物业单元中预算管理的应用分析

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摘要：保证财务管理活动高效有序的重要前提就是预算，而预算要以物业管理中最小的单元为基点实施精准预算才能使预算的数据真实可靠，才能合理优化配置现有的人力、资金，推动物业综合劳动生产率、应收账款回收率、物业收费率、设备利用率等进一步提升。

关键词：精准预算;物业单元;财务管理

财务预算管理是现代物业企业内部管理中非常重要的一部分，是企业精细化管理的重要手段，是在预测和决策的基础上，围绕物业服务目标，对一定时期内资金的取得和投放、各项收入和支出、经营成果及其分配等资金运作所作的具体措施。对物业经营活动的顺利开展和高效运行有着基础性的导向作用。随着物业管理的项目越来越广、小区个数逐渐递增以及户数越来越多，预算管理工作也开始面临越来越复杂的问题。

一、物业财务预算管理在单元管理中存在的问题

（一）财务预算管理与物业管理单元的分离影响到业主的居住与生活质量在目前物业管理项目众多的新形势下，通常都是对企业的整体财务管理更加看重，忽视对单元的预算管理。这严重导致了物业内部管理活动的资金等成本的核算与用项不合理，很难发挥预算管理的最大作用，也使预算管理在企业内部管理中的核心地位受到了极大冲击。这两者的分离，非常不利于物业进行科学性、合理性、规划性的决策，在一定程度上导致了小区管理人员分配不合理，建设质量不均衡的情况发生，进而极大地影响到业主的居住与生活质量，造成住在老旧小区的居民生活质量和水平始终不能“脱贫”。

（二）“微财务”单元管理观念不清晰在物业系统中，管理层未完全正确地认识成本精准化预算管理的重要作用，成本管理观念一直较为陈旧落后。操作层，拿数据算数据，未充分地发挥出预算管理应有的决策与监控作用，人人重视成本，人人开源节资的全员意识尚未形成素养。

（三）忽视了必要的动态单元预算管理对于财务预算管理方案的编制有着多种多样的方法，从现阶段大部分的物业财务预算的制定现状可以看出，大多数还在采用十分传统的方法，如固定预算法、滚动预算编制法等，没有及时根据当前物业小区单元的实际状况与居民服务质量做出科学、合理、经济的调整。

二、单元精准财务预算管理应用分析

（一）精细单元资料录取单元资料录取要做到准确、及时、完整、同步、真实。物业单元预算也要学习油井生产“三线四区”经济运行模型经验，把物业单元分为比较精细的节点，对其数据资料和现状做到了如指掌，实现“看单预算”管理新模式，把节约一分钱比多挣一分钱更容易的理念与精准单元预算做好深度融合。

（二）强化部门联动财务预算部门单方面的工作使预算报表中往往存在物业系统的单元人员编制超标、岗位重复、设备重置、设施重建、资金重报等问题，加重了物业系统的资源浪费，并增加了运营的成本，直接导致了运营效率低下的情况。财务部门要与人力资源部门、机动科、基建科、核算定额站、物业生产科、治安保卫、纪委审计等科室联合到现场摸实事、求精算、查效能，这样才能有效地降低生产成本。如为提高物业系统资产设备寿命使用周期，降低设备台数购置费和维修费，就要考虑那些小区单元的实际需要，库存设备的现状情况，能否做到库存设备的转移，实现小区互用共享，修旧利废或者旧设备零部件“三合一”，确认平时有没有注重设备的保养程度，设备完好率是否达到98%以上，是否实现设备外修零委托，争取最大限度地减少核心部件的更换，节省设备综合支出资金。

（三）定期适时进行单元动态预算针对预算编制精准度不高，预算调整不及时的实际情况，结合物业服务不同于产品生产企业的特点，笔者认为对物业单元财务预算采用零基预算与滚动预算相结合的预算方法比较合适。滚动预算是当前物业编制单元预算时所普遍应用的方法，它始终依赖上一年度预算数据，易与物业现实脱轨。零基预算是以当年度情况及实际需求为依据而编制的预算计划，它不受上一年度数据的影响，有利于发挥预算编制人员的主动性，减轻各单位执行预算的压力，倒逼物业单元预算流程自下而上与自上而下的无断桥链接，避免各单位年底突击花钱上项目报账单，有效地杜绝财务风险的发生。把两者密切地结合起来，定期适时进行单元动态预算调整，使单元专项预算更能准确地发挥其用途，减少无效支出，有利于促进完善财务预算编制内部控制制度建设。

（四）从严财务管理，亮起红线预警内部控制制度在企业经营和管理过程中，都是必不可少的，它能够为内部结构有序正常运转提供可靠的保证，把内控制度工作做好。有利于及时对预算管理执行过程中出现的一系列问题进行有效的防治解决，做到监控跟踪要精准，经营分析要精细。同时采用先进的财务管理技术，设计出完整的ERP-SAP系统，包括采购管理模块、销售管理模块、生产控制管理模块、库存管理模块、财务管理模块、客户管理模块以及人力资源管理模块等七大模块，建立财务系统一体化的财务管理平台，使整个物业系统的物流、资金流、信息流同步化，使全部的财务信息得到集成和综合，从而提高物业系统单元预算财务管理水平，实现物业单元预算大众监控共享。如居民房屋建筑墙体裂缝漏雨渗雨是小区建筑工程中经常发生的一种质量“通病”，也是物业房屋维修最为头疼的“顽症”，更是物业投资的首要方向，经常出现预算年年报修、房屋年年漏雨的弊病。解决此类问题的关键在于通过生产控制、材料采购、客户管理、财务管理四大模块平台的联合，公开透明分析，挖出基层处理平整度、防水材料供用、砂浆配比、施工工艺、施工进度与质量、施工环境和施工人员素质资质等某个节点上存在的问题，用财务精准分析手段助推根除房屋建筑墙体屋面渗漏雨水这种让居民感到头疼的大事。

参考文献：

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[2]刘海玲.浅议企业质量成本管理的改进措施[J].经济技术协作信息，2012，(35).

[3]雷洁.论财务会计账务审核工作中存在的问题及优化方法[J].企业改革与管理，2015，(10).

[4]埃尔登?S.亨德里克森.会计理论[M].上海：立信会计图书用品社，1987.

作者:翟永忠 单位:中石化胜利油田胜南社区管理中心