谈住房抵押贷款证券化信用风险防范

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摘要：近几年浙江省住房贷款额大幅波动，房地产开发过多依赖于信贷资金，目前我省房地产业主要的融资渠道也是银行信贷，银行资金占总的开发资金的比例至少在50%以上。因此，加强对住房抵押贷款的信用风险防范，对于健康稳定的房地产金融市场，对实现浙江经济的可持续快速增长至关重要。

关键词：资产证券化；住房抵押贷款；信用风险；风险防范现代营销

一、浙江省住房抵押贷款现状

随着我国经济不断发展提高和房地产市场的持续利好，住房抵押贷款的规模也在逐年增长，并表现出个人住房贷款在贷款余额中所占比例变大且飞速增长的特征，这也体现出有越来越多的资金流入房地产市场。浙江省地处我国东南沿海地带，经济发展具有特色且较快，是我国国民经济的重要组成部分。2014年至2016年浙江省个人住房抵押贷款余额逐渐增加，截至2016年，浙江省个人住房贷款新增3632.2亿元，增速维持在25%左右，约占全国个人住房贷款余额的0.007%，这说明在浙江省内越来越多的人参与到住房抵押贷款中，全省一般贷款加权平均利率为5.9%，同比下降0.63个百分点贷款利率下滑更加促进贷款人数增加，刺激经济增长。2016年浙江省银行业不良贷款首次实现下降，年末不良贷款余额1776.9亿元，其余额比年初减少31.6亿元；不良贷款率比2015年下降0.2个百分点为2.2%，浙江省不良贷款率的下滑表明优质贷款的持续增加，贷款结构改善，减少浙江省住房抵押资产证券化信用风险的积累。

二、浙江省住房抵押贷款资产证券化信用风险分析

控制好资产证券化的流动性，最主要的是控制好住房抵押贷款资产池的现金流，如果住房抵押贷款出现流动性风险，中间参与方的佣金报酬和投资者的投资收益将不可避免必然受到影响。因而借款人的信用风险，成为住房抵押贷款资产证券化面临的非常重要的风险形式。提前偿付风险和违约风险，主要来源于基础资产的质量，是住房抵押贷款资产证券化主要存在两种信用风险。在建成资产证券化的抵押贷款资产池之后，就会出现借款人支付延迟，提前支付还款所导致的损失，由此借款人延期支付被称为违约风险和借款人提早支付被称为提前偿付风险。本文在此重点分析家庭可支收入、房屋价格、基准利率水平三个主要因素的变动，对违约风险和提前还款风险的影响。

1.家庭可支配收入

随着经济好转就业率就会升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前偿还贷款的能力提高，这时发生对抵押贷款提前偿付的概率增加。同时考虑到浙江省的贷款结构中主要是以成长空间大的家庭为主，他们更容易具备提早偿还贷款的能力。抵押贷款提前被偿还的发生概率，会随着贷款者家庭可支配收入正向变化增加，抵押贷款提前偿付风险会随着借贷款者个人可支配金钱数额降低变小。2012年至2016年浙江省城镇居民人均可用于支配的收入和农村居民人均可支配收入呈现增长趋势，城镇居民人均可支配收入明显高于农村居民人均可支配收入，总量大约是农村居民的可支配收入的两倍，增长幅度也高于其农村居民可支配收入。因此手中持有的金钱也逐步增加，家庭可以提早偿还贷款的能力逐渐地增强，又因为他们不喜欢背负债务也不习惯超前消费，这时候发生提前偿付抵押贷款的概率也会大大增加。贷款者的个人可支配的工资收入和提早偿付贷款风险的关系为相同方向的正向变动关系，家庭可支配收入与违约风险表现为反向变动关系。随着浙江省城镇居民人均可支配收入和农村居民人均可支配收入增长，提前偿还能力增强，提前偿付风险增加，抵押贷款违约风险随之降低。

2.房屋价格

从2013至2016年底，浙江省房地产价格不断攀升，其中杭州市房价为最高，宁波市其次，增长幅度为逐年增加，杭州市2016年房价相比2015年约增加了1倍，其余几个城市也有不同程度的增长，这在将基础资产的还未发生的潜存信用风险大大遮挡。如若出现宏观上经济情况出现变动，由此导致的信用风险将大大增加。在较短的时期内，由于住房需求不易有较大变动，因此浙江省房价格普遍上扬的趋势基本不发生太大变化。这种情况就会形成，那些贷款机构受到房价的上涨的影响就会下放借出贷款的标准，增加发放的贷款总量，贷款量增大就会更加促进导致房价的继续上涨，这样相互扶持继续上涨；然而贷款者的贷款违约风险也在房价的上爬中继续隐藏着。但是，如同经济有周期一样，住房市场呈现出周期性上升下降不断发展的市场，不能实现不断地上涨情况。银行住房抵押贷款的违约风险会因为经济中出现利息上升、税收上升等开始对于房价产生抑制，房价开始缓慢下降的场面而浮出水面。如果住房抵押贷款中信用产生的风险增大，则一定会引发以住房抵押贷款作为资金池的证券信用风险的增加，这说明浙江省房价一旦出现下降趋势，银行住房抵押贷款的违约风险将会增加，但提前偿还风险会变小。

3.基准利率水平

如果央行上调贷款的基准利率水平，这会直接影响到抵押贷款市场利率也上升，贷款人会因为支付贷款利息增多，面临融通资金的成本提高，将来偿还贷款的压力变大，为了避免面临变高的利息成本，贷款人可能会选择提早还款，提前还款风险增加；相反情况，在其他因素稳定的条件下，借款人的支出的利息随着借贷基准利率程度的调低和抵押贷款市场利率下降，也就会减少，减轻了借款人未来要偿还抵押贷款的心理压力，此时理智的借款人不可能会提早还款，提前还款风险大大降低。如果住房抵押贷款采取浮动利率形式，抵押贷款中提早偿还风险随市场基准利率增加也上升：抵押贷款提早支付风险，随着市场上基准的利率水平下滑也缓慢下降。以上分析表现出贷款市场基准利率与提提早偿还的风险的关系表现正相关关系。还需要关注其他信用风险。由房地产开发商导致的信用性风险，主要是由于开发商为了私利所建住房质量较差，或者各种原因导致的房地产开发商的住房不能按期交付，因此影响抵押贷款的偿还，导致贷款者出现违约现象或者还款意愿度降低。第三方中介机构主要指第三方中介机构，如信用评级、律师和会计师事务所等机构，由于信用评级机构等可能会出现的不尽职行为，向市场提供不及时、不公正的审核信息，对于存在风险的产品审核结果出现错误，这样来误导市场参与者，由此构成了第三方中介机构的信用风险。目前，浙江省经济形势发展良好，住房抵押贷款证券化信用风险还未大规模发生处于隐藏阶段。浙江省的住房抵押贷款在风险控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用风险成为当务之急，主要是因为来自于基础资产的质量方面，房地产处于的市场环境以及利率政策等风险诱发因素。基础资产池借款人的还款意愿和偿还能力还是对信用风险变动的主要原因。从短期来看，目前利率的上升、房价的下跌并没有使浙江省住房抵押贷款证券化信用风险发生变化。从长远来看，其住房抵押贷款支持证券中产生的信用风险，会因为房屋价格的下跌而上升。由于在浙江省房地产市场存在严重的房价哄抬情况，再加上人们认为未来房价基本不会大幅下降，投资住房十分稳定，因此有效的需求并不能实现，房价进一步下降的可能将会大大增加。

三、针对浙江省住房抵押贷款资产证券化信用风险防范建议

浙江处于长三角地区，经济发达，房价维持在高处，且在高位小程度波动，对于住房需求依然高涨。上述研究结果表明，此时的浙江省住房抵押贷款资产证券化的所蕴含的信用风险还大规模发生，还未超出预警，但是伴随着经济增加速度减慢，全国房地产泡沫加剧，一旦进入下降通道，信用风险随之而来，给金融体系带来的影响具有较大的不确定性。但是一旦经济减慢或者衰退，信用损失瞬间增大，给金融体系带来灾难性的影响。为了控制好住房抵押贷款资产证券化产生的信用风险，是我们的紧急目标。本文将从浙江省住房抵押贷款证券化发展的实际现状，国际各国住房抵押贷款资产证券化优缺点等方面，分别提出相关建议和对策。第一，对于拟证券化的住房抵押贷款资产，在质量上设置一定程度的标准。浙江省商业银行内部，要在技术手段方面的自我评估方面严格执行，应保证抵押住房的资产变现能力，减少不良贷款，降低不良贷款率的波动，对基础资产进行核查进程中，承销商和评级机构要仔细认真公平公正，从风险源头上做到根本可控。银行必须加强外部监管，政府的监管作用要贯穿于从发行到流通要经过复杂的流程中，防止信用风险的泛滥，避免过度证券化，特别是要掌控好商业银行用于住房抵押贷款的资金占其自身资金的比例。第二，控制房贷总量，实行有差别的授信政策，优化房贷结构。在全面考虑浙江省的住房抵押贷款的总量、资金流转现状、和房地产市场未来发展的情况下，各商业银行要根据中国人民银行的指导意见控制各分支机构的房贷适度发展，不可过渡放贷，对于增加贷款严格看管，增加优质贷款，在控制好住房抵押贷款总量的前提下，控制各个部门的贷款数额平衡发展。因为偿还贷款时间延长，借款者在期间很可能主动违约，所以银行在这个过程中，要合理控制合同贷款时间期限。不良贷款率比较高的银行同时还应根据金融市场发展现状和潜力、住房价格、不同地方的发展水平等根据不同的信用等级对贷款人实行有差别的授信政策。尤其是农业银行应当优化其分支机构的住房抵押贷款质量，降低不良贷款率，并强化贷后的管理过程。第三，增强信用评级机构工作的透明度管理，减少利益冲突。浙江省应促进发展信用评级机构的评级标准，以及增强评级透明化发展的模式，这样不但能够提高知识的共享程度，而且可以维持评级机构的积极创新性，源源不断地提高信用评级行业的发展水平。但是为了保护信用评级机构的独立发展，避免评级机构因为受到大客户的金钱诱导，此时就需要监管机构在防范利益冲突方面，对信用评级机构从服务对象获取收入的水平上设置最高限额，并严格监管评级机构与其服务对象的金钱利益关系以及工作流程进行情况。在贷款合同中明确写明对于主动违约所造成的赔偿和后果，将大大避免违约风险和损失，也可以被认为是贷款人的一种额外利润来源。第四，加强风险定量分析。增强对浙江省住房抵押贷款资产证券化情况的关注，金融机构需要借鉴国外发达市场住房抵押贷款资产证券化的研究，借于本省基本情况对于国外比较成熟的风险评估指标以及模型进一步完善,寻求影响浙江省住房抵押贷款资产证券化的因素,以及影响程度大小,及早防范控制。第五，政府要在住房抵押贷款证券化进程中建立完善的法律法规，增强监管，控制银行或金融机构为追求利益过度放贷，贷款给没有偿还能力的人。

参考文献：

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作者：杨慧丹 单位：首都经济贸易大学