商业地产资金管理建设研究

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摘要：自90年代我国实施住房改革以来，商业地产行业蓬勃发展，带动建筑等多个相关行业的发展。城市化建设加快为商业地产企业带来广阔的发展机遇，但商业地产行业发展受到国家的市场调控，时常面临资金短缺的窘境，而商业地产企业又是资金密集型行业，因而建立资金良性循环是企业资金管理的目标之一。针对商业地产企业管理中存在的问题，本文以企业资金管理理论为基础，从资金筹集与回流阶段分析商业地产企业资金管理问题，提出相应解决措施。

关键词：商业地产企业；资金管理；对策

商业地产行业是资金密集型行业，如何进行资金管理是商业地产企业发展的核心。商业地产项目开发周期长，商业地产市场易受国家调控影响使得企业资金管理复杂。改革开放后，我国城市化进程使得商业地产行业迅猛发展，并带动建筑机械等行业的发展。在商业地产行业发展中多数企业经过创立整合，形成具备规模的大型企业。近年来，市场投资需求推动房地产企业高速扩张。房价不断上涨，土地市场异常火爆，房地产行业是高风险行业，企业要想赢得竞争优势，必须合理运用资金控制风险，通过计划控制等多种管理手段加强资金管理，提高资金使用效率。商业地产企业资金管理是财务管理的核心，在我国采取限购等措施抑制房价背景下，研究商业地产企业资金管理具有重要的现实意义。

1商业地产企业资金管理问题

资金流转分为筹资、使用与回流阶段。商业地产企业资金管理的目标是建立企业资金良性循环，导致企业财务危机的主因是资金链断裂，解决企业资金循环问题才能保证资金良性循环。目前，我国商业地产企业资金管理问题涉及筹集、使用与资金回流阶段，通过与产业链相关的公司合作开发，运用财务杠杆能解决项目开发的前期投入，但可能导致出现现金链条断裂情况；企业内部资金运营风险管理体系缺乏；两金占比过高，前期投入较大，特别是存货占比较高，过高的负债经营使得企业的市场波动风险抵御能力降低；融资成本过高，使商业地产业脱离民生属性，影响行业的健康发展。

1.1资金筹集阶段的问题

商业地产开发企业资金分为国内贷款、自筹资金等，其他资金包括销售房产定金，我国商业地产投入资金主要来自银行贷款，其他资金构成为房产销售定金，资金主要掌握在银行手中。商业地产企业筹资情况为融资方式单一，金融机构承担大部分商业地产行业市场风险。房地产业面临较大财务风险，银行信贷政策变化给商业地产业带来巨大冲击。商业地产资金使用集中于购置土地与商业地产开发建设，资金使用效率低是资金使用中面临的主要问题。自1998年我国住房改革开始以来，商业地产行业迅速崛起，同时商业地产企业发展也面临多次危机，但中国经济前景良好，这为商业地产企业带来了发展契机。不过由于我国土地资源稀缺问题突出，土地购置费成为商业地产商主要资金支付费用。企业囤积大量土地减慢了资金回笼速度，导致资金流动风险加大。

1.2资金使用中的问题

商业地产企业项目成本是企业开发经营项目发生支出，包括项目招标阶段、竣工结算阶段发生的费用。商业地产开发中项目成本受原料价格等客观及主观因素影响，商业地产项目成本控制，包括立项环节、施工环节等，大多数商业地产企业在项目成本控制方面缺乏重视，表现为缺乏有效的成本监控，没有明确目标成本。国家系列调控措施出台后，商业地产企业投资未形成有效产出回流企业，造成对资金无效占用增加。商业地产企业频繁进行土地交易，导致企业面临土地库存压力。国家采取限购等措施目的是消除不合理投资续签，但库存压力下部分企业采取“捂盘销售”的营销方式。

1.3资金回流问题

回笼资金是企业投入产出的重要环节，销售是商业地产企业资金回流的主要方式，销售资金回流包括预售房屋定金，我国商业地产企业存货周转时间长，严重损害资金流动性。资金回流方式单一是房地产企业资金周转率较低的主要原因，由于资金市场不发达，商业地产企业未与资金市场形成有效互动，商业地产项目资金回流主要是租赁收入，部分开发商为资金快速回流全部销售，采取出租模式可使得项目后期运营资金平稳，但资金回流形式单一，企业在维持后期运营租金收入与成本平衡等方面存在许多问题。资金回流中房地产企业面临较大风险。

2商业地产企业资金管理的影响分析

随着全国商业地产调控的实施，恐慌性购房得到抑制，库存压力向三四线城市蔓延。近年来企业开发项目激进，开发商消化能力下降。房地产企业筹资成本上升，商业地产企业可获得市场资金供应放缓。房地产成交量放缓，资金问题成为房地产企业发展的瓶颈。商业地产企业资金管理问题对企业发展造成不利影响，表现为企业负债过度，造成资金成本过高，盈利能力降低。没有资金运营风险管理体系，不能对资金运营中的风险进行评估、分析，不能降低潜在风险爆发时导致的经济损失。存货周转率低，资金变现能力弱，影响企业持续健康发展。随着信息技术的发展，大型跨国公司采用信息技术加强企业现金管理，大型商业地产企业采用信息化手段构建资金管理体系，加大资金监督力度。由于现金管理引入我国时间不长，许多企业对现金管理缺乏重视，商业地产企业资金管理水平与国际跨国公司相比存在较大差距，企业资金管理问题表现为负债经营，融资过度依赖银行贷款，资金利用率不高。如何通过资金管理提高资金使用效率是资金管理面临的问题。分析房地产企业资金管理影响因素，包括政策法律、企业管理、资金使用效率等方面。随着我国建立现代化企业制度深入，国家出台系列政策规定，打压了商业地产企业对楼市的异地投资，商业地产企业资金链条存在断裂危险。资金对商业地产企业是主力支撑，国家收紧资金，企业面临断奶局面。我国加入世贸组织后很多跨国公司涌入中国，将国外先进管理方式引入中国，对企业管理展开研究为企业经营活动注入新的生机。房地产企业需要调整公司管理制度，为公司创造更多财富。企业管理方面因素把控集团类型与业务结构。资金分布情况是资金在企业成员的分配比例。资金集中管理是把资金集中于企业总部统一调度运用，可以提高资金使用效率。但大多数资金控制在母公司手中，导致资金在成员企业流动时间较长。成员企业会虚报预算，形成下属同上级资金供求矛盾的局面。

3商业地产企业资金管理对策

当前我国商业地产企业资金管理中出现很多问题，其中有内部与外部因素，商业地产企业应分析管理原因，更好地应对发生的外部风险。针对我国商业地产企业资金管理问题，要在资金筹集使用与回收各阶段采取有效措施，提高企业资金管理水平，优化企业资金管理体系，提升库存去化速度，加强现金流回款等，这些是房地产行业的首要任务。

3.1实施多元化融资方式

房地产企业筹资阶段要实施多元化融资方式，统一制定资金需求计划。随着限购令等措施实施，刚性需求持币观望，中小商业地产企业资金缺口扩大。国家投入大量财政资金发展保障性住房建设，商业地产企业银行信贷成本提高，企业必须采取多元融资方式，考虑资金流动风险，克服单一融资模式引起较高财务风险。多元化融资可以优化资本结构。融资成功决定房地产企业的生产，大型商业地产企业授信额度较高，银行对中小行业地产企业贷款空间缩小。中小商业地产企业要开拓多元融资渠道，银行将大型房地产企业作为主要信贷对象，原因是其信用度高。中小商业地产企业应通过互助性担保联系房协平台，向银行争取贷款支持。大型商业地产企业融资可选择性大，除了常见的股票融资之外，还可选择合作开发，海外投资基金等方式。

3.2加强对资金的预算控制

商业地产企业资金使用阶段管理要求加强对资金的预算控制，提高自有资金比例，实行项目成本动态管理。商业地产企业资金循环周期长，科学地对项目进行投资规划是企业资金使用阶段必要的工作。企业应掌握开发房地产商品需求情况和竞争环境，结合企业可投入资金规模，预测拟开发项目前期资金投入规模，对是否同时将资金投入项目等作出投资规划。作出投资决策后对开发项目编制预算，资金预算是资金管理的基础，资金预算管理应细化。2010年至今，持续收紧的房地产调控政策使得房地产成交价格波动，银行收紧对房地产的贷款规模，企业出现资金短缺等现象。进行项目开发应合理安排资金来源，控制项目建设中贷款使用量。企业可通过减少股息增加留存收益，结合向周期考虑流动负债与长期负债比例。

3.3制定资金回笼措施

商业地产企业资金回笼阶段管理要求防止盲目囤地，根据市场变化制定资金回笼措施。当下我国商业地产企业面临国家对楼市严格调控，商业地产项目开发周期通常为3年以上，资金管理部门应同销售部门关注市场变化，国家对房地产市场制定调控政策。应制定相应销售计划，资金管理部门评估预期资金回流情况。将资金回流规模记录于资金管理信息系统，盲目囤地行为长期占用企业资金，房产不能按时交付到消费者手中会使资金回流受阻。商业地产企业应规划未来期间项目投资，购入合适的地块。商业地产企业要监督项目进展情况，按时支付工程进度款。

4结语

随着我国国民经济的增长和民众生活水平的提高，商业地产企业面临良好发展前景。国家采取调控政策防范房地产市场过热，商业地产企业应完善资金管理方式，保障企业资金运转顺畅。本文以企业资金管理理论为依据，剖析商业地产企业资金管理问题，提出完善商业地产企业资金管理措施。国内外学者对商业地产企业资金管理研究中，未将资金循环阶段作为整体综合研究。本文从资金循环阶段对商业地产企业的资金管理进行分析具有重要理论价值。

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作者：甘轮利 单位：重庆天成缘江置业有限公司