抵押贷款保险状况与化解路径

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本文作者：高志坚 单位：中国人民财产保险公司山西省分公司

我国住房抵押贷款保险的作用

第一,降低银行信贷风险,促进信贷关系的确立。抵押贷款保险有效的转嫁了信贷风险,增加了信贷的安全和稳定,使信贷部门乐于扩大贷款规模,并在保证贷款质量方而作出有利于借款人的条件。对借款人而言,通过缴纳少量保费就可以避免偶然事件可能带来的巨大损失。

第二,有利于中低收入阶层贷款融资。住房抵押贷款保险使信贷部门放宽贷款条件,降低了“门槛”。对于中低阶层的广大消费者而言,抵押贷款不再是可望而不可及的事情,他们可以在保险的支持下进入抵押贷款的行列,获得资金融通,刺激个人住房消费的增长。

第三,增加保险基金积累,提高银行收入。对保险公司而言,住房抵押贷款保险期限较长,出险率较低,在保险期限内,尤其是保险初期风险较小,有利于保险基金的积累。对银行而言,在转嫁风险的同时,可以以强制保险作为贷款条件而从保险公司获得大大超出标准的手续费,增加了银行的收入。

我国住房抵押贷款保险存在的问题

第一,强制保险,消费者没有选择权。按照银行抵押贷款的要求,消费者必须购买一份房屋保险,否则就得不到贷款。此外,由于银行与保险公司的“联姻”,消费者不能自主选择保险公司,使住房保险成为抵押贷款“捆绑”销售的产品。

第二,保险过度,消费者负担过重。我国住房抵押贷款保险在以下四个方面表现出保险过度:其一是保险金额过度。在保险金额的厘定上不按贷款金额,而是按房屋售价作为保险金额,没有扣除消费者首期付款,增加消费者保费负担。其二是保险费率过高。保险公司在付给银行较高费情况下,为降低风险,厘定的保险费率较高,而在出险率较低的情况下造成保险公司收取的保费和其承担的风险不对称。其三是保险期限过度。保险期限同贷款期限,使买期房的消费者在没有进户时就为在建房屋支付保费。其四是保费收取方式不合理。保险合同名义上规定保费“按年收取”,但实际执行时是一次性缴清。这与银行提供的按揭贷款相背离。以上种种不合理现象使消费者负担过度。

第三,保险保障不充分,保证保险和信用保险相混淆。住房抵押贷款保险应该由房屋财产保险、保证保险和信用保险共同构成完整的风险保障体系。在我国,除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险,银行不缴纳保费也不作为投保人,却得到信用保险才有的保险赔付;而购房者缴纳了属于保证保险的保费,却得不到应有的保障,缴费义务和收益权利严重扭曲,不符合保险的权利与义务对等的原则。

第四,银行与保险公司在业务合作中的地位不对等,责任与利益不对称。在住房抵押贷款保险中,银行由于有保险公司做保证,贷款条件相对宽松,风险完全由保险公司承担。保险公司赔偿后的追偿会因为抵押物处置的难度而存在风险,造成银保双方合作地位的不对等。另外,银行在转嫁贷款风险的同时,还会因保险业间的不正当竞争而获得高额的代办手续费,银行成为抵押贷款保险最大的受益者。

完善我国住房抵押贷款保险的措施

第一,政府组建抵押贷款保险机构或对相应机构给予扶持。根据西方国家成功的经验,由政府组建抵押贷款保险机构,以国家信用作保证,其安全系数较高,在减弱风险的同时可以增强人民的信心。此外,在进行严格审查的基础上可以为贷款人提供较优惠的贷款条件,也可以为银行提供低利贷款。这有利于改善商品住宅闲置与居民住房困难的现象,更有利于中低收入阶层实现改善住房条件的梦想。

第二,银行应加强贷款的审查,实行自由保险。为实现平等的银保合作关系,银行应对借款人的资信、经济来源、抵押物等方面进行严格的审查,建立购房者个人信用档案,以降低贷款风险。对于资信好的可以放宽贷款期限或者减少首付额度;对于钢混结构的新房可以自由选择是否保险,并把保险作为优先贷款的条件;对于砖混结构、木制结构或年限长的旧房采取强制保险的方式。

第三,开发真正意义上的保证保险和信用保险。保险公司应该针对目前险种不能满足投保人实际需要的情况,开发设计保障购房者利益的保证保险。当购房者无力偿还贷款时由保险公司支付,达到对购房者的房屋保全目的。明确信用保险应该由银行支付保费,银行为第一受益人。这样在权利和义务对等的条件下,才能调动购房者保险的积极性。

第四,制定合理的保费标准及保险期限。保险公司应该根据购房者信用、房屋的类型、房屋的价值。首期付款的比例等方面制定与风险相匹配的费率,不搞“一刀切”。另外,鉴于住房抵押贷款保险出险率较低的情况,在整体上降低费率,一般限制在年0.5%以内。保费坚持按年或月收取;现房保险期限以整个贷款期为限;期房应该以交房日为准起算;保险金额以贷款金额为主,且根据购房者还款情况实行保额递减。

第五,保险公司应建立专门的部门和仓库,加强对抵押物的保管。为避免房产或其他抵押物回意外事故造成损失,保险公司要做好抵押物保管工作。建立专门部门保管房屋权证、房地产买卖合同、债券、存单等有夫单据。此外,应建立专门的仓库,作好其他抵押物如企业的库存商品、设备及珍贵艺术品等的仓储,详细填制抵押物清单由专人保管入库。