房地产开发成本管理和造价控制策略

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［摘要］房地产行业是关乎国计民生的重要行业，在目前激烈的市场竞争中，工程成本管理与造价控制工作对于推动其健康发展起着重要作用。因此，文章基于对房地产开发成本管理与造价控制内外部逻辑的梳理，提出了成本管理与造价控制机制模式的构建思路，以及房地产开发全过程的成本管理与造价控制策略。

［关键词］房地产；成本管理；造价控制

房地产开发的目的是整合人力、技术、材料、机械等多种资源，通过土地建设和利用以实现土地价值、企业利润和社会效益，房地产开发企业是具体资源整合的实践者，资源配置和整合方法多样。房地产行业的创新是一种“保持健康”的方法，项目成本管理是综合了经济、技术、管理的投资管理，包括整个项目建设过程。项目成本管理的传统模式是指将开发的项目通过投标委托给在项目组建初期就经验丰富的所有者。在这个过程中，经验丰富的业主从设计中做出决定。在竞争激烈的房地产经济大潮中谋求生存和发展，是筹集房建资金、加强房地产建设成本控制、评估投资效果的基础。很多房地产开发企业特别是处于增长期的企业，成本管理与造价控制工作呈现的主要矛盾是公司业务规模不断扩大与成本造价制度化、标准化、流程化、信息化程度低之间的矛盾，由此对成本管理与造价控制带来一定困难和风险。

1房地产开发成本管理与造价控制的重要性

首先，由于房地产成本管理和造价控制存在一定的复杂性，不仅需要详细了解产品定位、工程条件、工期要求、质量标准、气候条件等因素，并且需要结合人员配置和施工水平、设备情况等，而且还要深入了解材料价格市场行情变化等，复杂性导致房地产开发成本常出现超支现象。其次，由于房地产工程建设工期较长，影响工程造价因素较多，面对诸多未来不确定性，需要从工程前期准备阶段到最终的竣工验收和投入使用的全过程开展工程成本造价动态管理工作。另外，由于房地产工程建设需要消耗大量的资金，面对激烈的市场竞争，通过有效的工程造价动态管理工作可以提高资金使用率，在保证工程建设顺利完成的同时，节约成本并提升企业经济效益，以降本增效的方式提升企业在市场中的竞争优势。

2房地产开发成本管理与造价控制机制构建

房地产开发成本管理与造价控制要在“组织制度化，制度标准化，标准流程化，流程信息化”的基本原则下持续完善。以企业发展目标为导向，以提升组织效率和增加效益为宗旨，通过强化对房地产项目的成本专业化职能管理和成本集约化统筹管理，完善制度化、标准化、流程化、信息化建设，厘清管理层级，对资源进行统筹和科学配置，明晰管理重点和路径，切实提高成本管理专业化水平，有效降低成本管理相关风险。

2.1建立以责任成本为重点的全面制度机制

为保证成本管理和造价控制工作有序开展，做到有章可循，以明确权责、把控质量、提高效率为原则，结合工作实际，针对责任成本管理、采购与招标管理、合同管理、计量支付管理、结算管理、计划统计等，制订完善的规章制度及相应的配套措施，明确各项成本管理业务流程，严格按照管理办法开展工作。重点建立责任成本管理机制，成立责任成本领导小组来负责审批责任成本实施方案、重大成本调整以及控制效果评价等，加强责任成本从分解、制定到实施、跟踪、预警、评估等全过程管理。加强计划管理，努力实现由弱计划管理向强计划管理转变，由应急管理向常态管理转变，以全盘开发计划和责任成本为抓手，以过程控制和优化为手段，实现降本增效。项目拿地后，结合前期经营调研情况进一步深入研究分析，在可行性研究报告成本费用基础上进一步细化和制定成本概算，着力控制前期重大招标采购项目费用，为后续成本控制提供基础和保障。项目开发过程中，定期及时统计项目成本动态情况，及时准确掌握项目成本发生情况，对于接近计划成本指标的做到及时预警和重点关注，确保成本控制在全盘开发预算范围内。

2.2高效利用人力资源，建立成本节约激励机制

建立成本造价管理机构，明确管理机构职责，加强专业人员培养，通过科学统筹、合理安排、狠抓重点，加强对成本造价人力资源的高效利用，通过外部咨询单位的合理补充，充分发挥成本造价人力资源的价值。房地产开发企业员工各有所担、各有所责，难以全员具备强烈的成本管控意识，培养和强化全员的成本管控意识是项行业难题，除了基本的宣贯强调和培训外，一个有效的方法就是绩效挂钩和经济性引导，通过建立健全激励机制，设立针对项目公司全员的额外收益奖或者成本节约单项奖鼓励成本节约，增强员工干事创业热情，增强企业竞争力。经济性奖励在房地产企业特别是民营企业中应用较多。但是经济奖励也并非万全之策，其依然是把双刃剑，一味地追求成本节约和经济效益，也可能会导致短期逐利下的质量品质低劣的风险。

2.3建立数字信息智能化支持机制

房地产项目各项成本费用存在地区和产品类型上的差异，通过对成本数据的全面积累和分析，建立和持续完善成本经济指标数据库，为房地产企业新项目开发提供成本参考依据，对项目成本费用逐步做到全面准确和精细化管控。另外，加强成本造价管理相关信息化、数字化和智能化建设，发挥信息技术的优势来提升信息传播的速度和时效性以及大数据汇总与智能分析能力，帮助管理人员及时动态全面掌握成本费用发生情况，提升工程造价动态管理效率与效果。

3房地产开发全过程成本管理与造价控制策略

就目前情况而言，房地产项目成本管理的方法是管理项目建设的各个方面，积极研究建设中的各种因素，研究项目整体成本管理。要控制建设的各个方面，就要控制建设的预备工程等所有建设项目。投标工作的成本管理分为项目分项的区分和建设模式的选择。房地产的造价管理应该从实际情况出发，对工程的进度、质量和周围的环境进行全面、系统地分析。项目成本管理控制在整个项目构建过程中执行。为了确保项目管理目标的实效实现，必须随时纠正建设工程的偏差，主要在投资决策阶段、参与阶段、投标阶段、建设阶段以及房地产的经营创新方面做好工作。项目评价有助于制定投资计划，合理管理投资。加强建设资金的筹措将会助长房地产项目的合理成本管理和投资效益的分析。为了达到投资的正确性，房地产企业要深入市场调查、准确分析市场的前景。合理计算投资额和市场的饱和度，规划好初级阶段的投资额从而申请银行贷款。在工程项目的设计方面，要尽力符合当今社会的价值观，符合低碳环保意识，特别是一些低碳节能材料的选取。

3.1投资决策环节

投资决策对房地产项目开发成本起到决定性影响，甚至从根本上直接决定了项目的成败。具体来讲，项目区位选址、政策规定、市场环境、工程要求等各方面的因素前置考虑情况都对未来开发成本费用产生直接且重大的影响。因此首先应该做好全方位充分调研，在决策依据上确保准确。比如不同地区的地质条件有时差异较大，恶劣地质条件往往对工程造价产生重大影响；又比如不同城市从规划要求、装配式比例到具体的施工措施要求有时差异也会很大，直接影响成本波动，这些问题都需要在投资决策环节予以高度重视。然后在制定科学合理的强排方案基础上，按照房地产开发工程造价需求着重针对未来可能发生的各项动态因素进行系统地估算并作出尽可能准确正确的投资决策。

3.2规划设计环节

房地产开发的设计文件优劣对工程造价产生直接的影响，应确定科学合理的设计限额，在确保安全性的基础上进行优化，使设计方案兼具经济性和美观性，避免过高的钢筋和混凝土含量，确保项目投资控制在项目设计限额之内。但限额设计是把双刃剑，指标过低影响设计效果，过高又会失去控制投资的目的。应配套设置设计限额相关的奖罚措施以及对设计变更的限制性管控。同时加强设计环节的造价控制力度，提高设计质量与水平，在设计安全、经济和美观之间取得均衡。

3.3招标采购与合同签订环节

房地产开发可控成本基本以各项工程或咨询合同的形式具体展开，要想确保费用发生在计划范围内，必须在招标采购与合同签订环节重视成本造价事宜。关键要点和常见费用争议事项如下。招标控制价的确定应经过充分的市场考察调研并履行内部决策，特别是对于国有资产投资项目，一般须控制在可行性研究估算的前提下，在建立整体和分项开发概算和预算的基础上进行采购，估算、概算和预算，逐级预留调整空间，单项采购原则上不得突破原设概算并制定确需突破调整的审批程序，确保成本费用或收益率满足可行性研究估算或概算。设计类、造价咨询、监理等有国家、地方或行业收费标准，但一般收费标准略高于市场实际水平。多科目单价合同，招标时报价表填报科目应尽可能全面，避免后续实施过程中出现漏项导致额外的索赔谈判而造成费用超支。以建筑面积为计算基数的单价合同要在招标和合同签订时明确计价和结算时对建筑面积的定义，规划建筑面积、测绘面积等因计算规则不同而结果不同，如实际案例存在因为定义不清而存在争议的情况，为方便界定，可以明确以建筑规划许可证载明的建筑面积为准，并可约定实际与合同暂定面积浮动一定范围内费用包干，避免因实际面积变化而导致费用超支。监理咨询等费用受工期影响较大的招标事项，应明确计划工期以及实际工期发生变化的费用调整办法，考虑到良好的监理服务对工期节约也有重要促进作用，一般可以约定在计划工期内费用包干，而超出计划工期全额计费或超出一定时间外的部分单独计费，而计费方式也存在多种选择，可以按照中标价款和计划工期折算每日费用，考虑到工程后期人员需求变化，也可以采用按实际配置人员工资计费方法，但需在招标文件和合同条款中提前明确具体费用计算方式和费用标准。非必要情况尽量不设置预付款，但有些招标内容比如设计类，前期投入工作量大，可以根据实际情况设置预付款，但应在合同中明确由合作单位提供预付款保函作为担保，作为违约和解约的费用追偿保障，避免因供应商违约造成预付款难以追偿。合同费用支付和考核挂钩的，应在招标文件和合同中明确，特别是定性定量相结合的考核方案往往设计为较为复杂的考核打分体系，个别案例中考核表在中标后甚至是合同签订后再提供，增加了合同谈判难度和扯皮风险，从而影响合同实际发生费用。房地产成本工作人员必须具备技术、经济和法律管理知识，以确保特定的工作能力。为了提高成本人才的水平，按照国际标准进行改革，安排这一领域的专业教师为进一步的研究做更好的工作。新时期房地产的管理模式必须遵循科学开发的概念。房地产行业的创新是一种“保持健康”的方法，项目成本管理是综合了经济、技术、管理的投资管理，包括整个项目建设过程。项目成本管理的传统模式是指将开发的项目通过投标委托给在项目组建初期就经验丰富的所有者。在这个过程中，经验丰富的业主从设计中做出决定。在竞争激烈的房地产经济大潮中谋求生存和发展，是筹集房建资金、加强房地产建设成本控制、评估投资效果的基础。房地产开发公司面临的关键问题之一。

3.4工程建设环节

工程建设环节的成本造价控制策略主要体现在以下几个方面。一是科学配置资源，合理安排施工组织，优化技术工艺，及时进行签证以及审核以切实展现真实成本费用发生情况。二是制定资金使用方案和使用计划，及时监控分析，尽量避免偏差，发生偏离时应分析偏离原因并制定纠偏措施。三是重视施工前和施工过程中的图纸审查，提前发现设计错误和低效、无效的设计内容，及时合理调整和优化，避免不必要的工程变更和返工。四是对建设材料、机械设备等市场价格波动情况进行及时了解和监控，制定材料设备调价机制。

3.5竣工结算环节

竣工结算作为房地产项目开发成本造价动态管理工作的核心工作之一，在开展造价结算工作时，必须进行严格审核，确保精准与合理。政府代建及其他固定收益回购类的房地产项目，政府需要通过审计机构认定项目开发成本，因此开发实施主体的分包合同结算金额有和政府审计结果不一致的风险，保险起见可以政府或第三方审计机构审定的金额作为结算依据。

4结语

房地产开发全过程开展有效、高效的成本管理和造价控制工作具有重要意义，尤其是在目前房地产行业存量博弈背景下，更需要创新成本管理和造价控制体制机制，更好地推动房地产企业发展和提升综合竞争力。针对目前房地产开发过程中存在的成本造价动态管理过程不连续、招标管理不严谨以及预算管理机制不健全等问题，需要在发展实践中不断地剖析、总结、创新、完善和优化，推动房地产开发行业持续高质量发展。

参考文献

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作者:吴文利 单位:中国铁建投资集团有限公司