探讨房地产开发项目管理难点

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摘要：在新时期背景下，我国房地产行业呈现出良好的发展趋势，成为了国家的支柱产业，但与国外相比，我国房地产发展仍处在落后的地位，尚存在诸多方面的不足。本文首先阐述房地产项目管理和发展现状，并以质量控制、进度管理和成本管理作为切入点，分析房地产开发项目管理的难点，希望为相关行业提供借鉴。

关键词：房地产；项目管理；成本管理

引言

工程项目管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，房地产开发项目的管理者应做好各项管理工作，基于工程项目的理论和方法，达成管理目的，并在此基础上，优化房地产开发项目中的生产要素。在工程项目管理中，质量管理、进度管理和成本管理是关键点。贯穿于工程施工项目的全过程。因此对此项课题进行研究，其意义十分重大。

1房地产开发项目管理和发展现状

1.1房地产开发项目管理概述

使项目目标在短时间内实现，是房地产开发项目管理的根本目的，项目经理负责制是这项管理的基础，通过对系统工程观点、理论和方法的合理运用，制定贯穿于房地产由开发到建设全过程的管理系统[1]。房地产项目管理体系复杂程度较高，参与主体除了建设单位和施工单位外，还包括监理公司，属于集实践经验和管理于一体的管理系统，能够为房地产开发项目提供理论上的支持，有助于增强房地产开发管理的效果。房地产项目开发管理由多个部分构成，分别为质量管理、进度管理、成本管理以及其他管理内容。其中质量、进度和成本属于房地产开发项目管理的难点。只有平衡三者的关系，才能保证房地产开发项目管理的质量。但就实际情况来看，处理三者关系的难度非常大，需要企业全体员工的参与，这是企业实现盈利目标的有效途径。

1.2房地产开发行业发展现状

21世纪以来，我国建筑行业迎来了发展的黄金时期，房地产行业成为了国家的支柱性产业，尤其是市场经济体制的运行，使计划经济对房地产行业发展的限制被打破，房地产行业的发展规模呈现出不断扩大的趋势。但与此同时，建筑企业数量的增加，市场竞争程度愈加激烈，一些经营管理不当的中小企业逐渐被市场所淘汰。但总体而言，我国房地产开发行业具有广阔的发展前景，具体表现在以下方面：①房地产投资比例仍处在上升阶段，在查阅统计数据后得知，截止到2018年，我国房地产开发方面的投资超过了2万亿元，与去年相比，增加幅度为10%，由此可见，房地产在我国经济中的地位不会在短时间内发生动摇；②土地开发面积日益加大。截止到2018年，我国房地产开发面积2.55亿m2，同比增加40%以上。

2房地产项目的质量进度和成本管理

2.1房地产开发项目的质量管理

通过上述分析可知，质量管理是房地产开发项目管理的核心环节，如果质量管理效果不佳，必然会影响房地产开发项目管理的效果。及时发现房地产项目施工过程中存在的质量隐患，确保施工工艺与设计要求相符，并通过检查和绘制施作业图的方式，提升质量管理水平是房地产开发项目质量管理的关键，质量体系如图1所示。故建议项目部实施现场管理模式，促使管理人员树立质量管理意识，确保工程质量与合同规定相一致。究其原因，主要是管理人员是否具备质量管理意识，与合同质量目标的实现关联密切。房地产开发企业可以定期召开管理层会议，讨论和研究提升施工质量管理效果的措施，具体措施如下所述：（1）加强对施工单位和监理部门的审查，主要审查内容为从业资质，如果被审查对象不具备从业资质，应及时更换。（2）对设计图纸和施工规范进行检查，找出设计图纸中存在的问题，比如：土建工程与水电暖存在矛盾的内容、影响工程质量和造价的流程和材料，尤其是工程部门必须与设计部门保持密切的沟通和交流，借助设计变更、会议通知、技术核定单等手段，修正设计缺陷。（3）注重原材料和施工机械的质量管理，在房地产项目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的费用占比为建筑工程总成本的70%，现阶段，招标是主要的采购方式，在这种采购模式下，材料费用和质量均能得到控制。但在材料使用前，房地产开发企业应做好材料的复试，简言之，就是让检测单位对材料进行审核，值得注意的是，检测单位必须具备相应的资质，在检测过后得到复检报告，并由监理部门将其与出场合格证、出厂检验报告统一验收，在验收通过后方能允许其入场。此外，在工程项目施工中，还需要使用大量的施工机械，比如：塔吊、推土机、运输车和挖掘机等，房地产企业应要求施工单位在使用机械前进行复检，并做好设备的日常维修和养护。（4）在安全管理上，应加强对三宝、四口、五临边、模型、支架方面以及施工机具等的管理，三宝是指要求施工人员在作业阶段按照安全规定佩戴安全帽，同时在施工现场设置安全网和安全带。四口是指楼梯口、预留洞口、通道口和电梯井口的安全管理，究其原因，主要是这些区域属于安全事故高发区域，需要房地产项目开发企业予以关注，临边包括建筑物四周、阳台和屋面等。（5）做好监理制度的完善。完善监理制度的具体措施如下：①完善监理职能，使全过程监理成为可能；②加强对监理单位的资质管理，营造公平有序的监理市场；③通过宣传和培训的方式，对监理人员素质得到提升。

2.2项目进度管理

项目进度管理和质量管理均会影响房地产开发管理的效果，项目进度管理效果无法得到保障，房地产企业的经济效益也会受到不利影响。具体表现为施工合同中规定了工程交付时间，而进度管理不当会导致工期延后，房地产企业无法在合同规定期间内保质保量的交付工程项目，需要支付大量的违约金。这对于房地产企业发展而言显然是极为不利的，故房地产开发企业应该将进度管理贯穿于建筑施工的全过程。具体管理措施如下：（1）制定进度管理计划。进度管理计划需要在工程设计开始前制定，将进度目标和要求作为依据，完成工程设计，只有这样，才能在最大限度上保障工程进度管理的质量。值得注意的是，在总体进度管理计划制定完成后，还要通过调研和分析的方式，制定不同施工阶段的进度管理计划，为工程建设提供指导。（2）确保进度计划的贯彻落实。在施工进度计划制定完成后，应确保进度计划的贯彻落实，在进度计划通过审核后，将进度管理责任落实到每一个部门和岗位，确保资金、人力和材料等施工要素及时到位。与此同时，还要加强检查力度，找出建筑工程中影响施工进度的问题，并予以解决。在房地产开发管理中，进度管理属于项目管理难点，容易受到诸多因素的影响，实施难度较大。为此，房地产项目部们应做好影响因素的分析，明确不同施工阶段可能会出现的问题，对进度管理方面的问题进行预防性管理，以此来保证施工进度管理效果。通过查阅资料得知，人为因素、技术因素、设备因素、自然环境因素以及社会环境因素均会影响进度管理的有效性，但在众多影响因素中，人为因素的影响最为严重，且涉及的主体较多，包括房地产开发企业自身、施工单位、监理单位、供应商等，为此，房地产企业应加强对人为因素的管理，并在此基础上分析其他影响因素，从而满足进度管理计划的实施要求。

2.3成本管理

成本管理与房地产开发项目密切相关，加强对成本的管理，有助于房地产经济效益的提升。房地产项目开发属于大型生产活动，会涉及大量的资金，而成本管理有利于节省成本和提升资金利用效率，能够在保证建筑工程质量和进度的基础上，降低施工成本，增加施工企业的经济效益。再加上资金对于房地产企业而言可谓是生命，究其原因，主要是房地产项目开发设计到诸多方面的环节，且每个环节都会产生费用，分别为土地费用、工程费用、成本管理费用、基础设施费用以及财务费用。在查阅资料后得知，策划、设计阶段的成本管理属于管理重点，但国内房地产建筑企业通常仅重视施工阶段的成本管理，虽然将施工阶段成本管理作为重点，意义较为显著，但效果却不容乐观。建议房地产开发企业在成本管理过程中，将策划阶段和设计阶段的成本管理同样作为管理重点，通过工程造价、预算管理等方式的应用，充分发挥成本管理的优势作用。

3结论

综上所述，房地产行业作为支柱型企业，是国民经济发展的重要推动力量，但与此同时，房地产开发企业也面临着严峻的挑战，具体表现为国家和人民群众要求提高，以及房地产开发市场竞争激烈程度上升，房地产企业想要在当前背景下实现发展，必须明确开发项目的重点，并围绕这些重点，通过质量管理、进度管理和成本管理等措施的应用，增强房地产开发项目的管理有效性。与此同时，房地产企业还要做好市场调研，及时发现项目管理中存在的问题，并在此基础上探索项目管理的全新路径。

参考文献

[1]陈昆森.房地产开发项目管理的重点与难点分析[J].江西建材，2019（12）：238-239.

[2]林星森.分析房地产开发项目管理难点[J].四川水泥，2019（9）：322.

[3]宋怡林.房地产开发项目管理难点的分析[J].低碳世界，2018（8）：213-214.

作者：晏臣 张孝东 单位：遂宁市博弘建设工程有限公司成都高新分公司