谈房地产资金管理存在的问题与对策
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摘要：近年来，我国的经济发展带动了房地产行业的迅速发展，并使之成为我国经济的重要组成部分。在房地产行业不断发展的同时，房地产企业的资金管理成为其经营管理中的重点问题。为促进房地产企业的健康可持续发展，需要对其资金进行科学的管理。文章对房地产企业资金管理的特点和重要性进行分析，并针对其中存在的问题，提出相应的解决对策。
关键词：房地产企业；资金管理；资金风险
随着房地产行业的飞速发展，国家采取一系列调控政策，使得房地产企业面临的形势越来越严峻，企业间的竞争也日益加剧。为促进房地产企业的长远发展，需要深刻认识其资金管理中存在的问题，并采取有效的解决措施，否则就会阻碍房地产企业的发展。
一、房地产企业资金管理概述
（一）房地产企业资金管理的特点
房地产属于典型的资金密集型行业，其资金管理具有流动性、开放性、增值性以及扩张性等特点。流动性是指因为房地产由于投资周期长，项目每个环节的投资需要在后续的房地产销售环节中及时回收资金；开放性是因为房地产行业涉及的产业链繁杂，涉及到上下游环节众多，而且主要面向竞争性比较强的国内外市场；增值性则是需要通过合理的资金管理，实现企业资本价值最大限度增加的目标；而扩张性则是由于房地产企业的资金管理会主要支配和使用企业外部资源，具有明显的资金扩张需求。
（二）房地产企业资金管理的重要性
第一，有利于企业提高管理水平。资金管理是房地产管理的重要组成部分，且资金是企业运营的物质基础，房地产企业经营中的每个环节都离不开资金，也离不开资金管理。如果能提高资金管理的有效性，那么也能提高整个企业的管理水平。第二，有利于企业防范资金风险。房地产行业属于资金密集型行业，每个环节都要占用大量资金，也会面临各种风险。只有通过资金管理，才能够优化企业内部的资金结构，确保其科学性和合理性，进而有效防范这些资金风险，促进企业的长远发展。第三，有利于企业持续健康发展。房地产企业的资金管理水平对整个房地产行业的正常运转起决定性作用。有效的资金管理方案，能解决房地产企业在项目每个环节中遇到的各类问题，从而确保项目的顺利完成，提升企业的核心竞争力。因此，提高房地产企业对资金的管理效率，就能保证企业的持续健康发展。
二、房地产企业资金管理中存在的问题
（一）资金的风险管控意识不强
我国相当多房地产企业的资金风险管控意识都比较薄弱，致使其面临的风险超出企业能接受的范围。由于房地产企业项目的投资周期比较长，资金回收所需的时间相对也会比较长，这就容易降低企业资金的流动性。如果企业不具备风险控制意识，那么在风险出现时，企业就可能因为无法有效规避风险，而难以继续经营下去。
（二）资金的计划管理难以合理执行
许多房地产企业重视对资金利用效果的分析，却没有建立完善的资金预算制度，使得部分资金的计划难以合理的被执行，或者实际的资金使用额远远超出预算范围。由于资金的计划管理没有真正的落到实处，从而会影响整个企业的财务工作，导致企业决策者作出错误的企业营运战略，这对企业的发展是十分不利的。而且，由于项目资金计划管理工作不到位，还会给房地产企业的整个资金管理工作造成混乱，容易形成严重的资金浪费。
（三）资金的制度建设还需要完善
部分房地产企业没有专业的房地产资金管理人员，使得企业建立的一些与资金管理相关的制度并不完善，从而影响企业资金的合理分配。例如企业项目的土地开发环节资金安排过多，而营销环节资金分配又不足，项目投资环节的资金分配又存在不合理现象，这些都会影响企业的资金管理计划，降低其资金管理效率。因此，为确保房地产企业资金的合理运转，必须建立完善的资金制度。
（四）资金的融资渠道过于单一
目前，我国房地产企业资金的融资渠道主要有三种：第一是企业本身具有的资本金；第二是通过银行贷款来融资；第三是股权融资。由于企业本身的资本金相对有限而股权融资的要求又比较高，所以中小型房地产企业更多采取银行贷款的形式进行融资，这就导致资金的融资渠道过于单一，一些对资金需求量较大的企业难以得到满足。此外，随着国家限购政策的出台，致使许多房地产企业无法从银行获取自己所需的贷款数额。
（五）资金的使用效率还需提高
房地产行业存在着“跟风”现象，一些房地产企业热衷于在繁华地段投资建房，片面的追逐眼前利益，而不重视开发周期中可能存在的风险。由于企业对项目的合理性，以及行业未来的发展趋势没有充分的认识，也没有对市场需求进行全面的调研，使得企业的投资难以在短时间内见到成效，难以快速回收资金，从而降低资金的使用效率。
（六）资金的管控手段过于简单
虽然我国的房地产行业发展的时间不短，但是其资金管控手段却比较落后，基本都是以承包的形式进行的。再加上房地产行业会涉及多方面的产业链，且每条产业链对资金管理的要求是不同的，承包的资金管理形式会阻断各产业链，不利于资金的聚集，从而使企业管理层不明确资金的走向。同时，这种简单的资金管控形式，也会延长资金的回笼时间，不利于房地产企业的资金流通。
三、房地产企业资金管理的对策建议
（一）强化资金的风险管控意识
房地产企业应该强化资金的风险管控意识，让全部员工都必须具备应有的风险意识，只有每位员工在实际工作中都有意识的防范风险，不仅可以有效降低风险发生的概率，而且在风险出现时，大家才能有条不紊的采取措施规避风险，从而维持企业的正常运营。同时，作为高风险的行业，将风险控制在房地产企业能接受的范围内，还有利于企业资金的正常流动，通过对资金的全方位调控，有效规避资金运营中存在的风险。
（二）合理执行资金的计划管理
房地产企业应重视资金计划环节，并采用科学的方法，集合房地产企业投资、前期工作、工程施工、销售、财务等专业人员对房地产项目资金及企业的资金结构进行全面深入的分析，围绕房地产项目投资计划、施工节奏、销售计划、融资计划、项目预算等制定切合实际的房地产项目全过程资金计划，在全过程资金计划的基础上编制年度资金计划、月度资金计划，以确保资金计划得到合理执行，并能严格按照资金计划管理资金。与此同时，企业还应安排专门的人员，对资金的计划情况作出全面的检查，并严格监督资金计划执行过程，不能忽略任何细节，以免给企业的资金管理带来风险。如果在检查和监督过程中，发现有问题存在，则应及时解决问题，或根据实际情况及时调整资金计划，或严格执行资金计划合理有效安排资金，避免其阻碍资金计划的合理执行。
（三）建立完善的资金管理制度
房地产企业的资金管理是整个企业管理中的重点，为提高资金管理效率，需要完善相关的资金管理制度，并制定相应的监督管理制度，要求企业的资金管理人员严格按照制度要求开展工作。比如，在房地产企业内部，构建一套行之有效的全面预算管理制度、房地产项目投资制度、房地产项目销售制度、资金计划管理制度、项目融资管理制度、资金审批管理制度、资金安全使用制度等资金管理制度，规范房地产项目开发资金计划、使用、回收等过程，让企业所有与资金有关的行为和活动都处于可控状态，增加资金运行的透明度，提高资金的利用率。同时，构建项目经济后评价制度，评价项目资金使用、管理情况，不断积累经验，提高房地产企业资金管理。
（四）丰富资金的融资渠道
单一的融资渠道会阻碍房地产企业的发展，为促进其发展，就需要不断的丰富其资金融资渠道。首先，可以通过房地产产业链条与上、下游客户建立融资渠道，如通过延长支付时间等从上游施工方、材料商等处进行融资，或者通过促销形式客户提高首付款金额、售后回租等方式进行融资。其次，可以通过金融机构以多种形式进行融资，如传统的房地产项目开发银行贷款融资，在无法获得银行贷款支持下，可向信托公司或私募基金进行债权融资，筹集资金，从而减轻资金周转的压力。另外，还可以通过股权形式进行融资，如处于创业初期的中小型房地产企业，可以产业基金的形式进行融资，使中小型房地产企业可以得到不断的发展，如上市公司通过收购、兼并房地产企业等资本运作方式，使房地产企业间接上市融资，得到更大的发展。
（五）提高资金的使用效率
房地产企业回收资金的根本途径是房地产销售，而在销售环节，可能会出现供不应求的现象，也可能存在无人问津的情况。因此，为了确保房地产的销量，首先要提高项目开发的准确性。这就要求企业在投资项目前，要做好市场调研工作，通过科学的分析，进行正确的投资，力求能够缩短资金回收的时间，并确保资金回收额。其次，房地产企业要开拓思路，以创新的思维，开展精准的营销手段，通过快速实现销售与回收资金，提高资金的使用效率。
（六）运用多样化的资金管控手段
房地产企业应随时掌握资金的使用情况和流动情况，所有的资金活动都应建立相应的台账，便于企业加强对资金的管控。与此同时，为保证资金信息的准确性，应同时建立手工台账和系统台账，并定期对其进行专项检查，对账目进行汇总，并对账单开展跟踪工作，保证所有的资金流向都有据可依。此外，为了监督资金管理人员的工作，还应该建立相应的绩效考核机制和奖惩办法，并制定资金管控每个阶段的对应制度，以确保房地产企业资金管控的有效性。综上所述，伴随着市场环境的变化，房地产企业的资金管理面临着越来越多的问题。因此，需要强化企业员工的风险管控意识，丰富融资渠道和管控手段，建立完善的资金管理制度来提高资金的使用效率，才能有效解决房地产企业资金管理的困境。
参考文献：
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作者:吴春桃 单位:广西投资集团有限公司
