房贷集中度管理对银行影响探析

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一、文献综述

（一）房地产行业是国民经济的重要组成部分，支柱地位已深度捆绑宏观经济

房地产是产业链长、影响广泛的行业，按照申万一级行业分类，全部28个行业中有14个行业受房地产带动。根据国家统计局原副局长许宪春等（2015）的测算，房地产相关产业增加值贡献占国内生产总值（GDP）的9.0%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重自2000年以来保持在20%左右，房地产带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右（方正证券，2017）。房地产是地方政府财政收入的主要来源，土地出让金和房地产相关税收占地方综合财力的35%（恒大研究院，2019）；全国财政收入对房地产行业的依赖度为33%（纪志宏等，2019）。同时，房地产又是资金借贷活动的主要抵押品，土地抵押贷款也是政府最重要的融资来源。随着金融财富水平的提高，我国居民部门对金融资产的需求转向房地产投资：根据西南财经大学的《中国家庭金融资产配置风险报告》，房地产在中国家庭资产中的占比超过60%；金融稳定委员会报告显示，在大类资产配置方面，中国大陆家庭房地产类资产占比65%，而日本、美国、中国台湾家庭的房地产类资产占比分别为38%、30%和23%。

（二）从全球范围看，房地产市场的重要性不断上升

研究发现，发达国家财富增量中房地产占绝大多数，在财富总量中房地产的占比也超过一半，大多数信贷也投向房地产（中国货币政策执行报告，2017）。拉斯·特维德提出，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。据有关估算，改革开放以来我国居民金融资产年均增长超过20%，住房资产规模达到金融资产规模的2倍左右。

（三）房地产具有明显的金融属性，是典型的高杠杆部门，与经济危机息息相关

按揭和预售制度决定房地产行业不同于一般制造业，住房的开发和购买都高度依赖银行体系的支持，信贷政策直接影响居民的支付能力，也影响开发商的资金回笼和预期。从国际经验看，首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力，信贷政策放松容易引致购房需求集中爆发，短期内推动房价过快上涨。由于房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势（中国金融稳定报告，2018）。全球历史上大的经济危机多与房地产有关，“十次危机九次地产”（方正证券，2017）。无论是发展中国家还是发达国家，每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，每次经济衰退多与房地产去泡沫有关。房地产泡沫形成大多受低利率和充裕流动性推动，而房地产泡沫破裂则大多归因于加息和流动性收紧。2008年国际金融危机表明，房价和房地产信贷是影响金融稳定的重要因素，房地产安全与金融安全息息相关。

（四）主要经济体相继建立宏观审慎管理框架调控房地产市场风险，最低首付比例发挥重要作用

对于房地产行业的风险测度，夏磊等（2019）从房价泡沫风险，流动性风险和供给过剩风险等三个维度，提出房价收入比、住房贷款余额占GDP的比重、贷款不良率、房地产企业负债率、人均住房面积和住房质量等具体衡量指标。李佩珈（2018）对美国和日本发生房地产泡沫时主要房地产金融指标的变动情况进行了分析，认为房价、房地产贷款增速、居民债务率、住房抵押贷款占GDP的比重这四个指标能够较好地反映房地产市场的风险状况。对于房地产金融风险的管控，从20世纪90年代中期起，中国、中国香港、韩国等国家和地区开始通过调整贷款成数，加强按揭贷款风险管理，防止房地产领域的过度投机行为（刘春航，2015）。国际经验表明，在贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）、房地产部门额外资本要求、房地产贷款风险权重、拨备要求等宏观调控工具中，前两个使用最为频繁（谢皓宇等，2017），对于缓解房地产市场波动对金融稳定的影响具有积极作用（潘敏等，2019）。即使是在引入市场报价机制（LPR）之后，相对于房贷利率，首付比例和限购政策对房价的影响更大（苏宁金融研究院，2019）。

二、咸丰县房地产市场基本情况

（一）土地收入及房地产开发投资情况

自2016年以来，咸丰县土地出让金收入、房地产相关收入增长明显，其中2019年土地出让金较2016年增长6.34亿元，2020年土地出让金较2016年增长4.43亿元；房地产相关收入2019年较2016年增长6.67亿元，2020年较2016年增长4.61亿元。房地产相关收入在地方自有财力中的占比呈逐年上升趋势，2020年房地产相关收入在地方自有财力中的占比相较2016年增长7.3个百分点。2016-2019年房地产开发投资情况及在固定资产投资中的占比变化总体平稳，2018年最低值为6.44%，2016年最高值为10.13%。从房地产收入贡献度来看，房地产收入在地方财政收入中占比逐年上升，房地产行业对咸丰县域经济发展推动作用明显。

（二）商品房销售情况

自2016年以来，咸丰县商品房销售面积与销售金额总体呈现下降趋势，2020年末销售面积较2016年减少14.43万平方米，累计销售额减少2.85亿元。期末销售均价与销售面积、销售金额呈现负相关关系，期末销售均价逐年增长，2020年末新建商品住房销售均价较2016年增长1297.66元,2018年、2019年期末销售均价较上年增速分别为17.86%，10.26%，房价增长是商品房销售面积及金额下降的主要原因之一。

（三）房地产贷款及个人住房贷款情况

自2016年以来，咸丰县信贷资源主要流向普惠小微企业、房地产行业及基础设施建设行业，从房地产贷款来看，2016年-2020年末，房地产贷款余额不断增长，在各项贷款余额中的占比总体平稳，2020年末较2016年房地产贷款增加9.31亿元。从其他贷款来看，县域银行信贷资源配置中其他贷款余额增速明显，2020年末较2016年其他贷款增加39.75亿元。

（四）房地产贷款集中度管理情况

按照房地产贷款集中度管理要求，截至2021年6月，咸丰县9家银行业金融机构中2家银行房地产贷款占比超过房地产贷款集中度管理要求上限，农行和建行分别为30.09%、37.59%，1家个人住房贷款占比超过房地产贷款集中度管理要求上限，建行34.14%。

三、房贷集中度新规对县域相关市场主体的影响

（一）对县域银行业经营的影响

1.房贷审核将有序收紧，新增房贷的结构将会得到优化。强化房贷集中度管理，将使银行业对于房地产领域的信贷投放更加审慎，一方面，个人住房贷款业务门槛会提高，如邮储银行表示，对一手房贷款业务，除用户房产抵押外，均要求合作的开发商承担阶段性连带保证责任，而对二手房贷款择优收单；另一方面，短期内中小开发商再融资难度增加，如县农商行反映，对开发类房地产信贷会持续压缩规模；农行反映，个人住房按揭贷款将重点介入品牌龙头企业的优质住宅项目。2.县域银行将加速拓展非房贷业务，减轻对房地产的依赖。多家银行表示将把资金投向小微、三农、新基建、制造业等政府重点支持的领域，实现区域信贷结构优化。如咸丰县农行2021年普惠小微贷款增速拟不低于40%。由于小微民营企业贷款风险较高，其他消费类、经营类贷款差异化经营难度较大，如何摆脱对地产的依赖、进一步优化信贷结构，是县域银行经营转型的必由之路。3.严控监管指标，表内利润空间进一步压缩。据最新摸排结果显示，新规出台后，咸丰县共有5家银行机构调整2021年新增贷款计划，利息收益大幅减少。如咸丰县农商行预计压缩房贷后，2021年贷款余额将减少2亿元，全年利息收入减少500万元。据初步统计，新规实施可能导致地方法人银行损失个人客户800户以上，同时会导致电子银行产品、存款、贷款等多项业务的下降，降低市场竞争优势。

（二）对县域房地产开发商的影响

1.受疫情和调控政策影响，住房销售预计延缓，资金实力较弱的房地产商将面临生存压力。房贷新规出台后，住房销售出现不同程度延缓，2021年1月销售业绩只有上年同期的一半，资金回笼速度明显减缓。房地产商的资金实力不同，受影响的程度也不同。据调查，资金实力较强的房地产商，开发的地段较好，导致销售价格、销售速度存在很大优势，虽然价格高，但是资金回笼快，在采购原材料方面使用现款采购价格更优惠。资金实力较弱的房地产商回笼资金慢，一旦资金链条断裂，将面临生存压力。2.新开工楼盘压力增大，开发商拟调整开发计划和进度。据咸丰县新开工的交投畔山境筹资部经理介绍，去年某银行口头协议贷款3000万元，达到预售条件后逐步回款，进行后期建设，基本可以满足项目需求。新规出台后，原协议贷款行表示不能新增房地产贷款，住房按揭贷款回款速度势必受到影响。同时采取预约抵扣让利方式进行销售，同时改变原来几栋楼同时开工计划，采取完成一栋再开发一栋，虽减轻了资金压力，但同时增加了开发周期和开发成本，减少了利润。3.房地产开发商将更加谨慎投资，房地产开发市场开发速度减缓。据统计，2011年至2020年，十年间咸丰县房价从2800元/平方米上涨到4800元/平方米，上涨2000元/平方米。在城镇居民人均收入只有3.5万元的县城，均价4800元/平方米的房价无疑是偏高的。房贷新规出台后，未来县域的房地产开发商将综合考虑成本与收益，更加谨慎投资，房地产开发规模呈现逐步缩小趋势。

（三）对个人房贷业务的影响

1.个人房贷审批周期会延长，但总体影响可控。受房贷集中度指标这道红线的限制，银行业金融机构将通过加强严审房贷合规性，选择更加优质的客户，达到不同程度的缩减房贷投放的效果。如县农商行一名经理介绍，新规出台以前，房贷合同平均审核周期为10天左右，新规下发后，公司对房贷合同的审核提出更高的要求，平均审核周期为15天左右。2.居民会持币观望，房地产销售周期将延长。新规出台后，部分居民认为房地产市场发展受限，开发商可能因急于回收资金而降价销售，持币待购大有人在。据两个楼盘负责人介绍，原本计划五月底售完的楼盘，现在还有一半没有卖出去，销售周期大概要延长2-3个月，后期只能采用新的销售策略增加诸如送家具、家电、车库等缩短销售周期。3.房贷额度减少，消费者调整消费模式。据一位张女士反映，考虑到生二胎的问题，她原打算购买150平米的房子，约需贷款45万元，因询问的两家银行都表示房贷额度不足，于是改变计划先购买110平米的房子，等以后有钱了再进一步改善住房条件。调研中，部分刚需购房者反映要排队等房贷额度，只能采取推迟婚期或租住方式解决困难。

（四）对房价走势的影响

1.房贷总量趋减后，低端楼盘房价将出现小幅下降。从咸丰县情况来看，虽然城镇化、改善型住房有一定的刚需，但由于县域能够提供的就业岗位有限，不能改变人口向大中城市转移的趋势，调控政策出台后，销售周期会延长，进一步加重开发商的资金占用成本。预计未来三年房地产需求总体平稳，县域低端楼盘房价将呈现小幅下降趋势。2.建筑成本居高不下，高端楼盘房价趋于平稳。过去10年，咸丰县土地价格不断增加，加上安装天然气管道、通讯网络、绿化等设施，总体住房建筑成本上涨超过了房价上涨。高端楼盘的建筑成本更加高于平均成本。再加上高端楼盘开发商资金雄厚，受新规影响较小，房价近年将保持平稳。

四、政策建议

（一）保持战略定力，始终坚持“房住不炒”定位不动摇

2019年7月底召开的中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。要让“房住不炒”的理念深入人心，必须保持战略定力不动摇，必须保持政策连续性和稳定性，正确引导市场预期，避免大起大落。尤其是在经济短期波动和财政压力加大的情况下，要警惕放松调控甚至刺激市场的冲动。对于局部土地市场过热、资金仍然大量流入房地产领域的情况，考虑采取必要措施降低行业平均利润率，从根本上遏制投机性需求。

（二）健全宏观审慎住房金融体系，实行长期稳定的房贷政策

在坚持房地产调控不动摇的同时，要实施差别化的信贷政策，既抑制投资投机又满足刚性需求。一方面，要控制房地产信贷的集中度，严禁消费贷款违规用于购房，防止各类资金借通道违规流入房地产市场，防止房地产金融资产再度膨胀，防范房地产泡沫化，稳定居民、宏观杠杆率，降低系统性风险。另一方面，要稳定购房者预期，消除“恐慌性”购房需求，既不搞短期低息刺激，防止购房需求集中提前释放；也要避免大幅调整首付比例或连续加息透支居民支付能力，防止流动性紧张引发连锁反应。

（三）强化政策执行情况监测，引导贷款更多投放重点

领域和薄弱环节基层人民银行将持续开展银行业金融机构房地产贷款集中度情况监测，引导地方法人金融机构在过渡期内将房地产贷款占比和个人住房贷款占比回归到政策规定上限以内，引导大型银行分支机构逐步压缩房地产贷款占比，将房地产贷款集中度管理作为人民银行综合评价的一项重要内容。引导银行业金融机构加大对“三农”、科技创新、小微和民营企业等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。

（四）持续开展房地产贷款风险监测，防范资金绕道流入房地产

房地产风险通常存在从局部到整体、从量变到质变、从市场领域向信贷领域及产业链扩散的风险演变过程。监管部门要加强对银行业金融机构贷款资金用途和流向的监测，以防资金挪用；要重点加强对地方法人金融机构的监测，防范资金通过经营贷款或者其他个人消费贷款的方式流入房地产。

（五）探索将房地产贷款集中度管理纳入金融生态建设，不断完善县域经济环境

根据促进房地产市场健康稳定发展工作要求，结合县域房地产市场运行状况与房地产贷款集中度实际，将金融机构落实房地产贷款集中度管理纳入金融生态建设考核指标，引起地方政府对房地产金融健康发展的高度关注，从而推进房地产宏观调控政策得到全面落实。

作者:曹洪 单位:中国人民银行咸丰县支行