银川市低收入者住房保障制度建设

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摘要：随着国民经济的发展，国家对贫困家庭的扶持力度加大，为收入低的家庭提供保障性住房、廉租房，文章对银川市城镇低收入者住房保障制度做进一步探讨。

关键词：保障性住房；银川；城镇

一、银川市住房保障工作的现状

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房苦难的若干意见》颁布，旨在解决城市当中的低收入家庭的住房困难，并逐步建立健全我国的廉租房制度，标志我国保障性住房政策体系已经逐步走向了完善。目前，我国的住房保障体系面向低收入人群，建立了较为完善的廉租房制度和面向中低收入阶层的经济适用房制度，还有面向中等偏低收入阶层的限价房、面向夹心阶层的公共租赁住房，以及棚户区改造等多种形式的城镇保障性住房制度。银川市委、市人民政府高度重视住房保障工作，着力解决住房保障民生问题。优先确保保障性住房土地供应，自2007年起，按照“集中规划、分年实施”的原则，通过集中新建、开发企业配建及企事业单位参与建设等途径，多方筹建公共租赁住房3万套、152万平方米，先后投入资金40亿元。在大力实施保障房建设的同时，银川市深化制度改革，完善政策体系，加强机构建设。2008年以来，先后出台了《关于构建银川市住房保障制度体系的指导意见》、《银川市新建住宅小区配套建设廉租住房规定》、《银川市城市住房保障管理办法》、《银川市公共租赁住房管理办法》、《银川市经济适用住房和限价商品住房取得完全产权审核细则》等规章制度，不断完善住房保障政策法规、健全管理机制、加强监督管理、规范住房保障行为，合理界定了不同层次的住房保障对象，确立了分类保障的原则，逐步构建了以公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房为主的梯度住房保障体系，分类解决中低收入住房困难家庭的住房问题，为住房保障规范化管理构建了完善的政策框架。

二、现有城镇低收入者住房保障管理工作中存在的问题

银川市在保障住房工作方面虽然取得了可喜的成绩，但是和全国许多地方一样，也出现一些问题：

（一）保障房项目建设资金筹措困难

2012年以来中央财政加大力度支持保障性安居工程建设，地方各级财政积极落实资金来源渠道，特别是要按规定将土地出让收益和住房公积金增值收益用于保障性安居工程建设，实施相关税费减免优惠政策，切实降低保障性安居工程建设成本，着力支持发展公共租赁住房，加快推进棚户区和农村危房改造。当前，保障房建设中最大困难仍然在于资金不足。2016年为解决项目资金问题，银川市将公租房建设纳入政府购买服务，通过国开行等金融机构融资10.66亿元，有效解决项目资金难的问题，但部分保障房建设项目因资金问题仍有不能按期交工的问题。

（二）保障性住房运营维护成本高

1.保障性住房受交付时间及建安造价指标的限制，导致项目建设工期紧，任务重，过程管理不精细。保障性住房交付后，群众对房屋质量、小区居住环境满意度不高。因此后期维护成本加大。随着银川市规模以上的保障房小区陆续已过保修期，前期开发建设造成的质量问题在保修期内一直没有得到妥善解决，小区整体环境和配套设施逐年老化，仅屋面防水层更新、路面整治维修、单元门更换、雨水井新砌等专项维修和日常维修工程，银川市财政近年每年投入的保障房小区的维修费用700万元以上，财政负担较重。2.保障房小区物业费实行政府指导价标准偏低，收缴率也低，物业管理企业亏损严重，对其进行物业费补贴是提高改善全市低收入群众居住环境、缓解社会矛盾的必要保障。按照《银川市城市住房保障管理办法》第三十四条规定：廉租住房的物业服务费，由承租人按照该小区《物业服务合同》中约定的物业服务费标准减半交纳，市人民政府从廉租住房租金中补贴一半。有效地降低城镇中低收入者的居住成本，提高了他们的居住品质。2017年共有实物配租的廉租保障户共计19000多户，面积90.6万平方米，涉及30多个小区，共计需补贴500万元左右。3.部分保障房小区因规划建设原因，地处偏远。保障房周边学校、道路、综合市场等配套设施建设及交通网络的覆盖不全，居民生活不便，入住率不高。造成空置。空置产生的物业费、采暖费等也是政府财政的负担之一。

（三）保障房进退机制的不健全导致社会公平性受损

保障房管理在审批、核准、公示、管理等各个环节存在一些问题，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在较大差异，使得政府兜底保障的理念得不到真正实施。究其原因是个人收入和信用制度不健全，且就业、收入等情况更难适时、准确地进行复核、清退。

三、银川市保障房建设管理制度建设的积极探索

（一）构建市场运行、政府主导契约化管理的建设模式

要充分发挥政府和社会双重力量，政府作为保障房建设的责任主体，掌控财政、规划、土地等核心资源，把控保障性住房的需求和规模，要加快建立健全融资机制，吸引包括房地产开发企业在内的各方面资金投入。双方采用合约就项目达成契约，以项目代建制为基础，结合产权回购发挥两者的优势。动员社会资本建设和运营保障性住房，有助于减轻政府财政负担。也可能避免自行投资建设中经常的腐败、效率低下的问题。回购模式对于增强政府对保障性住房的控制方面也有积极意义。

（二）公开保障房分配过程，构建公正、公开、透明的分配机制

为建立风清气正高效的分配流程，银川市从2014年起，对保障房分配实行实物配租打分轮候制，采取公开摇号的方式进行实物配租。制定了公共租赁住房实物配租轮候评分细则，对拟实物配租家庭根据申请年限、年龄、收入、身体状况等困难情况进行打分，所有轮候评分均由保障对象与工作人员同时打分，由保障对象确认分值后录入电脑进行轮候。在公租房分配前充分征集家庭意愿，对于老年人、残疾等困难家庭设定低楼层配租，公开摇号过程中，由公证、物价、监察、媒体、群众代表全程监督，配租后在报纸、媒体及住建局网站上进行公示，广泛接受群众监督，全面做到公开、公平、公正、透明，让保障家庭参与分配，避免人为因素。

（三）强化配租后保障家庭的资格审核及监督管理，加强违规查处

为做好公租房的配后管理，银川市制定了《银川市住房保障监督举报制度》、《住房保障动态巡查抽检制度》，不断加强配后管理，完善监督管理体系，采取三级排查方式，进行动态和定期年度审核，做到每年对纳入保障的家庭的收入、住房等情况进行重新审核，对于不再符合保障条件的家庭及时退出保障。公开办事流程，认真核实群众监督举报，严肃查处违规行为。高度重视审计查出违规家庭的整改工作，对保障房的转租、转借、空置等违规使用行为进行全面清查，对违规家庭记入不良信息，5年内不得申请住房保障。

（四）加快完善住房保障管理信息化建设，建立住房、民政、公安、税务、金融、公积金等多部门联动信息平台，实现信息共享和跨部门监管

建立推广个人诚信体系建设，依法公开申请人的核查信息，加大对失信人的惩戒力度，对弄虚作假行为进行严厉查处。

（五）建立困难家庭租金减免、物业补贴制度

针对经济条件特别困难的家庭，为减轻此类保障家庭的生活压力，银川市出台《关于实行公共租赁住房分档租金的通知》规定对于纳入实物配租的家庭，凡有重大疾病、残疾的家庭均可申请减免租金，同时对于廉租保障家庭物业费减半收取，市财政补贴一半，尽可能降低困难家庭的生活成本。

（六）多措并举释放改革红利让利于民

放宽住房保障准入条件，拓宽覆盖面。吸引更多外来务工人员来银务工、创业，推动银川市经济社会发展，自2009年起共7次对住房保障条件进行了调整，逐步放宽准入条件，将经适房、公租房保障收入标准调整至上年度城镇人均可支配收入1.3倍，限价商品住房调整至1.5倍，廉租保障家庭调整至60%，使更多中低收入家庭享受住房保障政策。截止2016年银川市将住房保障人均收入标准放宽至廉租住房1410元/月；公租房、经适房3060元/月；限价房3530元/月，并规定对于申请公共租赁住房和经适房、限价房的家庭可以有12万元以下的车辆，极大的降低准入门槛，做到中低收入家庭只要住房困难均能通过保障性住房解决居住问题。近年来按照国家、自治区相关政策，为进一步解决乡村教师、环卫职工、城管等特殊住房困难群体，还市制定出台了《银川市解决一线环卫职工住房困难暂行办法》、《银川市乡村教师购买保障性住房暂行办法》、《银川市解决城管系统职工住房困难暂行办法》为解决此部分家庭住房困难建立了长效机制。

参考文献：

1.张化翔.浅析城镇中低收入群体住房保障问题[J].经贸实践,2015(08).

作者:韩文艳 单位:宁夏银川市住房保障中心