的健康可持续发展。

2新旧房地产估价方式对比

2.1传统模式

通常情况下，传统房产价格估算通过收集纸质材料的方式获取信息，达到价格估算的目的。但是此种资料收集方式缺乏公正性，难免会存在误差影响评估结果的精准度。同时，纸质材料的收集难度相对较大，收集方式单一，信息完整性与准确度无法保障。一些政府公布的数据只具备价格参考价值，以此为依据进行价格估算难免会出现误差。因此，从整体上来看，在传统估算模式下存在一定误差，很容易引发价格方面的法律纠纷。

2.2信息化模式

在网络时代背景下，信息收集方式发生改变，收集渠道得以拓宽，信息收集效率与准确性随之提高。当前，房产价格信息可通过网络展示出来，并可对各方面的房产价格信息进行高效收集，便于对近期房产价格做出合理估算。同时，与传统收集方式相比，网络化房产信息收集可在较短的时间内对房产价格进行公证合理的预测，使交易双方利益均可得到切实保障。当前，房产价格估算已实现了智能化云计算技术，可在24小时之内对所需信息进行全面估算预测。通过智能化预算提高估算准确度，减少人为主观因素的干扰，使房产价格预算更加合理准确[1]。

3BIM技术在房地产估价中的应用

在信息时代背景下，BIM技术在计算机建模技术的基础上衍生出来，在建筑行业中得到广泛应用，有助于项目模型的建立，为各方面发展提供诸多便利。房产估价作为建筑市场的重要经济数据，估价水平对建筑业发展具有直接影响，应积极引入BIM技术，使房产估价更加接近房产真实价值，保障地产买卖双方的利益。

3.1可视化处理

房产估价作为建筑工程的重要内容，利用BIM技术可对建筑尺寸数据、成本数据、建筑周期以及完成效果等通过计算机还原和展示，并具有可视化处理的功能，可使建筑、施工、设计单位能够对房屋情况具有充分了解，确保施工项目的顺利施工，达到预期建筑目标和效果。其中，工程成本计算与建设效果展示对房产评估具有重要意义，而BIM的可视化处理技术应用，可使房产评估获得更多可靠信息的支持，使评估结果更加精准可靠。

3.2智能化评价

对于房产项目来说，建设成本核算工作较为复杂、难度较大，在价值估算时需要收集庞大的数据量，涉及的交易金额较大，因此估算业务显得十分重要。为确保房产估算的公平公正，可通过使用BIM技术，将相关数据输入计算机中，借助BIM技术进行智能化分析和评价，可初步获得较为公正的成本价格，为房产市场价格估算提供有力依据。此外，BIM技术的应用还可将房产建筑建成效果进行展示，对建成后的公共设施、交通情况、后期维护费用等进行提前评估，便于房产行业对相关项目的价值评估，促进房屋产品的销售与推广。

3.3房产信息分享

由于房产价格估算涉及数据较多，数据收集的时效性与精准性难以保障，为了提高房产估算效率，对信息共享功能产生较大需求。而BIM技术具有较强的数据共享功能，刚好可以满足这一需求，但由于我国BIM技术的起步较晚，目前仍处于初级阶段，在房产信息共享方面还应借鉴国外发达国家的成功经验，引进科学有效的技术措施，解决数据共享方面存在的问题与障碍。利用房产价格估算系统对相应的建筑数据进行转化，在BIM技术的支持下提高房产与其他行业间的数据共享效率。此外，BIM技术可对建筑施工数据进行详细记录，在建筑长期使用的数据进行分析，对项目后期维护费用进行分析和预算[2]。

4计算机系统在房地产估价中的应用

在信息时代背景下，计算机辅助系统诞生，将其应用到房产估价机构中，可有效克服传统估价模式的弊端和缺陷，帮助管理层更好地进行项目监管，并可随时获取业务数据。由于全部业务资料可经过系统进行处理，企业便可节约更多人力从事其他相关工作，实现人力与物力资源的优化配置目标。

4.1建立数据库

任何系统都以数据库为基础，在房产估价系统中，数据库包括项目、人员、房产以及客户四项内容。项目数据库作为数据库的基础所在，可对全部项目信息进行记录，包括项目相关内容，如估价师、房产位置、评估价值等；房产数据库可配合项目库，对被评估房产的详细信息进行记录；在人员数据库方面，主要包括估价人员、市场人员、管理者以及其他人员等，并对人员信息与相应的权限进行记录；在客户数据库中，可对全部项目来源的客户信息进行记录，如金融机构、政府相关部门等。同时，还可根据估价机构的不同特点，构建小区库、财务库、案例库、造价库等，为房产估价业务起到极大辅助作用。

4.2评估系统构建

数据库建立之后，应构建相应的交互界面，将数据库与操作者联系起来，也就是评估系统。在系统构建时可根据数据库选择相应的语言，应用较为频繁的是WEB界面的ASPLNET+SQL的组合或PHP+MYSQL组合。对于常规编程语言来说，WEB界面无须设置独立的客户端便可获得良好的适用性；但缺陷也较为明显，容易受开放性影响而被肆意破坏。因此，最好将系统设置在企业内部网络中，并对其进行适当防护。评估系统的建立是以房产机构自身业务流程为依据，根据流程的不同建立相应的模块，如项目评估、审核、信息输入等，还可根据现实需求构建财务、人事、综合管理等相关模块提供辅助作用，各个模块之间相互关联、协同合作，使评估效果得到显著提升。在系统架构方面，可根据项目进程进行划分，主要分为三项内容，即前台、中台与后台。在系统创建之初，可将数据信息从前台输入进去，如人员、客户等信息，并明确各个人员的权限。同时，按照系统规模的不同构建内部数据库，如案例、财务、小区数据库等。在中台方面由估价者进行房产价值测算与回报，系统可根据输入数据自动生成基本信息，估价人员完成价值评估后，可在后台对该项目进行审核、修改、存档等操作[3]。

4.3衍生功能

计算机技术不但有助于估价师进行房产估价，还具有一定实用的日常管理功能，具体内容如下。（1）人员/绩效管理。将人员信息输入系统后，可将劳动合同信息、工资水平、养老金、公积金等缴纳情况进行显示。对于劳动合同即将到期的人员，系统会自动弹出提示询问是否续签；在绩效管理方面，可对估价者项目分配、询价、报告完成状况进行显示，在系统中对各个部门人员的工作量与完成状况进行显示，为绩效考核提供充足依据。（2）客户管理。该项功能可针对客户不同要求提供相应的服务，并针对已经完成的业务进行回访和跟踪。还可根据客户业务量的情况进行排序，帮助管理者对客户的重要性进行划分；（3）财务分析。将房产估价机构收入与支出输入到该系统中，计算机便可自动生成应收账款、月收入、年收入、到账额度等财务报表。同时，还具备财务分析功能，可以图表、数据等形式对估价架构收入的起伏情况、成本增减状态、净利率、毛利率等进行显示，为管理者财务决策提供强有力的参考。（4）数据检索/统计。在检索方面，可通过窗口对以往项目的编号、来源、评估者、评估价格以及收费情况等信息进行查找。在统计方面，可根据项目来源对各个节点的项目明细进行展示，还可根据收入不同显示各个节点的总量。（5）远程控制。该系统中含有WEB接口，可实现外网对内网的访问，并执行相关指令，例如，当估价师不在店内时，便可借助WEB接口远程登录系统，针对房产价值进行测算、报告。无论在何时何地，只要有网络便可实现信息的实时获取与编辑。

5GIS技术在房地产估价中的应用

该技术是地理信息系统的简称，是计算机技术与地理信息相结合的产物，通过数据或图形的形式表现出来，包括房产物理位置、环境属性等信息，可将GIS技术充分融入房产估价中，构建GIS房产估价系统，通过该系统的应用不但可对数据信息进行可视化处理，还可对采集的信息深入分析和整理，使房产估价更加真实可靠，确保估价系统能够对各项信息进行动态、有效的处理。5.1GIS系统设计借助GIS平台进行系统开发，在MAPGIS平台中构建总体架构，将C/S与B/S结合起来，充分发挥高性能工作站、微机资源与服务器的作用，采用市场主流商用关系数据库，使数据安全与并发操作问题得以解决。该系统以强大的数据库为支撑，通过计算机从交易案例、物业档案中调取数据进行科学分析，在平差原理与市场比较法的基础上，对房产建筑进行自动估价。在系统应用中，可采用成本法、基准地价、假设开发等多种方式进行物业评估，并发挥计算机辅助作用，对估价结果进行自动计算和成文，根据物业坐标精准定位位置，结合底层数据可自动制作地图。

5.2系统功能

（1）数据处理。该技术通过矢量化形式进行数据处理，在信息录入后进行分析。与此同时，GIS技术可对数据进行分别，与树形结构相结合而分析。对每个层级中的数据均按照时间、空间与自身属性进行综合处理，将其组合在同一个时空整体中，实现单片层数据化。这样做不但可使每个数据相互独立，还可寻找共同点，使房产估价更具整体性；（2）信息简化。由于该项技术自身操作灵活，软件界面简单大方，操作流程较为通用，且具有灵活性。即便是GID软件技能水平较低的人员也方便上手，且该项技术可对房产信息进行二维/三维处理，以图示形式表现出来，使信息得以简化，有助于非专业人员的信息把控。（3）估价优化。与GIS技术相结合，房产经销商可结合用户的个性化需求，将数据与图示化信息展示给用户，有助于不同用户结合自身需求后做出科学的决定，该项技术应用可为房产行业发展提供更多可靠的数据支持，带来新的发展机遇。（4）三维空间处理。该项技术的应用可实现空间的三维处理，将房产的各类信息充分地表现出来。这样不但可为用户提供平面、立体双向视觉体验，还有助于房产人员结合不同群体的多种用途进行估价。同时，三维模拟处理还有助于用户结合周围地理信息选择房源，极大地提高了房产估价效率；（5）估价信息查询。该项技术不但可根据数据进行信息查询，还可利用房产属性、图形等因素进行综合查询，且查询结果不但包括当前信息，还包括以往历史信息，均可通过文字、图片与录像等形式体现出来。

5.3人机交互估价

在现有房产估价信息库基础上，将GIS空间分析、图形处理、专家推理机制等结合起来，从而明确估价目标与房产类型，为待估对象建立信息档案，对可比实例价格进行修正，借助GIS技术将修正后图件资料与价格叠加起来，对待估价对象价格分区分析。（1）选择可比实例。该系统中蕴含大量交易案例数据，可将地区、交易时间、交易情况相同或相似的作为可比实例。对此，首先要对待估对象进行描述，包括建筑位置、占地范围、交易方式、使用类型等，然后通过人机会话，使系统取得估价对象中尽量详细的信息，并存储到数据库中，结合此类信息进行内部模型匹配，在交易库中选择具有可替代性的可比实例，依次提供给估价人员。（2）确定修正系统。通过估价对象与已选取实例可知，在空间与属性数据库中，可自动搜索与之相对的信息，再综合分析受到价格影响的因素，从中获取与价格修正相关的数据，投入到知识库中，在推理机制协调之下，通过正向与反向两种方式对知识库进行访问，对各类数据进行IF……THEN式分析，对专家推算过程进行模拟，并将可比实例与待估对象中的各类因素定量，由此获得修正系数。（3）价格测算。通过上述操作，系统将各个可比实例价格与修正系数相乘，得出相应的可比实例价格，在此基础上对房产价格进行测算，利用GIS技术将地理信息与可比价格融合起来，为用户提供可体现地价分布状态的价格图。估价者可利用现有测算价格，结合价格图中地价区域变化情况，对待估对象的市场价格进行推算[4]。

6结论

综上所述，在新时期背景下，信息化与BIM技术不断更新优化，将其应用到房产评估中可使评估结果更加精准可靠，有效克服传统估算模式中的人为因素干扰。对于房产估价师来说，应积极转变工作思维，灵活运用新技术开展估算工作，使作业模式得到创新和优化，促进房产行业在信息化背景下的健康稳定发展。

参考文献：

[1]石建飞，王乐乐.浅析信息化背景下BIM技术在房地产估价中的应用[J].中国房地产业,2019(6):228+230.

[2]乐翼.浅析计算机技术在土地征收成本估算业务中的应用[J].上海土地,2018(5):30~32.

[3]艾冰.新技术在房地产估价中的应用研究综述[J].居舍,2019(11):162.

[4]张延辉,姜亚莉.GIS技术在房地产估价中的实践与应用[J].北京测绘,2011(2):46~47+23.

作者：王金奎 单位：汝阳县自然资源局