反向抵押贷款优势作用与远景研究

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本文作者：杨明 单位：中央财经大学保险学院

此外,老年人身故后,继承人是否可以赎回房产、以及赎回的方式在不同模式下也是不同的。这种差别主要由于各国法律环境、参与机构、金融环境等的不同造成的。住房反向抵押贷款的产生,主要源于两方面的原因:一是人口老龄化,养老压力增大;二是住房自有化率提高,居民资产大部分固化在住房上。与储蓄、股票、债券等金融资产一样,住房是家庭资产的重要组成部分,对于普通老年居民来说,他们工作期间的大部分积累都凝结在住房上,由于住房属于不动产,交易变现比较困难,不能像其他金融资产那样可以用于支付老年人的生活及医疗费用,一旦退休,他们的生活质量不可避免下降。住房反向抵押贷款的推出,就是在不改变房主居住条件的前提下,盘活这部分固定资产,实现资源的优化配置。

我国发展住房反向抵押贷款背景分析

我国发展反向抵押贷款的必要性。我国进入老龄化社会。按国际通行的标准,60岁以上的老年人口超过总人口的10%,或65岁以上的老年人口超过总人口的7%,即可看作是人口老龄化社会。第5次全国人口普查结果显示,2000年,我国60岁及以上的人口已达到1.32亿人左右,占总人口的10.26%;65岁及以上的人口为8811万人,占总人口的6.96%。按国际标准,我国从2000年开始正式进入老龄化社会。近几年来,老年人口占比高居不下。国家统计局数字显示,2005年,60岁及以上和65岁及以上的人口占总人口的比例较第5次全国人口普查时分别上升了0.76%和0.73%。根据全国老龄委办公室2006年的《我国人口老龄化发展趋势预测研究报告》,2020年以前为快速老龄化阶段,从2021年到2050年是加速老龄化阶段,到2050年,我国老年人口总量将超过4亿人,老龄化水平推进到30%以上。我国是在尚未实现现代化、经济尚不发达的情况下进入老龄社会的。发达国家进入老龄化社会时,人均国内生产总值一般在5000至10000美元以上,我国目前人均国内生产总值仅超过1000美元,给我国经济的可持续性发展带来严峻挑战。

现有基本养老保险制度不健全。1991年,我国开始养老保险制度的改革,十四届三中全会明确提出建立企业职工社会养老保险统筹和个人账户相结合的制度。经过十几年的建设,新的社会养老保障制度初步形成,但一系列现实问题不容回避。目前的社会保险模式只是名义上的个人账户制度,实质依然是现收现付制,社会养老保险金的实质缺口很大。根据世界银行2005年5月公布的数据,按照目前的制度模式,2001年到2075年间,我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15亿元。我国基本养老保险水平较低,不足以保证老年人的生活水平。

家庭养老功能弱化。从20世纪70年代我国推行计划生育政策以来,我国家庭从结构复杂、规模庞大的传统模式,向结构简单、规模较小的现代模式转化,倒金字塔式“四二一”结构的家庭所占比重越来越高。数据显示,到2050年,每100名年轻人负担的老人将达到49人,传统“养儿防老”的家庭养老模式很难承担如此庞大的养老责任。

我国发展住房反向抵押贷款的机遇与挑战。经过近二十年房地产市场的发展,我国拥有房产的家庭占比提高,第5次全国人口普查对住房的调查显示,城市中拥有各种自由产权住房的家庭高达72%。由我国老龄科学研究中心组织的“我国城乡老年人口状况一次性调查”显示,到2003年底,全国城镇老年人家庭约有2000多万户,城镇老年人家庭户均住房面积为70.3平方米。按照房产均价2000元/平方米计算,老年人家庭拥有房产的财富价值达2.8万亿元。我国多年实行低收入、低消费的政策,绝大多数老年人并没有多少积蓄,难以保证他们退休后的生活水平。但在我国福利住房制度改革阶段,老年人往往以低于市场的价格获得住房,从而成为“房子富人”。如果能够盘活这批资产,将在很大程度上解决我国老年人养老问题。近几年来,我国金融市场和房地产市场也取得较快发展。商业银行存款、国家外汇储备、保险公司资产规模都持续大幅增长。2006年我国保险资金运用额约17883.3亿元,比上年增长26.83%。随着房地产市场的发展,北京、上海、广州等城市的住房二级市场已经全面启动。据专家预测,今后几年,北京等大城市的二手房交易量每年将以15%至20%的速度递增。国内金融市场和住房二级市场的逐步成熟,为发展住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。但是,住房反向抵押贷款在我国还是全新的产品,距离真正投向国内市场还有许多不确定性和阻碍因素。

缺少国家的政策支持。住房反向抵押贷款不仅是一个金融产品,更是具有明显社会属性的社会产品。住房反向抵押贷款的推出是为了解决社会养老问题,得到多数国家政府的支持。从各国经验来看,在发展初期政府进行引导示范,提供资金发展公立的咨询机构;积极开展政策宣传、解释工作,促进潜在需求变成现实需求;制定税收减免等优惠政策,并通过保险或担保等,降低市场风险;出台有关法律法规,制定比较详实的实施计划,规范业务经营行为,为业务发展创造良好的外部环境。目前,我国的政策导向不明朗,缺少相应的法律法规,政策变动和规划变迁都会给住房反向抵押贷款的推出带来不确定性。我国城市土地属于国有,土地有偿有限期使用,土地使用权实行批租制度,规划用途为住宅的土地使用年限为70年,70年到期后地面附着物的计价和处置目前尚不明朗。尽管《物权法》已经出台,但对房地产的价值影响仍有不确定性因素,无形中加大了贷款机构(保险人)的风险。随着城市的迅速发展,城市建设和重新规划设计到路桥建设、城区改造,产业结构的布局调整也会带来搬迁,有关住宅拆迁补偿的政策走向很难预料。

市场风险缺乏规避工具。鉴于稀缺资源土地的不可再生性,从长期来看,房地产的价值是上升的,虽然会有周期性的波动,应该不会大幅度下降。实际上,房地产受到土地供给的限制,供求难以达到均衡容易形成泡沫,现实中房价暴跌的例子并不鲜见。由于房产是反向抵押贷款的惟一还款保证,房产价值的变化与反向抵押贷款的安全性和收益性息息相关。一旦对房产行情预测失准,房地产泡沫破裂的风险就会转嫁到反向抵押贷款提供机构,破坏性相当大。美国等国家也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后,才获得长足发展的。美国Finan-cialFreedom计划通过证券化运作,把原来由贷款机构独家承担的房产价格波动、利率变动等风险分散给了众多个人和机构投资者,由大家共同承担,从而使贷款人的风险程度大大下降。我国现行的金融环境缺少风险分散机制,住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商,不利于调动金融机构经营该业务的主动性。

中介市场发展滞后。住房反向抵押贷款业务的开办涉及房地产评估、信息咨询、法律等中介市场的发育。反向抵押贷款业务首先要求对申请贷款的房屋价值进行评估,在保险合同结束时要通过中介结构对房产进行处置。评估的准确性直接关系到贷款金额的大小以及贷款提供商的风险水平。同时,通过房地产经纪公司交易房产可以有效降低保险公司处置成本。我国房地产评估市场建立时间较短,评估机构资质混乱,执业人员整体素质不高,市场管理不统一,评估程序不规范,评估结果不科学等,使得房产价值评估的准确性受到质疑,给住房反向抵押贷款业务的推出造成不利影响。

传统观念的阻碍。我国的文化传统和消费观念与国外差别很大。西方国家崇尚独立,子女长大成人后父母没有义务给予经济帮助,很多人选择将遗产捐赠给慈善机构而不是留给子女,高额的遗产税也强化了这种做法。而在我国,社会捐赠行为并不普遍,法律对成年子女对父母的赡养义务及遗产的继承权有严格的规定,遗产税目前尚未推出。在这种文化背景下,我国居民能否接受住房反向抵押贷款还需要验证。

流动性风险的防范。住房反向抵押贷款业务在开办时需要投入大量资金,在长达十几年、数十年的时间内需要持续向借款人支付贷款,资金回收却要在房主死亡、永久性搬迁乃至出售房屋之后,在相当长时间内市场情况可能发生很大变化,支出的刚性和收入的不确定性,容易使贷款提供商的资金周转陷入困境,出现严重的支付危机,进而引发流动性风险。

我国发展住房反向抵押贷款前景分析

反向抵押贷款的组织模式选择。住房反向抵押贷款的组织模式可以是完全市场模式、完全政府模式以及二者的兼顾。我国发展该项业务的模式应该在政府主导下,充分发挥包括人寿保险和财产保险公司在内的整个保险行业的优势,联合商业银行、房地产中介的力量,走政府模式与市场模式相结合的道路。住房反向抵押贷款模式承担了社会管理的重要职能,具有促进社会稳定,推动和谐社会建设的重要作用,同时也承担着较大的风险,完全具有外部经济属性,政府有责任支持该业务的发展。我国信用体系建设不健全,法制环境不完善,单纯市场化运作容易出现问题。由于这项业务关系众多老年人的切身利益,任何环节的失误都会造成社会负面影响。开发该业务风险较大,需要政府在税收、资金来源等方面给与开办机构政策性鼓励和扶持。从已经推行该业务的国家来看,都经历了普及基础知识、提供业务咨询的重要阶段。为增强居民的信心,这项工作离不开政府的介入。

反向抵押贷款的产业模式选择尽管美国模式有其不可取代的优势,但在我国社会养老体系尚不健全的情况下,现阶段很难采取这种完全以政府为主的模式,从国内金融体系的建设来看,保险业在住房反向抵押贷款业务上具有无可替代的优势。从住房反向抵押贷款产品性质来看,主要包含了利率风险、客户长寿风险、流动性风险、市场风险、道德风险等。其中市场风险(房地产价格波动风险)属于系统风险,从国外经验来看,一般通过建立共同保险基金、政府担保,或者通过资产证券化实现风险的转移或共担,无论由银行或是保险公司承当产品的提供商都无法最终化解该风险,必须由政府提供政策支持,建立保险基金或实现资产证券化,从而消除该风险,这也是我国推行住房反向抵押贷款最大的障碍。剔除该风险的影响,保险业在甄别利率风险、客户长寿风险方面具有寿险精算技术优势。人寿保险公司在资产的配比方面,本来就以长期资产为主,因而流动风险明显低于银行等其他金融机构,具有先天优势。道德风险、逆选择风险则需要在具体产品设计中加强客户选择,建立激励约束机制。发展住房反向抵押贷款保险业大有可为,充分表现保险业发挥社会管理职能、承担社会责任的重要作用。

反向抵押贷款的经营模式选择。借鉴国外经验,我国住房反向抵押贷款可以采用以保险业为主或“银保合作”模式。在以保险业为主的模式下,主要的做法是保险公司将已经拥有房屋产权的老年投保人的房屋产权抵押,利用精算方法计算其每月可获得的金额,直到贷款人亡故,保险公司将其抵押的房屋收回,进行销售,拍卖或出租。在“银保合作”模式下,有两种操作办法:一是以保险公司为主设计年金产品,银行将贷款用于购买这种产品,保险公司负责向客户定期发放年金;二是借款者首先将住宅抵押给银行,银行跟借款人商定反抵押贷款的期限(如10年)并每月向借款人发放月付款,同时银行每月向保险公司支付一定的保金投保用于购买延期年金。如果达到期限,借款人还健在,其后的月付款由保险公司支付;如借款人去世,银行可将房产回收,然后通过房产中介机构进行处置。以保险业为主模式的主要优点可以使保险公司的精算技术力量、经营养老金的业务优势、丰富的理赔经验以及保险公司的资产配置特点得到充分发挥。但是,开展此业务需要在一个相当长的时期内提供大量的资金,特别是在业务开展的开始几年之内,现金流出会非常大,而没有任何的现金流入,加上该业务具有的非赢利属性,如果没有政府相关政策的支持,保险公司独自开展此业务将面临较大的资金压力及盈利压力。在“银保合作”模式下,一方面,商业银行拥有大量的资金,财力雄厚,能够满足反抵押贷款的启动预算,结合寿险公司在产品设计、定价等方面的优势,使得该模式比仅由保险公司或商业银行单独开展反抵押贷款业务具有明显的优势。在银行提供大量启动资金的情况下,银行面临的风险状况要比保险公司的风险要高,这有助于减轻保险公司的资金压力。另一方面,由于“银保合作”模式涉及银行和保险两家金融机构,在制度的设计中要考虑合理的利益分配,以便调动两家机构的积极性。我国现实行分业监管的监管体制,反抵押贷款业务的监管对监管机构提出了更高的要求。

保险产品创新。年金保险产品。年金保险产品由人寿保险公司提供,根据客户的不同需求,在具体设计中可以采取灵活的年金支付方式,包括等值、递增或递减式年金、通货膨胀率挂钩式年金。还可以推行信用额度产品,即投保人可以获得一个固定的信用额度,在每次限额内可以灵活取用;也可采用信贷额度与一固定时间内分期等值年金相结合的方式,其中信贷额度中未使用的额度将按与贷款利率相同的利率随着时间而增长。在确定借款者的领取金额时,可以考虑只对房产全部价值的一部分提供贷款,以减少未来房产价值变化的不确定性对保险公司的影响,特别是未来房地产市场整体低迷时该业务对保险公司的不良影响,这样做亦可从一定程度上降低房产的维护风险。同时,所设计的产品可以考虑一套允许养老者“赎回”的办法,在不损害保险公司利益的前提下,为投保者留下一个随时可以退出的通道。

在设计年金产品之初要考虑到投保人可能会在未来赎回房产,保险公司应该在要求投保人偿还全部给付金本息之外,还可要求投保人按预定的某一比例对保险人进行补偿,“赎回”视同于投保人清偿了曾以房产权抵押向保险公司借的一种高息贷款。借款人亡故后,保险公司还可以给予其子女以购买这套房屋的优先权。当然其价格要由房屋的所有者———保险公司来提出,这有助于满足我国有些老年人希望身后让其子女继续拥有这套房屋的愿望。反向抵押贷款保证保险。为预防老年人居住的房屋因火灾、爆炸、自然灾害等事故损失,房屋价值减少,导致老年房主到期不能履行或不能完全履行反向抵押借款合同约定的房屋交付责任,由财产保险公司开发反向抵押贷款保证保险,承担事故发生时被保险人应承担的全部或部分还贷责任,保障贷款人或年金保险人已发放的贷款额度不受损失。房屋保险。由财产保险公司提供的保障老年房主的财产安全的家庭财产保险。反向抵押贷款保证保险在实际中保障的是年金保险人的利益,而房屋保险则是保障老年人的利益,当其赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故导致损失,保险人负责赔偿超过还贷责任部分的财产损失。利率保险。对未来的利率走向,往往很难给与预期。这就需要对利率实施相应的保险,以对可能发生的利率的增减变化,并对由此带来的收益或损失,能够建立一种在借款人和保险公司之间的收益分享或损失共担的新机制。

经营模式创新。反向抵押贷款产品在经营模式与传统保险产品差别很大。反向抵押贷款并不是一个单一的保险产品,而是一组保险产品构成的保险计划,既需要寿险公司的参与,也需要财险公司的加盟,相互补充、相互促进,共同保障方案的顺利实施。反向抵押贷款在不同的阶段需要不同性质机构的参与。客户评估阶段以及房屋交付阶段,都需要借助房地产中介的力量。该产品计划的顺利实施,需要不同的机构和客户打交道,如何保证服务及信誉,如何保证老年客户的利益不受到损害,这些面临很大的挑战。分析美国HECM计划,可以看出,该计划之所以能够在美国得到很好地开展,原因之一就是因为几乎所有的反抵押贷款合约都最终转售给联邦抵押贷款协会,即联邦抵押贷款协会为所有的反抵押贷款合约提供了流动性保证,一旦反抵押贷款数额超出房产价值,超出部分由联邦抵押贷款协会负责支付,从而避免了业务开展机构的损失。为了顺利地在我国开展该业务,可以考虑由政府机构同意向借款人收取保险费用,建立反抵押贷款保险基金,对借款人与保险机构的可能损失进行补偿。保险基金的成立,一方面保证了即使保险公司倒闭,房主也可以按时拿到贷款;另一方面,如果贷款本息额超过住房价值,差额由保险基金进行补偿,使贷款机构避免损失,从而消除借款人和贷款机构的后顾之忧。保险基金应当集中管理,统筹使用。一旦发生极端事故,保险基金不足以偿还所需数额时,应当由国家财政进行补充。

严格风险管控措施。在美国,法律规定,老年客户在申请反向抵押贷款时应没有欠债,或承诺用第一笔贷款一次性偿还欠债。我国尚无与反向抵押贷款相配套的法律法规,这在保证老年人利益的同时,给保险公司和银行在实际运行中控制风险出了难题。我国信用体系不完善,提供贷款的保险公司或银行应对申请人进行严格的个人信用评估,确保其成为第一债务人。应该严格确立贷款申请人的资格,防止同一申请人用同一房产到不同的机构重复申请反抵押贷款,详细约定贷款申请人的再使用房屋期间的义务,对房产质量进行合理评估,减少道德风险。在合同中约定,每年由原房屋持有人对房屋进行适当的整修,以减少房屋的损毁。我国地区经济发展不均衡,要根据具体地区具体情况来确定要支付的贷款额。同时,考虑到反向抵押贷款长达十年、二十年的周期,为了降低年金提供者的支付风险,增强其流动性,可以考虑进行反向抵押贷款资产证券化,这样不仅可以吸引更多的投资者,为该业务的开展筹措更多的资金,解决住房反抵押贷款流动性差的特性,而且可以有效分摊风险,特别是可以分担由于房地产市场的异常波动及长期利率变化的不确定性给保险公司带来的不利影响。

在住房反向抵押贷款产品不够成熟,市场没有完全打开的情况下,可在金融市场较为发达、房地产二级市场较成熟的地区进行试点,规范业务开办流程,检验产品设计的合理性和科学性,逐步向全社会普及产品概念,改变传统观念,为业务的顺利铺开积累经验。