房地产企业会计核算问题及优化策略

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摘要：我国经济与城镇一体化的快速发展和推进，给我国房地产开发企业的发展带来了较大的契机，但是因现阶段市场上房地产企业的数量较多，每个企业面临的市场竞争也愈加激烈。与一般企业不同，房地产开发企业具有投资大、建设周期长、涉及范围广、经济往来对象较多、风险性高等特点，这就使其成本控制愈加重要。成本核算作为成本控制的重要部分，应加强对成本核算的管理，挖掘成本核算过程中存在的不足，并及时制定具有针对性的优化策略，对于提升房地产企业会计信息质量，降低企业经营成本，提高经济效益具有较大的现实意义。

关键词：房地产企业；成本核算；内容；问题；策略

引言

目前，大部分房地产开发企业在开展成本核算工作时受到内外部多种因素的影响，依旧存在一些不足，对企业未来的发展带来不良影响。相关工作人员有必要强化对房地产企业成本核算的研究，相关管理者应给予成本核算工作足够的重视，引导企业长效运营与发展。

一、房地产开发企业成本核算内容

房地产开发成本是房地产企业开发建设的项目在达到预期的可使用状态过程中所产生的各类成本及费用的总称。房地产开发成本核算包括的项目相对较多，主要包括土地征用及拆迁补偿费、项目开发前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、项目开发间接费等。其中土地、土建及设备费用占比较高，高达80%左右，土地的费用非常关键，其成本多少是衡量房地产开发能否顺利开展及建筑项目预期收益的关键性指标。在进行项目开发前，开发商需要根据土地面积与容积面积比，对土地成本进行核算，获得产品单位土地成本，判断项目可行性；另一成本核算的重要内容是房地产开发配套和其他费用的支出，受各因素影响，这部分费用企业难以收回，是受外部因素影响较大的一部分成本消耗，进行该部分成本核算工作，最大限度地降低这部分成本支出，有助于降低成本，提高企业经济效益；再一个成本核算的内容则主要是房地产企业项目开发筹资成本，受到该行业投资额较大、开发周期较长的影响，大部分房地产企业是通过银行贷款进行融资，承担着较高的利息费用，面临巨大的投资风险，对该部分成本进行准确核算，对于房地产企业顺利发展意义重大。

二、房地产企业成本核算存在的问题

（一）成本核算对象划分不准确房地产企业在进行项目开发时一般占地几十亩、几百亩、几千亩等，隶属成片开发，特别是对城市住房类的开发项目，其开发周期较长，往往按“期”进行，这就要求企业根据开发期数进行成本核算对象的划分，不能应用整体成本核算的模式，不然则会较大程度地降低成本核算的准确度。另外，在进行成本核算对象的划分时，必须充分考虑项目开发的特点、管理上的要求、外部经济因素、功能的设计等多个方面，比如，房地产企业根据建设用地规划许可证上注明的土地面积，进行项目开发时是进行“一次性”或是“多期”开发，可以开发高层住房、别墅、多层及商业中心等多种产品类型，项目开发的期数及开发产品的类型都会对成本核算对象的划分产生影响。在项目开发实践过程中，受房地产项目自身特殊性的影响，加上企业管理人员对成本核算对象分类及定位管理缺乏深层次了解与认识，会计准则对于项目开发成本核算的对象也未作出比较明确的规定，导致房地产企业成本核算对象划分混乱，存在较大的随意性，降低了房地产项目开发过程中各个产品成本的准确度。

（二）成本费用的归集和分配存在较大随意性房地产企业在进行项目开发的过程中会产生很大一部分间接性开发成本费用，特别是对于一些为追求最大化经济效益而同时进行多项目开发的企业，在进行成本费用的归集与分配上存在较大的不规范性。比如，市场上一些房地产企业在同时进行多项目开发时，为了降低成本核算的难度，忽略不同的项目在土地价格、产品用途、开发周期等方面存在的差异性，对多个项目的开发成本进行混合核算，导致项目实际支出和预算出现较大的偏差。另外，受房地产开发企业特殊性的影响，会计准则、会计制度等未对其成本归集、分配等作出明确规定，影响了房地产企业成本费用归集与分配工作的规范性。比如，会计准则对于项目开发中的公共设施建设所产生的间接费用没有作出明确的归集规定，会计人员在进行这部分费用成本核算时受个人主观影响较大，费用归集处理存在较大的随意性，对于企业项目成本核算的准确性易产生不利影响。

（三）成本核算周期欠缺明确性房地产企业项目开发周期一般时间较长，从一年到十几年时间不等，对于房地产项目开发进行成本核算主要是进行项目总成本及产品单位面积成本核算，从而结算盈余，对于项目开发及企业经营业绩进行科学评价。在成本结算上应依据生产周期的不同进行有效的开展，但是现阶段，房地产行业在核算周期的确认上缺乏明确标准，受各种因素的影响，特别是项目配套设施久拖不决等导致整个项目出现竣工决算拖延，违背了会计及时性原则，不利于企业费用与收入合理配比、利润和税费的结算等。另外，项目竣工决算拖延容易阻碍项目的科学评价，不利后续工作的开展。在房地产开发项目工程工作开展中，施工完成之后便进行工程结算，因具有明确的时间点，加上工程结算和工程款项支付直接联系，因此工程结算通常比较及时，而项目决策拖延时间往往比较长，因为房地产销售工作往往会因配套设施建设未完成而受到不良影响，影响项目决算的进程。

（四）成本核算工作者综合素养有待提升房地产企业成本核算工作相对复杂，对核算工作者的专业技能、综合素养等要求更高，加上核算过程受人员工作习惯、技能水平、财会软件应用能力的影响较大，成本归集也因人员而有所差异，进而使企业账务的处理结果会因核算人员个人因素而出现一定差异，致使会计科目及核算结果出现混乱，影响企业管理者进行决策。比如，对于多类型产品的房地产开发项目工程，会计核算人员为提高核算便捷性，往往根据房屋建筑面积采用成本分摊的核算方法，导致普通住宅成本偏高及别墅核算成本偏低，影响了整个项目工程核算结果的准确性，使其偏离实际，提升核算工作人员专业水平十分必要。

三、提升房地产企业成本核算质量的策略

（一）明确核算对象房地产企业应严格依据项目工程开发的地点、规模大小、周期长短、产品类型、功能设计、装修档次、施工要求等项目开展相关的各方面因素及管理要求等实况，进行具体的成本核算对象的确定及细分。单体开发项目应以单个独立编制设计概算或者施工图预算的每一个单项开发工程为成本核算的对象；对于成片开发的多期项目，应以各“期”为成本核算对象；针对地点、开发产品类型、施工队伍一样，开竣工时间相近的群体性开发项目，则将各项目合并为一个成本核算对象；针对同一个开发周期中同时又有多种产品类型比如高层、别墅、商业中心等，应依据产品类型确定核算对象；对于规模较大、周期较长的开发项目，应根据项目特点和成本管理要求，按照一定区域或者周期进行核算对象的确定；对于独立编制设计概算或者施工图配套设施预算，都应该将其作为独立成本核算对象。对于成本核算对象的确定应有效结合项目实际，避免随意性，增加成本核算的科学合理性与准确性。

（二）正确进行成本费用的归集和分配新经济形势下，房地产开发企业必须要根据自身业务需求进行详细化归集标准的制定并加以规范，对直接成本与间接成本、开发成本与期间费用等进行划分。比如，直接成本是可以单独归属到某一核算对象的支出项，不需要进行分摊，间接成本则需要按照一定方式进行分摊，否则难以准确地将该部分费用划分到某一个核算对象。企业财会工作者在进行成本核算工作时必须依据项目成本实况进行科学分类，创建与项目系统相匹配的、规范化的归集标准。这就需要企业管理者重视并强化财会人员成本归集核算相关的知识及技能培训，提高其成本核算工作中成本归集与分配的思想认识，做到间接成本的合理性、精确性划分。另外，只进行归集与分配标准的制定时，应注意紧密结合项目实况与后期收益评估，提升成本分配的精准性，避免将效益最大化作为分配的标准，最终实现项目工程整体收益的最大化。

（三）进一步明确成本核算周期，避免项目竣工决算拖延核算周期的确定以项目规模、持续时间为主要依据。对于持续时间短、规模小的项目，可以将项目周期确定为成本核算周期；相反，则应按照项目建设“期”数进行成本核算周期的划分及确认，保障成本核算信息的及时性；另外，房地产开发企业还要尽量避免项目竣工决算拖延，针对未完工项目，相关人员在了解项目实况的基础上采用“估算”进行成本核算，利用预提费用账户对还未进行的项目预算核算工作，并在项目完成后的实际成本做出相应的调整。通常来说，这部分成本在整个项目成本中占比较小，对总成本影响不大。

（四）提升成本核算人员的综合素养成本管理作为当下提升企业经济效益与市场竞争力的关键，提升成本核算人员的综合素养对于提升成本核算的准确性十分重要。房地产企业管理者必须重视并加强对会计核算人员的业务素养、专业技能、综合管理能力方面的培训。对于现代化企业来讲，成本管理人员不仅仅要熟悉会计与财务管理知识及工作，也要学会经营管理，熟悉整个项目开发建设流程，掌握最新的成本管理技术手段，熟练应用会计电算化与ERP系统，实现成本核算管理的精细化，保障核算结果的时效性与准确性。结语新形势下，房地产开发企业必须强化对成本核算的重视，对自身会计工作进行规范，进而为企业的管理者及投资者的决策提供更加真实有效的参考信息，推进我国房地产行业的稳健发展。

参考文献

[1]李金童.刍议房地产企业会计核算存在的问题及应对[J].财会学习，2020（10）：130–131.

[2]程丽红.房地产企业会计成本核算问题分析[J].中国市场，2020（13）：160+162.

[3]张咏梅.浅析房地产企业成本核算中存在的问题与对策[J].财会学习，2019（05）：152.

作者：苏伟炜 单位：河钢集团邯郸钢铁集团有限责任公司财务部