住宅贷款保险状况及改进路径探析

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本文作者：齐锡晶、张林、王德选 单位：沈阳建筑大学土木工程学院

个人住房贷款保险存在的主要问题还表现在:保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限,缺少提前还款等相应的退保规定;保险公司按房屋的购置价格收取全部保险费,通常高于实际贷款金额(例如,房价的7成),导致首付款也要交保险金;常用的一次性投保的计算方法中,没有考虑房屋因折旧造成的价值减少以及投保费用的逐年相应减少,而保险赔偿额为发生保险事故损失时房屋的实际价值,又必定低于房屋的购置价格;购房者花钱买房,在贷款保险合同中却不是受益人;住房贷款保险的范围狭小,把房屋附属物排除在外,将战争、地震等不可抗力作为除外责任。例如,某购房者所购住房的总价为30万元(其中,首付10万元,商业银行贷款20万元),贷款期限为10年、一次性趸交,每年的“房贷险”费率为0.04%。若按公式(1)计算,则20万元贷款金额,需缴保险费800元;若按公式(2)计算,则30万元的总房款,需缴保险费为1200元。两者相差400元、相差33%。而且,如果进一步按照2003年沈阳市192亿元的个人住房贷款余额推算,则结果会更加显著。

个人住房贷款保险的法律依据

目前,我国个人住房贷款保险涉及的主要法律依据包括《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国保险法》等。其中,《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。《中华人民共和国保险法》第四条规定:“从事保险活动必须遵守法律、行政法规,遵循自愿和诚实信用的原则。”第七条规定:“保险公司开展业务,应当遵循公平竞争的原则,不得从事不正当竞争。”《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号)第二十五条规定:“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管”。显然,《个人住房贷款管理办法》具有强制性保险的嫌疑,并与《合同法》、《保险法》的有关原则、精神相违背。

改进个人住房贷款保险的措施建议

在加速构建住房金融风险防范机制的背景下,特就改进我国个人住房贷款保险提出以下对策建议。自愿投保不仅符合有关法规的规定,也是保险的重要原则之一。而且,自愿投保也有利于促进有关保险机构不断改进服务水平,提高自身的竞争能力。因此,首先应允许借款人在抵押、担保、保险等不同保障模式中加以选择;当确认借款人必须购买房贷险时,则应允许其在不同的保险机构之间进行知情、自主的选择。

从理论上讲,保险定价的基本原则是保费收入必须满足:期望索赔成本与管理成本,在支付理赔和管理成本之前将保费用于投资所获得的收益,公平利润附加。鉴于“房贷险”存在的问题以及承担风险有限的实际,笔者建议,在房屋财产保险的基础上,改进保险金额(例如,按贷款余额计算保费)与投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科学测定保险的费率(例如,在一次投保时进行保险期的贴现)与保险担保范围,明确提前还贷及房屋毁损等退保的规定,积极探索包括意外伤害保险、健康保险、履约保险等在内的新险种,并适当加以组合推出。

法制和信用是保证市场经济有序运行的两个基本要素,物质技术和道德信用是提高效率的双重基础。而且,物质技术只能产生常规效率,超常规效率主要来自道德基础。因此,笔者建议,由政府有关部门牵头,根据借款人的素质、实际收入、财产情况、负债情况、嘉奖、处罚记录,甚至交通记录等资料,明确住房贷款的信用要素、着手信息的采集与整理,积极开展信用评级业务、从正面引导借款人的诚实与信用。同时,为了确保评信结果的客观、公正,应当建立评级检验系统,通过违约概率统计、记录以及建立违约概率模型,丰富质量信用体系的内涵。进而,对于经过评定且信用等级较高者,贷款额度可适当上浮、保险费率可以适当降低;通过配套的规章制度,对于失信用行为给予惩戒。

从理论上讲,借款人连续六个月不能如期偿还贷款本息,银行有权处置其抵押物(住房)。但是,实施处置必需经借款人同意,否则只能通过法院强制执行。鉴于我国大多数家庭只有一套住房,以及抵押房产难以实现出租、出售、拍卖的实际,银行对于抵押物的处置权时常难以得到有效的保证。因此,各地应积极发展住房二级市场,尽快大量推出面对最低收入家庭的廉租住房。同时,完善相关的配套法规,做到在借款人不能按期还贷时必须腾空所抵押的住房,确保贷款银行的抵押债权得以可靠实施。

根据担保法及有关规定,作为防范住房金融风险、保证资金良性循环的必要措施,贷款担保可以有抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等四种形式。因此,在保证贷款人还款能力的前提下,贷款担保形式应当是多种多样的。而且,即使采用保证担保,也应当允许借款人自主选择置业担保公司、保险公司、开发商担保中的任何一种。同时,在未来漫长的贷款期限内,如果担保人发生某些变化、担保能力下降,必将加大银行的风险。

因此,笔者建议,各地政府应当借鉴国外的经验,组建住房抵押贷款担保机构,并出面为购房者,尤其是中低收入家庭提供贷款担保。这样,不仅可以降低贷款成本与风险,提高社会经济运行的安全度,而且可以为住房抵押贷款证券化奠定重要的基础。

结论

“房贷险”也许仍是防范个人住房贷款风险的重要措施,但必须在自愿的基础上,优化险种设计、合理分摊风险。而且,防范个人房贷风险的更加有效措施,应当是通过建立个人贷款信用评价体系、营造处置抵押物处置的综合环境、实施必要的政府担保等,培植有效防范金融风险的良好社会环境。