老工业区改造项目投资收益

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一、引言

国家发展改革委员会根据党和政府工作政策的要求，将北京首都钢铁厂纳入到工业区搬迁改造试点范围，对其进行升级改造。其目就是要加快产业升级，提高民生服务水平，改善城市生态环境，缩小区域差距。国家发展改革委指出，老工业区的搬迁试点工作千万不能忽略，需要充分考虑老工业区发展的特点，并在此基础上充分利用各方资源，通过建立组织，筹措资金来为老工业区改造奠定物质基础，进而在此基础上完善公共服务建设，对土地进行充分开发，形成一整套具有模仿、推动的老城区改造经验，进而指导全国老城区改造工作。孙力如（2012）结合郑州市旧城改造情况对当前国内旧城改造的方法过于单一，都是开发房地产等，没有考虑其他方法。其次，老城区改造强度过高，而且改造项目分部不科学，有些项目一直没有进行改造。在此基础上，他们对合理制定改造标准等方面提出了相应建议，以期对今后的旧城改造提供更好的思路。董姝娜等（2015）认为老城区改造很容易诱发一些社会公共事件，进而影响社会的和谐稳定。第一，环境可能受到再次污染。改造过程中可能会牵扯到多方面的因素，比如挖掘土壤等，一不小心就可能再次污染环境。第二，老工业区搬迁改造所设定的承接区和腾退区在未来的发展中定位如何，可能会诱发一定的突发事件。第三，老工业区搬迁改造涉及到大量资金的投入，在一定程度上很可能引起金融体系的变革，特别是房地产金融体系的变革，进而诱发金融风险的产生。城区老工业区搬迁改造资金融通规模巨大，在征信系统不发达、金融体系不健全、法律保障不完善等情况下，极有可能导致融资链条断裂，并导致突发性社会事件的发生。由于老工业区改造项目不可逆转性的特点使工程实施后很难推倒重来，否则将造成重大的经济损失，也会损害到社会利益和国家的利益。准确的投资收益预测，对节约国家投资，提高基础设施投资效率具有重要的作用。

二、项目投资收益理论

老工业区整体改造项目投资效益主要包括经济效益、社会效益、生态环境等，其中经济效益主要是通过对老工业区改造，对落后工业区整体搬迁，引进新产业，实现产业升级，获得投资收益。1.经济效益。一般认为是项目的财务效益。财务效益就是项目的投资能够为投资者获取一定现金流入，在企业报表项目体现为投资收益科目，投资收益科目为正数，则意味着具有财务效益。2.社会效益。社会效益则是从社会角度出发，分析投资行为对社会产生的效益。一般可以从投资者、被投资、社会经济三个方面进行分析。从投资者角度而言，社会效益就是促进了社会产业的发展，比如投资者投资了一个老城区改造企业，而该老城区改造项目正是目前我国所需要的改造模式，这样就能形成一套系统改造方法，进而有效指导全国老城区改造项目。从被投资者角度而言，社会效益就是其获得相应的资金投入，进而能够推动自身的改革发展，具有更多的资金进行研发，促进企业创新。从社会经济角度上看，社会效益则是整个产业链的发展，通过投资之后，企业发展具有资金，就会促进生产，进而带动整个产业链的发展。比如老城区的改造，可能促进房地产、建筑行业、建材行业、装饰行业等产业链的整体发展。3.环境效益。环境效益就是一个项目的投资对环境所引起的效益，以工业老城区搬迁改造为例，传统的工业老城区一般都是一些污染比较严重的企业，比如钢铁厂、煤炭厂等等，这些企业如果出现在城区中，对城区的环境将会产生一定的不良影响。对其进行投资，在一定程度上能更有效改善目前的环境状况，进而提升人民群众生活的质量水平，促进人与自然的和谐发展。

三、投资收益相关指标

国家发展改革委、建设部2006年8月出版的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中提到项目收益的分析是就是从某一项目的盈利情况、偿债情况以及财务绩效三方面进行分析的。这三个指标中，盈利能力是核心基础内容，一般会从投资前及投资后两个层面分析该项目的盈利能力。投资前的分析一般都是通过建立投资收益评级按指标进行分析的，所利用的指标包括NPV和IRR两个，NPV就是净现值分析方法，通过对未来现金流量进行折现来了解项目投资收益。而IRR是内含报酬率法，就是通过计算内涵报酬率与资本成本之间的关系来分析投资的可行性。融资后的分析是一般是从资金成本的角度出发，对该投资项目进行分析，因此所利用的指标一般只有内含报酬率法，而较少考虑净现值情况。偿债情况主要是使用盈亏平衡分析方法和敏感性分析，来了解被投资项目的偿债能力，通过对风险和不确定性因素做出评价，并在此基础上进行敏感性分析，确定投资项目最敏感的风险，并通过概率进行分析，通过对概率的折算，确定某一被投资项目风险大小，进而确定相应的偿债情况。财务绩效则是指本投资所能产生的最终财务绩效是多少，需要通过对项目一段时间的分析才能确定，在分析过程中需要考虑资金的投入量、项目周期、预计未来现金流量，并结合相关因素对此进行有效测算，确定具体的财务绩效。张俊瑞（2004）认为要重视现金流的指标，提出了一些利用现金流量信息进行分析和评价的财务指标，如反映盈利能力的主营收现比率、主营成本付现比率、变现收益率、投资收益变现比率等；并采用因子分析法、主成分分析对影响财务评价的因素进行分析，对企业综合评价指标采用层次分析法。简立君（2005）认为实践中常用的贴现率有三种：银行贷款平均利率、行业平均利润率、企业的平均资金成本作为贴现率。在贴现率的量化上不能在整个项目寿命周期内一成不变，而应该根据宏观和微观不断变化的经济形势在不同的情况下分别采用不同的贴现率对投资项目进行动态经济分析。净现值法是在投资过程中经常使用的方法。我们在投资一个项目时，肯定在近1~2年是不会产生现金流量的，很可能在未来5~10年内才会逐渐产生现金净流量，因此，通过确定每一年的现金流入和现金流出，对其进行折现，进而计算该项目的投资收益。如果投资收益为正数，则表明该项投资比较合理，否则就是一个失败的投资行为。正是由于该方法思路和计算过程比较简便，在现实中被广泛使用。

四、社会环境效益评估模型的构建

老工业区改造项目是一个非常复杂的过程，涉及的内容非常多，因此在社会环境效益评估模型构建时，必须要考虑，众多方面和因素。本研究通过借鉴他人的研究方法，首先运用层次分析法计算出每一个因素指标的权重，进而在此基础上运用模糊综合评价方法，依据各个指标的权重形成相应的特征效益矩阵，进而计算出各个权重的具体效益，实现定性分析和定量分析的结合，得出较为客观、可靠的结果。层次分析法的具体步骤主要是这样的：第一，要将与总决策有关的影响因素逐一分解成具有不同特征的层次。第二，在此基础上进行定性描述。第三，根据定性描述的结果利用相应的公式进行定量分析，进而计算出具体的权重。这种方法的优点就在于能够对一些比较深入的问题进行有效分析，通过因素分解，抽丝剥茧，了解各个因素的影响程度和权重，运用少量的数学思维将抽象化的元素具象化，从而为一些多目标、多元素或者毫无结构秩序的问题提供解决思路。模糊综合评价法则是通过利用模糊数学理念的一种评价方法。该综合评价法的基本原理就是根据模糊数学中的隶属原理把定性分析转变为定量分析，进而对受到多因素影响的老城区改造项目作出一个综合总体评价。该方法的特点就是计算结果简单、易懂，而且计算过程具有一定的系统性，能够较好解决一些模糊的、具有高度不确定性的项目。具体模型构建方法如下：1.确定老城区项目改造集：O=（O1,O2……On），U=（U1,U2……Un）式中Ui（i=1,2,……n）为老城区改造项目综合评级按具体影响因素；评价等级集V=（V1,V2……Vn）为老城区改造项目最终的评价结果，U和V都是既定的有限论域。2.建立老城区改造评价因素权重矩阵：一般情况下n个评价因素对老城区改造项目而言并非同等重要，各单方面因素的表现对老城区改造项目综合表现的影响是不同的，因此在合成运算前要确定模糊权分配量W=（W1,W2……Wn），根据归一化原则∑W=1。3.对老城区改造项目进行单因素评价，建立模糊关系矩阵R。在构造了等级模糊子集后，要逐个对老城区改造项目从每个具体因素上进行量化，建立模糊关系矩阵R，R中元素Rij是对象Oj在因素Ui上关于评语V的特性指标，成为隶属度。对于有限论域U上的每个因素Ui都有一个单因素评价矩阵，Ri=（ri1,ri2,……rim）其中rij表示第i个因素对于第j个评价等级的隶属度，矩阵中的不同行反映了某个被评价事物从不同的单因素来看对各等级模糊子集的隶属程度。4.计算老城区改造项目评价结果矩阵B，B=WΛR，其中模糊综合评判就是给定W和R，通过模糊变换得到B，其中W表示诸因素的权重分配，B表示评价结果，“Λ”为广义模糊算子。5.对模糊综合评价结果向量进行分析。对不同的一维综合评价值可以按照方便的顺序进行排序，而对不同的多维模糊向量则需要进行具体分析之后才能进行比较排序。

作者：王玲英 龙均云 单位：河南中医药大学