小议住宅工程质量保险的推行路径

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引入住宅工程保险制度，将原来的由业主委托中介机构(工程检测咨询机构)进行质量安全监管，转变为由保险公司委托专业的工程监督检查机构进行质量安全控制，使保险公司参与到建设工程风险的设计、施工、使用等全过程的安全质量风险管理。也只有这样做才能使住宅工程在使用阶段的保修和赔偿得到保证。过去，一旦发现住宅质量问题或质量瑕疵，业主一般都找开发商，而承保后就可以直接找保险公司。保险公司赔付可能类似车险理赔，直接维修或出钱赔付。而保险公司为了降低理赔风险，必然提前介入工程前期、勘察、设计和施工等过程，从而可以通过外力督促建设工程参与方履行义务，落实工程质量和安全责任，有效防范和化解建设工程质量和安全风险。住宅工程质量保险制度作为政府利用市场经济手段来管理，被认为是行之有效的。类似险种在法国、日本等发达国家已经列入强制投保范围。目前，法国住房质量保证保险的年保险费收入达7.6亿欧元；英国住房质量保证保险的年保险费收入达7000万欧元；西班牙为1.5亿欧元；澳大利亚为3750万欧元。这些险种在发达国家已经是一个成熟的险种，通过保险理赔来保证住房质量安全，化解社会矛盾。

保险公司建筑专业技术的软肋和盈利模式的风险

保险公司介入住宅工程质量保险这一新行业，他们对建筑市场各个环节及错综复杂的关系的熟悉也需要一个过程，在建筑市场的整体诚信缺失的大背景下对建筑工程进行保险，保险公司的从业人员认为没把握、风险很大。因为保险公司要有一支庞大的专业的管理队伍，从地形勘察到建筑设计、施工、建材选择、价格评估以及每一道工序结束后验收等，都要有非常专业且诚信度很好的员工来监理，这样的队伍非常难以建立。另外，对于保险公司来说，投入新险种能否在一定时期内做到成本回收，也是一个重要的考核依据。这就需要这个新险种有一定的业务量，如果住宅建筑工程实行强制保险将对业务量有保证，目前正在审议的《上海市建设工程质量和安全管理条例(草案)》，对于是否能强制保险仍没有明确说法。如果不能实行强制保险，对于保险公司而言这个险种的盈利令人堪忧。据了解，国外质量保险制度开展得成功的国家多是采取直接或间接强制措施来推行质量保险制度，比如法国、西班牙、澳大利亚和意大利通过法律确立质量保险为强制保险，英国国家房屋建筑委员会则通过将保险与贷款条件挂钩使质量保险成为实质上的强制。即便在上海地区实施强制保险，保险公司仅能在一地进行经营无法全面铺开，降低了投资回报率，这种盈利的不确定性会使得商业保险公司消极地对待这个新险种。

引入专业房屋质量检测咨询机构解决技术问题和建立盈利模式

方案1(投保主体为房产商)

保险公司对工程质量保险没把握的关键是缺乏建筑质量把关的依靠。在目前未实行建筑工程强制保险的背景下，保险公司可先不必要建立自有的建筑监理专业队伍，可以选择委托专业工程检测咨询机构外包所有的技术问题。例如：上海市现有的13家甲级资质房屋质量检测站从事上海庞大的存量房的质量检测工作。经过十几年的发展壮大完全能够胜任各种类型的房屋质量问题的检测评估，目前房屋质量司法鉴定、重大工程质量问题的鉴定也是由房屋质量检测站承担，他们的技术力量和责任心是没有问题的，况且检测站的行业管理部门房屋质量检测中心日常会对检测站工作进行管理和监督。因此保险公司对房屋质量的把关可以聘请本市的房屋检测站，至于费用问题根据笔者操作的类似项目的经验并不会非常高昂。其实，保险公司可能真正担心的是承担的赔偿和维修责任的不可控性，在没有大量的经验和案例的情况下的确非常不确定，但作为尝试性的方案可以先将维修费用作为开口费用，保险合同中明确根据实际发生的费用向房产商结算，再说房产商本身就应承担维修赔偿责任，总包方也为此留有工程质保金。因此，商品房工程质量保险的过程如下：(1)保险公司前期介入，通过考察设计、总包、分包和监理的资质、口碑和工程实例，初步评估保险项目的风险。(2)聘请房屋质量检测站对工程质量进行检测，检测结果交由施工单位进行整改，也可采用检测报告作为确定保费的依据，此举将大大降低保险项目的风险。(3)房产交付使用后，如果小业主对房屋质量问题提出疑问的，由保险公司负责，保险公司委托房屋质量检测站检测明确是否为质量问题，检测站出具的报告是具有法律效力，小业主应该可以放心。如确定为质量问题，检测报告会提出维修方案，保险公司出面组织维修事宜。保险费用的构成为：咨询成本(检测费)、保险公司利润和维修赔偿保证金(根据实际发生与房产商结算)。至此，保险公司盈利模式清晰，无任何营收风险。

方案2(投保主体为小业主)

另一个方案是由小业主在购房的同时进行投保，根据笔者的经验保费可以是5000～10000元，期限是5年(发现质量问题一般是在一年内)。如果房屋后续使用中无质量问题则皆大欢喜；如果有质量问题，保险公司可委托房屋质量检测站书面报告明确，同时敦促房产商进行维修及必要的赔偿，如房产商推诿则由保险公司先行赔偿和维修，最终所有费用（包括检测咨询费用、维修费用等）可以由保险公司向房产商索赔。可能保险公司会担心房产商对维修赔偿费用追讨不成问题，根据从事房屋质量问题的司法鉴定经验，只要对司法程序熟知，其实通过法律途径解决是很方便的。因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号文第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此赔偿费用完全落实，保费完全可以充作保险公司的运行费用。

结语

(1)在住宅工程质量保险过程中引入专业工程检测咨询机构，解决了相关技术问题，其专业性、权威性令人信服。更重要的是，保险公司外包该部分工作，实现了低成本运作，使盈利得到了保障。(2)保险具有经济补偿和社会管理功能，推行住宅工程质量的保险制度是一定会产生成本的，其成本相对于动辄上百万的房产并不大。当然，其成本最终的确会转嫁到消费者头上的，正如保险的实质是以较小的成本控制大的风险，作为维权的保障，其成本还是是物有所值的。（本文作者：朱开宇 单位：上海房屋质量检测站）