房地产市场金融风险分析

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摘要：自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场发展十分迅速，房地产价格步步攀升，房地产金融日趋繁荣。为了防范化解重大风险并守住不发生系统性金融风险的底线，本文从国外房地产金融市场危机中吸取教训，分析建立了房地产金融风险指标构成体系，并有针对性地提出防范化解措施。

关键词：房地产；市场金融；风险分析

一、加强房地产市场金融风险防控的必要性

（一）房地产金融风险失控容易诱发系统性风险

房地产业相对于国民经济具有先导性，房价的快速上涨使得房地产业在银行等金融机构大力支持下形成的正向反馈机制以及投资者的广泛参中产生的羊群效应的共同作用下，形成资产泡沫，居民和企业融资比例上升，同时金融机构信贷过度扩张，放大金融系统违约风险，金融衍生品的风险进一步导致经济体整体性的金融危机。从国际经验看，多数房地产泡沫引发的信贷危机乃至金融危机的根源都来自于银行房地产融资风险。

（二）房地产市场金融风险的国际经验借鉴

（1）日本房地产泡沫。20世纪80、90年代的日本房地产泡沫破裂前，各家银行不断放宽对房地产开发贷款或房地产抵押贷款的监管，并加大发放力度，房地产抵押贷款占比从1984年的17%持续升至1992年的35.5%。日本从1989年开始连续5次加息，收缩银根，同时出台政策要求金融机构严格控制房地产贷款量，房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度，直接减少对房地产市场的资金供给，并进一步提高房地产税收，出台土地收益税，导致房地产金融泡沫快速破裂，从而引发了严重的金融危机。这是世界历史上持续时间最长、规模最大的一场房地产危机。（2）美国次贷危机。21世纪初，美国实施扩张性货币政策，在美联储不断下调存贷款利率及房地产信贷机构不断放松住房贷款条件的刺激下，次级贷款在房屋抵押贷款中的比重从1999年的2%左右增至2006年的15%。房地产市场大热后，美国利率政策开始转向，短期利率大幅上升，使购房者还贷压力以及出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难，次级抵押贷款违约率不断上升。2007年夏天终于爆发了次贷危机，从美国房地产信贷市场向其他金融市场蔓延，次贷危机引发世界性的金融危机。

（三）房地产融资

在当前我国金融体系中的现状（1）房地产企业融资规模持续保持高位，行业负债率偏高。2019年上半年，房地产开发企业到位资金为8.5万亿，同比增长7.2%，其中国内贷款1.3万亿，同比增长8.4%；自筹资金2.7万亿，同比增长4.7%。房企境内外债券类融资总额4286亿元，其中，境内发债1402亿元，境外发债2883亿元，同比上升了19%。且2019年面临到期债权偿债高峰期，房企债务问题不容小觑。2019年第一季度末沪深上市房企资产负债率下降至65.97%，为近四年最低值，仍高于50%的国际警戒线，其中资产负债率超过80%的房企33家，超过85%的9家。（2）房地产贷款持续快速增长态势明显，融资敞口占比不断提高。截至2019年6月末，我国金融机构人民币房地产贷款余额已达41.91万亿元，同比增长17.1%，占各项贷款总量的28.7%。其中，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%；个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%。房地产贷款已经成为影响整个金融体系风险的主要因素。（3）房地产关联产业链条长、辐射广，包括地方政府土地储备、建筑施工、建筑材料、建材设备、装饰材料等上下游产业，相关产业链也面临由房地产风险传导的债务风险、违约风险和金融风险。

二、房地产金融风险指标构成体系

在“四个全面”的战略布局下，政府全面推进建成小康社会，随着中国不断与世界经济接轨，开放条件下的全球性金融危机会给国内金融机构带来巨大的影响。作为国民经济的支柱产业，房地产行业涉及众多上下游产业、房地产开发企业、金融机构、个人购房者等，最为重要和紧迫的是建立房地产金融风险预警监测机制和指标体系。

（一）宏观经济运行指标

在衡量房地产金融风险时，要充分考虑国内经济基本面情况，如果宏观经济出现通胀、紧缩或者结构失衡，都将引起市场上货币供求大幅变化，导致风险发生。可选取GDP增长率、通货膨胀率、失业率作为宏观经济运行指标衡量宏观经济发展对房地产金融风险的影响。

（二）金融机构财务指标

通过资金信贷指标，如用“房地产开发贷款余额”、“个人住房贷款余额”衡量房地产企业和居民家庭部门在房地产开发投资中所占用的金融机构信贷资金规模；用“资本充足率”、“不良贷款率”衡量金融机构的资产质量；用“贷存比”、“中长期贷款比例”来反映金融机构贷款的流动性状况，其比例越高，金融机构面临的流动性风险越大；用“房地产不良贷款总额”衡量房地产金融在金融机构体系中的风险暴露程度；用“贷款收益率”、“资本收益率”衡量金融机构盈利能力。以上各项指标从信贷资金规模、信贷资金质量、结构合理程度、抵抗风险能力方面对金融机构承担的风险进行分析判断。

（三）房地产企业运营指标

房地产企业的资金循环流是以金融机构贷款为主体，其资产负债情况成为房地产市场一个重要的风险因素，偿债能力与房地产金融风险高度相关，资产负债率指标常用于衡量企业的偿债能力。此外，房地产企业自有资本比率越高，其财务状况越好，自身抗风险能力越高。反映房地产企业盈利能力的最常见指标是利润率，也直接影响着其偿债能力。因此，可选取“房地产行业平均资产负债率”、“自有资本比率”、“房地产企业成本费用利润率”指标，用以反映房地产企业的财务状况。

（四）房地产购买能力指标

房地产具有消费和投资的属性，而我国居民购房往往伴随着银行的信贷支持，商品房的价格波动、居民收入、贷款利率是影响房地产居民端市场的几个主要因素，隐含着房地产金融风险。房价波动促使投资者和逐利投机者看多或看空房地产市场，当房地产价格超过了普通消费者的购房能力范围时，所产生的高杠杆、高负债以及“六个钱包”式的供房模式将给购房居民带来巨大压力，贷款利率也会大幅增加购房者负担，在一定程度上影响购房者投资决定。因此，选取“房价增长率”来衡量商品房平均销售价格波动，选取“房价收入比”衡量消费者购房能力，选取“贷款利率”衡量房地产市场政策预期。若房价涨幅过快、房价收入比过高，居民购房所需的周期更长，购房负担更重，就会导致房地产市场产生更多潜在的金融风险。

三、完善房地产金融风险管理的对策

（一）促进房地产金融市场创新，培育多元化融资工具。

我们可以借鉴国外较早从事房贷证券化的国家的立法和实践，建立多层次的房地产金融支持体系，如大力发展房地产投资信托基金、推进住房抵押贷款证券化等多种融资渠道，放宽其他金融机构合法进入房地产信贷市场的门槛，完善房地产贷款保险制度，完善一级市场，开拓二级市场，丰富金融市场产品供给，降低房地产企业对债务资金的过度依赖。

（二）完善法律法规，加强政府的宏观管理调控。

我国房地产行业在整个国民经济的稳定发展具有十分重要的地位，在社会秩序的维护中具有不可替代的作用，因此要保证房地产行业的健康的发展，政府必须运用法律和金融政策，有效发挥宏观调控的职能。金融监管要跟上金融创新的步伐，建立健全房地产行业、金融监管监管机构监管标准、监管体系，强化货币信贷、银行监管、财政税收等协调机制，建立有效的房地产市场风险预警体系。

（三）建立完善的内部风险防范管理体系。

在金融政策总体趋紧，行业杠杆率偏高的情况下，金融机构建立健全内部风险管理体系尤为重要。以制定完善的房地产金融相关法律法规为前提，实行差别化信贷政策，防止违规信贷资金流入房地产市场；建立房地产企业和个人信用制度，建立信用档案数据库，加强对还款能力和资金使用情况的跟踪分析；规范金融机构内部运营管理，规范操作流程，加强业务监督。

四、结语

房地产业在国民经济中占有重要位置，房地产金融市场的稳定运行关系到房地产行业乃至国民经济的健康发展。当前我国面临的房地产市场金融风险主要有贷款杠杆率高、集中度高以及金融机构流动性风险、资产质量风险等，应当完善各项法律法规、创新金融工具、加强金融监管，对房地产市场进行调控，做好房地产领域融资风险防控，打好防范化解重大风险攻坚战，促进我国房地产金融的健康稳定发展。

参考文献

［1］王靖为.重庆市房地产金融风险预警的实证研究［J］.价值工程,2019（8）.

［2］李飞,郑美莲.对区域金融风险传导的研究:文献综述视角［J］.区域金融研究,2018（11）.

［3］刘超,徐君慧,周文文.中国金融市场的风险溢出效应研究——基于溢出指数和复杂网络方法［J］.系统工程理论与实践,2017（4）.

［4］陶玲,朱迎.系统性金融风险的监测和度量——基于中国金融体系的研究［J］.金融研究,2016（6）.

作者：梁芳 单位：湖南建工集团有限公司