住宅按揭保险体制缺陷与完善途径

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本文作者：王英明 单位：辽宁大学

笔者认为,我国建立住房按揭保险制度具有其合法性,我国《个人住房贷款管理办法》第25条是要求借款人必须办理保险,并未限制借款人必须到某个保险公司办理保险,因而这一规定并未违反《反不正当竞争法》的前述规定。当然,在住房按揭保险实践中还存在大量由贷款银行指定保险公司的做法,但这本身不能否定住房按揭保险的合法性,而是由于某些实际操作的环节中存有漏洞所导致的,这可以通过进一步完善我国按揭保险制度加以解决。

住房按揭保险的受益人评析

住房按揭保险的受益人究竟是银行还是购房者,一直是我国住房按揭保险中争论最大的问题之一。在我国住房按揭保险实践中,银行通常要求购房者在投保时将贷款银行指定为第一受益人,将购房者作为第二受益人,这种做法是否合理存在着完全不同的两种观点。一种观点认为,我国《保险法》第61条规定:“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定。投保人指定受益人时须经被保险人同意。”在住房按揭保险中购房者作为投保人,一方面交纳了保险,另一方面却在受到外来经济压力的情况下不得不将银行指定为第一受益人,一旦发生保险事故,那么银行将先于购房者获得保险公司的赔偿,什么损失也不会发生,而购房者只能享受剩余的保险权益,这种做法不仅侵害了购房者自行指定收益人的权利,还在保险利益的分配上有违公平,使购房者的合法利益处于一种没有保障的境地,因而是不合理的。另一种观点认为,银行要求购房者将其指定为第一受益人,是具有法律和事实依据的。在按揭贷款期间,购房者实际上已经将房产或者对楼盘的期待性利益作为担保抵押给了银行,其价值上的任何变化都对抵押权人———银行的合法权益具有实质性的影响,因此银行应当有权利参加到保险利益的分配中来。笔者认为,如何确定住房按揭保险的受益人,应从人身保险和财产保险两个层面分析。首先,对于人身保险而言,由于购房者对房产或者楼盘所享有的已不是完全所有权,而是存在负担是有限所有权,因此作为抵押权人的贷款银行,是有权利同时作为被保险人指定受益人的,这与《保险法》第61条的规定并不冲突。其次,对于财产保险而言,《保险法》并没有规定收益人由谁指定,这显然是考虑了市场经济条件下各种交易的复杂性,也考虑到了很多情况下投保人与受益人不一致的现实性与合理性。我国《担保法》第58条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”根据这一规定,抵押担保具有物上代位性,也就是说如果房产在按揭期间因发生保险事故而毁损灭失,那么购房者由此获得的保险赔偿金,将继续作为银行贷款的抵押担保,而在购房者无法继续清偿银行贷款的情况下,银行将就保险赔偿金优先受偿。由此可以看出,将银行指定为第一受益人的做法与抵押权的物上代位性具有同样的法律效果,因而与《担保法》的规定是协调一致的。

中国住房按揭保险制度存在的具体问题评析

我国住房按揭保险制度自建立以来,经过实践的检验,发现许多立法缺陷和具体操作中的问题,本文仅针对以下几个较为严重的问题加以分析和探讨。

保险险种设置单一,不利于化解购房者风险。目前我国市场上普遍采用的仅仅是《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险,其保障范围是很有限的,重心存在一定的偏离现象,只能保障抵押品的安全而不能保证全部贷款的安全回流。更为严重的是,相关法律规定和监督管理制度也没有发挥切实的作用,很多保险公司在设计该险种时又将其与贷款购房履约保证保险混淆,在条款中规定了保险期限与贷款期限一致、保险人享有追偿权等内容,这样混淆的结果就是使该保险条款经不起推敲,引起购房者(投保人)的不满。

保险过度问题严重,保险公司收取的保费与其承担的风险不对称。在住房按揭保险中,投保人义务由购房者履行,保险过度问题必然会损害其自身的合法权益。首先,按揭住房保险的保险标的是作为抵押品的房屋,其保险价值也就是该房屋的成本价、重置价或评估价,但目前的保险条款中均规定以房产销售价格为标准确定保险金额,显然大大超过了前述保险价值,违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。其次,由于在设计险种时混淆了住房财产保险和贷款保证保险,大多数保险公司均要求住房财产保险的期限与贷款期限相同,因此在商品房交付使用前对“期房”的保险必然存在重复保险的问题,加大了购房者的义务负担。最后,保费设计不合理、消费者负担过重。因为根据保险学原理,科学的费率应该使一个险种在较长的时期内的保费收入等于赔款支出加上营业费用之和。而从近几年各地开办住房按揭保险的情况来看,其出险率相当低,属于保险公司大力推广的“优质业务”,因此,该险种存在较大的降低费率的空间。

购房者选择权利受到限制,自愿原则难以实现。购房者(投保人)在订立住房按揭保险合同时,有权选择投保的保险公司和保费的支付方式,但在实际操作中却存在严重违规操作问题,购房者选择权利受到限制。由于银行和保险公司往往实行“联姻”,因此,消费者不能自主选择保险公司,只能按照银行的意愿投保,否则就无法得到贷款,住房保险成了典型的“拉郎配”。此外,在保费交纳上,目前普遍实行一次性缴足方式,剥夺了购房者对交费方式(如逐年交费)的选择权;保险条款中没有退保的规定,致使投保人不仅要遭受心理损失,而且还遭受实际损失。这些银保双方联手控制的行为,不仅排斥了其他经营者的公平竞争,也严重违反了订立合同的平等和自愿原则,损害了购房者的合法权益,是一种典型的不正当竞争或垄断行为。

完善中国住房按揭保险制度的对策分析

制定相关法律,明确三方权益。住房按揭保险制度得以顺利发展,必须有严格的法律保障。建立健全的法律法规体系是切实保障银行、保险公司和购房者三者的合法权益,促进购房消费合法、有秩序进行和发展房地产业的关键。目前,我国虽然有《保险法》、《担保法》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律,但是要将保险业全面引入住房按揭市场,就必须在找到两个行业的切入点的前提下,出台更加明确的法律,比如住房按揭保险法,抵押债券法等相关的法律,以此来保障住房按揭保险市场的规范化和法制化。该种法律不是对保险和按揭的简单结合,而是要形成一个住房按揭保险体系。这样诸如前文所提到的“住房按揭保险的合法性”和“住房按揭保险的受益人”问题就会得以有效解决。

完善住房按揭保险险种,满足不同保险需求。贷款买房的过程中存在诸如住宅毁损风险、贷款回流风险、购房者行为风险、抵押物处理风险等多种风险因素。不同的风险有不同的保险需求。因此,住房按揭保险在险种设计上,必须至少存在三类保险:(1)抵押住房的财产保险,主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险;保险期限应该自购房人取得房屋实际使用权之日起至其清偿全部贷款之日止;(2)贷款者的定期信用人寿保险,主要保证还贷期内在贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下,银行能安全收回贷款,贷款者的家人能继续居住在该房屋内,其保险期间与贷款期间相同,保险金额以应偿还贷款余额为限,逐年递减;(3)抵押贷款购房履约保证保险,在这种保险中,保险公司扮演了担保人的角色,向购房人收取一定的保险费作为担保费,并为购房人的经济信用提供担保,当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时,保险公司代其向银行清偿余债,同时行使追偿权,从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。三类各具特点的险种“各保其险”,共同组成一道完整的“防火墙”。在设计上还应根据国际惯例将第一类保险设定为强制性保险,购房者必须购买,而后两类保险则至少应选择一种。这样才能真正达到全面保障银行与贷款人利益的目的。

明确保险价值、保险费率、保险期限的界定,体现利益与风险对称原则。首先,应该以抵押房屋的成本价、重置价或评估价作为保险价值,以此为计算标准确定保险金额,严格遵守《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。其次,如上所述,将住房财产保险和贷款购房履约保证保险分开,设定不同的保险的期限,避免重复保险和重复收费的问题,减轻购房者的义务负担。最后,在保费设计上,应根据这几年的保险实践获取相关数据信息,进行调查和分析,严格按照保险学原理,制定科学的保险费率,特别是可以参考我国“交强险”的费率制定原则和方法(如价格听证制度等)。

加强执法监督,保障公平竞争秩序,维护当事人合法权益。国家执法机关应该严格履行监督管理职责,严厉打击制止住房按揭保险活动中的不正当竞争行为,维护平等、公平、自愿等原则,切实保障购房者合法权益,维护和谐稳定的市场经济秩序。

总之,随着我国住房制度改革的不断深化和银行消费信贷业务的迅猛发展,保险业已经全面进入住房按揭领域,成为政府、银行、保险公司和老百姓的共同需要。因此必须尽快完善我国住房按揭保险制度,妥善解决出现的问题,使按揭保险各方利益更加合理,才能更加有利于维护公平竞争的经济秩序,有利于社会稳定与和谐发展。