房贷险的风险防控

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本文作者：吴占权、汤明远

保险公司与商业银行合作，开办的住房抵押贷款保险简称“房贷险”，旨在为个人住房消费贷款提供保障服务、化解贷款风险，也帮助借款人转移风险、消化损失。然而，近几年的业务发展实践所反映出来的问题充分说明，房贷险业务是明险未防，暗险未察，无论是商业银行还是保险公司都不具备对风险的免疫能力。房贷险具有长时间累积的可能，也有暴露成惊人风险损失的可能。因此，为保证房贷险业务的健康发展，风险识别和防控变得极其紧迫和重要。

房贷险风险的具体表现

（一）认识偏差影响业务发展。个人住房抵押贷款保险是一种责任保险，保险公司主要承担两方面的责任，一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时的赔付责任。在开展此项业务中，借款人和商业银行均存在不同程度的认识偏差，直接影响业务发展。主要表现在：一是借款人对该业务缺乏了解，易产生抵触情绪。不少购房者认为，办理住房抵押贷款必须购买保险，违背了投保自愿的原则；保险公司要求借款人必须按照所购房屋价值投保的做法不合理，很多人要求按照银行的贷款额投保并以此为标准计算保险费；目前各家保险公司的保险单条款中均规定，第一受益人为发放贷款的有关商业银行，部分人士认为，房贷保险是购房借款人缴费购买的，而提供贷款的商业银行却要优先受益，实难接受。二是银行重视不够，不利于业务发展。房贷险业务一般是由商业银行代办的，对于商业银行而言是双重受益的，既有还款保障，又能带来手续费收入。然而一些银行工作人员认为，借款人在办理个人住房抵押贷款时，已将所购房屋抵押给银行，如果借款人无力还款，银行只要拍卖抵押的房屋即可，再添上抵押贷款保险实属保障重叠，又因担心招致购房借款人的抵触和反感，所以对此项业务开展缺乏足够的积极性。

（二）提前还贷和炒房退保使保险公司遭受损失。房贷险业务是保险公司委托商业银行代办的，保险费由商业银行一次性收足转交给保险公司，保险公司按所收保费的一定比例一次性付给商业银行手续费。正常情况下，由商业银行和保险公司分享其中的利益。但如果出现提前还贷或遇到炒房退保，将使保险公司遭受手续费损失。

（三）偿付风险多种多样，危及银行和保险公司的共同利益。上面两种风险问题属浅表性风险，但还有较为隐蔽的最大风险就是偿付风险。个人住房贷款的风险暴露期并不是在贷款初期，而是在发放贷款后的第3年至第8年逐步显现，而目前国内个人住房贷款余额中80%以上是2000年以来发放的，因此，大部分银行的个人住房贷款已进入风险暴露期。个人房贷和房贷险的偿付风险主要来自购房借款人，其表现形式多种多样，背景情况也较为复杂。而这种风险只有等到借款人无法按期归还贷款本息时才能完全暴露，使保险公司和商业银行陷于被动。

1、房价下跌，主动违约。个人房贷期限短则5年、10年，长则20年、30年，在漫长的贷款期内房地产市场难免要发生波动，如果市场房价普遍下跌，借款人发现用贷款购置房屋的价值低于自己负担的贷款的价值，便会主动违约，任凭银行收走已经贬值的抵押房屋，即使银行能够顺利地处置抵押房屋，处置收入也可能无法弥补未偿还的贷款和处置费用，使银行蒙受损失。

2、利率上升，负担加重被迫违约。个人房贷期限长，利率风险也是不言而喻的，国内银行的个人房贷业务都是非固定利率贷款，个人住房借款合同明确规定：贷款利率在借款期限内遇到国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率。如果法定利率频繁上调或上调幅度较大时，会使一些原本有偿还能力的借款人变得无力负担而被迫违约。

3、收入波动，无奈违约。由于我国居民收入尚未完全货币化，收入来源多样化，透明度低，使得实际收入与名义收入有一定差距。而且借款人提供的资料只能表明当期情况，社会保障程度不高的现实又使得未来预期支出变得不可测。

4、借款人伤残或死亡，导致无力还贷。在保险期限内，借款人所抵押房屋因自然灾害或意外事故遭受损失的可能性很小，同时借款人（被保险人）因遭受意外伤害事故所致伤残或死亡，而丧失部分或全部还贷能力的可能性也较小，可一旦出险，保险公司需要赔付的金额却很大。

房贷险的风险防范

房贷险业务的各种风险，对保险公司和商业银行均构成威胁，如果购房借款人集中出现还贷难或不还贷的风险，保险公司届时恐怕难以偿付高额赔款，商业银行也难以独善其身。为了避免房贷险业务重蹈覆辙，保险公司和商业银行应密切合作，共寻风险防控对策。

（一）加大宣传力度，统一认识。针对顾客反映意见较大的强制保险、保额偏高和受益人顺序问题，保险公司应加大对《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国保险法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的宣传力度，使客户充分明白，这样做是有法律依据的，这样做既是为了保障商业银行的贷款安全，也是保障借款人的利益，借款人也是直接受益者。房贷险条款具有较强的专业性和技术性，保险公司要坚持最大诚信原则，将房贷险合同的主要内容告知投保人、被保险人。商业银行与其合作的保险公司应通过各种方式，为客户详细讲解房贷险业务的有关政策及条款内容，消除模糊认识和抵触情绪，最大限度地争取客户的理解和支持。银行方面对房贷险应有全面的认识，抵押和保险是化解风险的两个不同手段，是相互补充不是相互重叠。如果借款人只将所购房屋抵押给银行而不上保险，一旦因自然灾害或意外事故造成房屋灭失，所设定的抵押将失效，银行的贷款损失也将无法补偿。

（二）严格遵守手续费支付规定订立保费退还协议。提前还贷和炒房退保使保险公司遭受损失，与保险公司的恶性竞争有关。在房贷险业务开办之初，保险公司没有充分地认识到其中的风险，片面地认为该业务稳赚不赔，为抢占市场、争取业务规模，保险公司之间不计成本地展开暗战，争相给客户打折，给银行支付高额手续费，有的保险公司向银行支付的手续费比例竟高达30%——40%，大大超过了保监会规定的手续费支付比例。亡羊补牢，为避免损失、减轻业务经营压力，保险公司首先要规范自己的业务竞争方式，严格遵守有关规定按照8%的比例向商业银行支付手续费。此外，要彻底解决由于提前还贷和炒房退保造成的保险公司手续费损失的问题，保持商业银行与保险公司充分合作，协商订立保费退还的办法。

（三）加强银保合作，共建畅通的风险转移渠道。

一是银行方面要综合评估还款能力，密切监测信用变化。商业银行要健全和加强个人房贷的调查和审批程序，调查中必须搜集足够的信息以便对借款人的真实风险状况进行全面综合评估，了解把握贷款资金的真实用途；审批时要审慎评估第一还款来源的可靠性，及其对经济形势、市场和个人情况变化的敏感性，充分考虑抵押品当前风险状况和今后在各种情况下提供担保的充足程度及可实施性，避免因对第一还款来源评估失准而过分倚重抵押担保的被动局面。为了正确掌握客户个人资信动态，银行需要建立并实施有效的个人信用监测系统，及时了解借款人财务状况的变动，监测其对借款合同的遵守履约情况，并通过内部风险评级系统，对个人信用状况做出评判。明确风险警戒线，建立健全风险预警机制和风险应急预案，以便对实际产生的或潜在的风险做出及时反应。

二是保险公司要适当调整费率水平，并设定免赔额进行风险转移。在开办房贷险业务之初，保险公司对人身意外、收入波动以及利率变动等情况估计不足，在厘定费率水平时显然低估了上述因素的发生情况及其影响后果。为稳妥起见，保险公司应适当调整房贷险业务的费率水平，以保证所收保费能够足以抵补一切可能发生的损失及有关的营业费用。房贷险属于长期保险，时间跨度长，风险发生概率大。因此，在调整费率水平时应区分保险期限的时间段，不宜搞一刀切。风险防控与风险转移是一个问题的两个方面，必须在利益驱动方面巧做文章，因为在市场经济条件下，风险防控仅靠人们的自我约束和自觉行动是远远不够的，只有利益承诺才是硬驱动。具体到房贷险业务上，可以设定适当的免赔额，以提高购房借款人的风险防范意识，避免因有保险而产生松弛、懈怠和麻痹大意的心态，有效防范道德风险。商业银行在房贷险业务中的身份较特殊，它既不是投保人也不是被保险人，但它是直接的受益人，在风险防控上自然不能免责，保险公司要争取商业银行的合作，建立风险共担机制，如果购房借款人不能偿还贷款，商业银行也应承担部分损失，从而督促其加强客户管理，防患于未然。

三是深入研究宏观金融政策及房地产市场，正确评估房贷险的外部环境风险。房地产市场的波动直接影响住房贷款的风险，而房地产市场的发展走势受控于宏观金融政策，缺乏这方面的研究分析，对待系统性风险往往是束手无策，或是处处陷于被动。另外，外部环境风险的发生，在很大程度上是通过内部的微观风险表现出来，因此，商业银行和保险公司都要做好这方面的工作，炼就一定的识别判断能力，及早规避相应的风险。