房地产企业会计处理与税法差异

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一、房地产企业的特点

(一)属于高投资、高风险产业。一是房地产业前期开发需要投入大量的资金，来进行项目的立项、规划以及各种手续和证件的办理，建设中还需要雄厚的资金保证。工程竣工后还需要资金保证后期的销售顺利进行。二是房地产开发是一项复杂的综合性工程，成本、设计、施工、销售以及政策、规划等都会影响到房地产开发的效益。特别是房地产业发展受各种外部环境和内部因素等多方面的制约，企业融资难，融资渠道窄，依赖银行贷款严重，资金链一旦断裂，带来的风险将是毁灭性的。所以说，资金缺乏一定程度上影响了房地产企业的快速发展。三是房地产开发一般工程量大、周期长，受市场环境影响较大，当地政策、市场等发生变化时，如果销售环节滞后或销售不畅，带来的也将是巨大的风险。(二)高收益、高回报产业。房地产企业经营业务范围非常广泛，既承担着房地产工程的生产和制造，又肩负着产品完成后的销售，生产和销售的链条式经营为房地产企业创造了较高的收益，能为企业的发展壮大奠定坚实的经济基础。(三)密集型产业。房地产是典型的资源密集型和人员密集型产业，当前房地产项目越来越向投资规模大、建设周期长、参建单位多、项目功能要求高等方面发展，房地产开发极具复杂性。由于房地产企业投资大、建设周期长，特别是在整个工程进行中，需要大量的技术人员、施工人员以及各种设备和机械，包括各种材料的应用，这就导致会计核算中会计与税法规定不免产生一定差异，房地产企业要减少投资风险，必须清楚了解现代会计制度和税收制度。(四)精细管理产业。房地产在开发建设过程中，涉及到项目工程设计、施工组织设计、成本管理、技术管理等各个方面的管理，其在建设和销售过程中会影响到诸多行业，房地产行业的有序健康发展能一定程度上拉动经济发展，提升税收收入。但是因为房地产企业销售形式的多样和会计准则和税法相关规定有所偏颇，导致会计处理与税法相关规定出现差异，企业财务报表难以真实反映企业经营状况。只有加强精细化管理，协调处理好会计核算与税法核算上的差异，完善科学合理的会计体系，培养专业会计人才，优化财务管理系统，才能有效防范财务风险。

二、房地产企业会计处理与税法之间存在的差异

(一)会计处理与税法之间在费用范围界定上的差异。会计的费用范围界定主要指的是，房地产企业在产品生产或服务中所产生的费用，应该在产品销售收入发生时就算进企业损益中，或者企业因某些事项承担的债务等，也应该算入到费用中。税法的费用范围界定主要指的是，企业生产和经营过程中产生的所有成本支出，但是已经算进的费用不再列入费用统计范畴。两者费用范围界定的不同，彰显了之间的差异性，通过财务报表难以直观的显示出来。(二)房地产销售收入的会计处理与税法之间存在的差异。会计准则规定与税法规定在房地产销售收入确认原则方面有着差异，特别是对房屋产品的销售收入在确认方法、确认时限等方面差异较大。会计准则规定，房地产企业的预售房款计入“预收账款”项目中，不作为当期利润，等房地产完全开发后，再确认对房地产企业收入。税法规定，房地产企业预售产品收入要按照相关标准计算出当期的毛利润，扣除相关费用计入当期缴纳所得税额，待房地产完全开发完成后再对企业纳税额调整。会计准则和税法规定的房地产销售收入计算所得税方面的差异主要在时间方面，企业产品开发完成后结转销售收入时，要扣除纳税调增的所得税额，避免重复交税。(三)会计准则与税法在房地长投资项目处理上的差异。会计准则规定中对投资性房地产的概念进行了明确，房地产企业进行房地产项目的开发投资是为了赚取租金或资本增值，其能够单独计量或出售获得会计账面价值，企业的期末公允价值和原账面价值存在的差额计入当期损益。税法规定并未对投资性房地产概念明确，也未说明公允价值计量模式，会计处理需要根据出租无形资产或出租固定资产形式进行。

三、房地产会计处理与税法差异处理原则及协调措施

(一)房地产会计处理与税法差异处理原则。一是统一性原则。会计准则与税法存在差异，制定时应该统筹考虑，否则会产生更大更多的不必要差异。产生许多不必要的差异。二者制定时，操作口径尽量保持协调一致，税款计算的基础数据离不开会计准则作基础，税法制定要充分考虑和参照会计制度相关规定，减少二者之间的差异性。二是独立性原则。会计处理和税务处理既保持紧密联系，又有一定的独立性，会计信息才能确保真实，纳税额才能确保准确。根据《企业所得税法》相关规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。”房地产企业会计核算要严格执行会计准则，并按照税法规定缴税。(二)房地产会计处理与税法差异的协调措施。一是预收账款时搞好二者协调。为协调好会计法规与税法规定，当在收到预收账款时可暂不进行会计处理，当在实际缴纳营业税金和附加时再进行会计处理，既达到了税法要求，又和会计准则下的配比原则相符合。二是注重会计处理与税法之间协调。对于投资性房地产转变为自用的，房地产的入账价值计算要将转换当期的房地产公允价值和原账面价值之间的差额计入，列入企业应缴纳所得税额。需要说明的是，公允价值计量，要将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益计入到应纳税所得额中，并抵扣折旧税，降低会计核算与税法核算的差异。三是合理处置房地产开发的间接费用。房地产开发建设的间接费用处理时，首先要明确间接费用的范围和具体项目，划分时一般根据权责发生制的原则以及经营常规和会计规则进行。会计核算时要明确区分间接费用和开发期间费用，不能将开发成本支出列入间接费用，也不能将间接费用支出列入开发期间费用，否则会影响成本核算的准确性，也会影响缴纳的所得税。进行房地产开发间接费用核算要使用正确的核算方式，以防不当的会计处理方式给房地产企业造成不必要的损失。

四、结语

房地产经营模式的不同，使房地产企业进行会计处理和税法核算之间存在一定的差异，相关人员要充分认识二者之间的联系和区别，真正了解差异产生的原因，根据二者之间的差异及企业经营和发展状况，有针对性的选择科学的会计处理方式，进行二者之间的协调，处理好企业财务和税收，促进企业有序规范经营，为房地产企业的健康长远发展提供保障。

参考文献：

[1]黄丽娟.房地产企业会计核算中会计与税法差异分析[J].时代经贸，2018(30):89-90.

[2]韩涛.浅析房地产企业财务核算与税法的协调[J].财会学习，2016(24):30-31.

[3]唐旭.房地产企业会计核算中会计与税法差异分析[J].时代金融，2016(11):151+155.

作者：王礼芳 单位：赣州新力力合置业有限公司