房地产园林景观设计管理

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摘要：

在房地产市场的剧烈竞争中，园林景观已成为营销的关键因素之一。优秀的园林景观可提高房地产的价值，成为项目的品牌形象，这主要依靠优质的景观设计管理及施工管理。房地产开发中的设计管理在整个项目过程中起着举足轻重的作用，项目的成功与否，是否能达到销售目标，地产中的设计部是重要关键部门。本文将探讨房地产设计部中园林景观的设计管理。

关键词：园林景观；设计管理；房地产园林

1房地产设计管理

房地产设计管理是根据开发项目的营销需求，有组织有计划的对项目进行设计研究及出设计成果过程中的管理活动。把市场与消费者的需求转换在设计的产品中，并为企业获得最大限度的利润而进行的一系列设计活动进行的管理。房地产开发的整个过程，设计管理的工作都在其中，从公司对意向地块的考察分析，到地块确认后开始的设计，从方案到施工图，到现场配合及后期物业的维修整改的技术支持等。始终贯彻整个开发过程。

2房地产园林设计管理

设计部的各个专业中，园林设计管理作为其中之一，其管理的目标基本是一致的，即品质保证、进度控制、成本控制。

2.1启动阶段

在总平报建前，规划的过程中景观设计师要参与总平的评审，把总平中对园林景观设计中产生的影响提出自己的专业意见，避免总平报建通过后，一些建筑规划上的问题使景观设计无法更好的做出效果，达到营销目的的景观要求。避免景观设计为迁就建筑规划中一些节点，使景观效果大打折扣。应该使景观与建筑融合在一起，达到和谐统一。与营销部、开发部、成本部、工程部等召开园林景观设计启动会，收集各部门的意见，讨论项目的定位，营销方案中景观的定位，及当地楼盘园林景观的卖点等。最后确定本项目的景观设计的方向，风格特点，及成本的投入。制作景观设计任务书，列出与设计有关的项目具体情况，及本次设计的范围。详细列出设计各个阶段的成果要求，把项目的重点要求，及难点特别阐述。对景观投入的成本，及设计的进度要求等在设计任务书中一一体现。对设计单位进行招标。了解设计单位的过往项目，及作品图纸的水准。根据项目的定位及设计成本来确定设计公司。不同的设计公司收费不一样，成本允许可选择国际知名的设计公司进行合作。如项目定位不高，成本不高，可选择当地设计公司合作。档次不同的公司设计水平自然不一样，但也不全是知名公司就一定能出好作品，还得靠地产公司的设计师进行把控与审核，通过交流协调才能出适合自己项目的好作品。确定好设计公司后，还要对负责设计本项目的设计团队进行了解和考核。很多公司都招有一些刚毕业不久的新员工，或者工作经验不是很丰富的员工。在设计团队里的主设计师一定要确保经验丰富。有必要可以查看一些设计师的过往作品，是否达到本公司设计的水准要求。一般公司的设计合同都会有模板，但对于不同的项目，不同的设计公司，要仔细审核加入一些有利项目设计条款，使双方能够更好的配合。

2.2概念与方案设计阶段

概念阶段主要是把项目及营销的定位，及景观风格等体现出来，在总的规划上不偏离。设计团队根据自己的经验，结合项目的情况，充分发挥自己的创造力，设计出适合项目的作品。在概念阶段，主要审核总的景观框架，功能的分区，交通流线，及竖向的处理。在景观的节点上，是否有景观亮点，或者整个概念方案是否能契合营销要求的景观卖点。比如在总的景观框架概念上含有一定的故事性主题，或许艺术理念性主题，成为项目的特色，提高消费者的购买欲望，成为营销方案上的重要因素。景观概念方案通过后，方案阶段进一步深化概念，首先要满足技术经济指标，在此情况下优化空间的布局，满足消防车道的同时，结合建筑的布局进行合理的功能分区。对各个区的景观节点进行优化，使每个景点充分发挥自己的特色又具有一定的连续性。审核各个节点是否与认可的意向图片符合，是否适合项目的定位及具有一定的创新特性，而不是一味的参照其它项目。园林建筑风格，铺装的形式，小品的样式等是否符合项目要求，和项目风格达到和谐统一。软景和硬景的比例要合理控制，绿化要结合功能的分区，道路的划分及园建的布局，进行有节奏有疏密的合理配置。综合以上的设计做一个初步的成本分析，合理控制在景观成本的范围内。在方案的阶段就要和建筑、水电、结构等专业进行沟通协调。比如建筑的风井、综合管线的走向，管井的位置，结构的承重等，都要一一复核是否与景观方案设计产生冲突。

2.3扩初设计阶段

景观扩初设计是方案的深化和补充。需完善总平、铺装、竖向及尺寸，还有一些关键节点的方案深化图，以及水电、绿化的初步完善。审核总平，将建筑总平与景观总平进行叠图。复核技术经济指标，比如绿化率、消防车道、消防登高面、停车位指标等。复核竖向设计，完成面的标高是否一致，与建筑的入口的交接是顺畅，及无障碍坡道的设置等。复核与结构是否有冲突，比如覆土厚度，园林建筑，大型乔木是否在荷载范围内。与综合管网叠图复核是否有冲突等。审核园建、铺装、小品等是否与方案设计吻合。雕塑小品初步设计如明确通过，则交由雕塑公司进行二次设计。绿化设计方面，明确植物的搭配风格，及配置图初步完成。审核苗木的搭配层次，苗木品种的选择，大型乔木的选择。审核给排水图及照明布置图是否合理。将园林景观扩初图发给各个专业，与各专业沟通，收集各专业意见，进一步优化园林图纸。组织营销、成本、物业等各部门召开图纸评审会，会上阐述园林景观设计初步定图的效果，明确各部门意见，有利于进行施工图的设计，避免到施工图阶段出现大改的情况。

2.4施工图阶段

施工图是设计的最后阶段，因此最需要重点把控，细致审图，理解施工图是否能达到项目要求的最终效果。合理完整的施工图可以减少现场施工的设计变更，可以合理的控制成本。施工图需要逐步细致的审核与把控：首先全面的过一遍完整的施工图，检查总体上是否偏离通过的方案及扩初，能否达到所制定的方案目标，及项目要求的最终效果。再细致审核总图，包括铺装总图，竖向与尺寸总图。铺装的材料、形式是否达到要求，材料的运用是否在造价的控制范围内。竖向设计是否合理，地形设计是否与绿化融合达到效果，排水系统、照明系统等是否合理。仔细审核硬景、水景等细部大样设计，注意是否存在安全隐患。比如景观建筑是否符合建筑结构承重，消防车道是否达到要求，人行出入口是否按规范进行无障碍设计等。与综合管网图叠图，复核各种管井所在的位置是否影响景观效果。绿化配植很关键，在景观效果里占的比重最大。核对苗木的选择及种植的层次，以及景观节点的搭配效果。看图的时候，要有一个成形的概念，才可知效果。施工图阶段的管理，还有一个重点就是图纸的进度把控，不要在设计单位完成整套图的时候才接收。可阶段性成果叫设计发图过来审核，避免后期大改浪费过多工作量。进度的控制要结合整个工程的进度，及公司布置的设计节点进度，初步的核算设计的工作量所需时间，尽量提前完成。

2.5施工阶段配合

施工图下发工程部的同时，电子版也抄送各个专业。同各专业、工程部、施工单位进行图纸会审，把会审中提出的问题进行复核，交由设计院进行修改，把问题在施工前解决。对材料样板定样，材料进场时协助现场工程师对材料抽样检查。大面铺装施工前，对铺装样块审核是否达到设计要求。苗木进场前，对施工单位将采购的苗木进行审核，没有达到设计要求的，令施工单位另行找苗。施工过程中，定期下工地巡检，处理施工过程中遇到的问题，或需要变更的问题。及检查施工单位的是否按图施工，施工工艺是否达到要求。

3结束语

景观设计管理的关键在于管理与协调，而不是设计。管理是贯穿整个项目全过程的。每个阶段的管理是连续性的，涉及协调的不单是景观设计单位，还有公司各个部门各个专业。在房地产项目中，进度与质量是最关键的，所以在管理的过程中要把握重点，协调梳理过程中的取舍，顺利按时完成设计管理工作，同时做出好的园林景观作品。

参考文献：

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作者：陆金立 单位：南宁华都房地产有限公司