住宅专项维修资金管理问题与对策

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摘要：随着城市化建设水平的提升，人们对于居住环境也有了更高的要求，这就让住宅管理的精细化程度也开始提升。由于房屋在长时间使用的过程中，会受到一些自然和人为等因素的破坏，进而造成不同程度的损害，给业主的生活带来一定的影响。本文围绕着住宅专项维修资金管理方面的问题进行了探讨，首先分析了当前资金管理中存在的一些问题，并重点提出了相应的改进对策，以期为相关人员提供参考。

关键词：住宅；专项维修资金；问题；改进对策

住宅专项维修资金主要是应用于住宅的共有部分，而且是在保修期到了之后开始的维修和一系列改造工作。从当前的发展情形中可以看出，由于专项维修资金存在着一定的公益性，所以其中所涵盖的范围较广，资金也比较多，进而导致它在实际应用的过程中，存在着诸多的不足。因此，应该进一步加强对住宅专项维修资金的管理工作，从资金筹集、使用和后期监督等三个方面入手，进而确保业主的居住权能够得到一定的保障。

一、当前住宅专项维修资金管理中存在的一些问题

（一）资金筹集方面的问题

随着相关政策的落实，加上近年来对于住宅专项维修资金的广泛宣传，让大部分的业主已经开始意识到维修资金的优势。同时，在现阶段交接商品房的时候，开发商往往会在业主缴纳住房维修资金之后，才会开始办理房产证，并将钥匙交给业主，所以，首期的资金交存并不是应该考虑的问题。从相关调查中可以发现，业主在分户账面住宅维修资金中，所缴纳的费用没有超过首期余额的百分之三十时，这是需要续交的，这才是相关人员应该考虑到的主要问题。

（二）资金使用方面的问题

在使用维修资金的时候也存在着一定的困难，如果是按照相应的规定去利用这笔资金，那么是需要经过小区2/3的人同意才行，然后由物业管理单位向资金管理部门进行申请拨付。可是部分企业没有成立相应的业主委员会，进而导致业主所缴纳的费用无法得到充分的使用。即便是那些已经成立了委员会的小区，要想取得2/3人的签名，也不是一件容易的事情。尤其是那些住户较多的小区，业主的休息和工作时间不固定，进而导致物业公司也会耗费掉相应的时间。

（三）资金监督中存在的问题

从相关规定中可以看出的是，在使用维修资金的时候，需要业主以及业主委员会的审查同意，这就说明，业主委员会对此有一定的监督权和审批权。但是在实际应用的过程中，所涉及到一些公共设施维修中，业主要想使用这笔资金的时候，往往不具备这些能力。例如，小区内的公共设置已经超过了规定的年限，也存在着一定的安全隐患，可是仍旧在继续使用。这些问题对于部分业主而言，可能会因为自身能力不足，无法正确的评估这些公共安全事故，最后所造成的后果就是威胁到业主的生命安全。

二、住宅专项维修资金管理的改进对策

（一）资金筹集方面的改进策略

从住宅维修的频率上可以看出，刚开始修建的房屋维修的次数更少，随着时间的推移，房屋的使用性能会逐渐下降，维修的次数也会增加。所以，应该让业主非常清楚的意识到，住宅专项维修资金的作用，实际上就是为了给房屋筹集“养老金”。所以，相关部门应该将侧重点放置在宣传中，充分利用互联网的优势，积极宣传住宅专项维修资金的重要性，尽量让业主可以意识到它是可以保障房子安全的。另外，在使用资金的时候，也应该让住户感受到它的实用性，以此来增强用户在缴纳资金过程中的信心。建设行政部门也应该做好专项票据的领用和核销工作，督促各个企业积极将收取的资金上缴，并领用相应的票据。对于那些没有达到标准的用户，应该按照相应的标准，合理地要求他们缴纳相应的维修资金。最后，对于那些没有按照规定办理缴费手续的开发企业，房建管理部门必须要停止审批住房出售手续。

（二）资金使用方面的改进策略

在实际使用维修资金的时候，必须要根据实际情况，按照事情的类型来进行合理的归纳。不同的情况也要从不同的角度来对待。例如，在小区中，对于一些常规性的维护工作，需要使用维修资金的时候，就可以授权给物业公司，先由物业决定，再由业主审查各项资金的使用情况。假设发现物业公司有滥用资金的情况，是可以对其追其法律责任的。再者，是小区内想要增加一些全新的设施设备，或者是改造一些大的项目，可以由物业公司提前决定，做出相应的预算方案，在经过业主同意之后，才可以执行这项方案。对于那些非常紧急的项目，物业公司拥有提前应用维修资金的权利，事后再向业主说明真实的情况，并对物业公司的报价进行相应的审核。政府部门也需要根据实际情况来制定一些简单且易操作的方案，最好是从根本上就解决掉维修资金使用难等问题。

（三）资金监督方面的改进策略

资金监管方面，需要充分地发挥出政府的监管作用，做好专项维修资金的使用工作，以此来保障业务区域内设备的正常使用，以及社会公共安全。有时候，也需要利用鉴定机构和工程咨询等中介机构，对于项目方案进行核算与审计，这样可以极大地减少业主由于缺乏专业知识所造成的资金浪费。因此，要想让专项维修资金可以得到更为合理的使用，政府、中介机构和业主三者都是不可缺少的，政府在其中具有非常重要的作用，以其独特的公信力和专业能力，在资金的审核方面，可以提供一些公正且客观的指导。同时，政府还可以构建信息公开机制，增强资金使用的透明度，让业主对自己账户上的资金有一个大致的了解。而中介机构则是政府监管的有益补充，通过审计、法律等方面的专业化服务，为业主提供一些专业化的服务。总之，住宅专项维修资金的管理工作，其本质是为确保广大业主的利益。因此，加强和完善资金的管理工作，就需要健全相应的资金配套制度，确保业主的合法权益能够得到相应的保障。同时，也要根据我国的实际情况，来制定专项维修资金的使用与管理规则，进而更好地发挥出为业主服务的作用。

参考文献：

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作者：王威 单位：唐山市住宅专项维修资金管理中心