房地产企业资金管理浅析3篇

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房地产企业资金管理篇1

摘要：当前，我国对房地产行业调控政策越来越严格，金融机构地产限贷趋紧。在楼市调控的持续深化下，使得房地产企业竞争愈加激烈，资金紧张的矛盾愈发突显。房地产企业应该加强资金管理，提高资金的利用效率来克服资金方面的问题。本文基于房地产企业资金管理的发展特点，对房地产企业目前存在的资金管理问题进行了探析，并提出了相应的解决对策。

关键词：房地产企业；资金管理；净负债率；资金使用效率；融资渠道

一、引言

我国从1998年实行住房货币化分配改革以来，房地产业做为一个新兴行业孕育而生，随着我国城镇化进程的不断推进，房地产企业得到了蓬勃的发展。作为国民经济的支柱产业，房地产行业的迅猛发展带动了建筑、钢材、物业管理、服务业、机械、化工、金融等60余个相关行业的发展，同时也推动了房价的快速上涨。高涨的房价影响到了国计民生，使得房地产业成为国家宏观调控和供给侧改革的重点行业之一。为了防范风险，保障民生，我国对房地产业进行了多次宏观调控及内部整合。为了促进房地产企业健康稳定的发展，2017年我国又先后出台了史上最严的“限购、限贷、限价、限售”等一系列调控政策，房地产信贷投放限制升级，资金供应量趋紧，房地产市场面临着资金紧张的严峻考验。加强房地产企业资金管理，加速资金周转率，提高资金使用效率，合理控制资金风险，成为房地产业目前需要解决的重要课题之一。

二、房地产行业资金管理的特点

房地产行业对于其他行业来说在资金管理上有其鲜明的特点：1、房地产行业资金需求量大。房地产行业是资金密集型行业。项目从拿地，规划、设计、建设到销售需要一个很长的周期，在项目未达到预售许可之前，企业需要自筹投入大量资金，诸如土地出让金及相关费用，建设保证金、规划、设计、勘探费用、建筑工程费用等占整个项目60%-70%。2、资金周转期较长。一个项目从资金的初始投入到商品房销售实现，需要3-5年时间，才能收回所有的投资。3、资金的风险大。由于房地产项目开发周期长的特点，会有许多不可预测的风险发生，而且还会受到国家政策和市场经济的影响，致使房价和成交量受到影响，造成资金不能及时回笼，使企业陷入财务困境。

三、房地产企业资金管理现状

（一）企业缺乏对资金的有效管控

一些房地产企业缺乏对资金风险的管控意识，使企业面临的风险超出企业能接受的范围。房地产企业的开发周期长，资金回收所需要的时间相对也会较长。致使企业资金的流动性降低。如果企业风险控制意识薄弱，那么在风险来临时，企业就可能因为无法有效规避风险，而难以继续经营。

（二）企业净负债率过高

资金是房地产企业持续经营的根本保障，是企业赖以生存的生命线。在企业发展中起着重要的作用。由于房地产企业的自身特点，项目开发需要投入大量资金。完全利用自有资金来实现一个或多个项目的开发显然是不现实的。企业为了拿到项目需要筹借充足的资金，来满足企业需要，大多数企业采用资产抵押贷款或债务贷款的方式进行融资。致使企业净负债率过高。截止2017年上半年，129家A股以及5家在香港上市的房地产企业，超过1/3房地产公司净负债率超过100%，意味着这些公司的股东权益无法偿还负债，公司处在高危运行状态。如果企业的经营状况不佳，过度的负债会导致企业财务状况恶化，资不抵债的企业最终被收购或破产。

（三）企业资金使用效率低

有些房地产企业同时开发多个项目，每个项目设有独立账户，每个账户都留存一定的资金，造成资金过于分散，不能发挥资金聚合的优势，账户资金闲置与短缺并存现象严重。同时，由于资金账户体系庞大，上级难以及时、准确掌握各项目资金存量和使用情况，可能导致错误的投融资决策。

（四）信贷限制升级，融资渠道受限

房地产企业大量的资金需求量，除了项目自身的销售回款外，需要企业通过各种渠道进行筹集。目前房地产企业的融资方式大多还是借助于金融市场，如固定资产抵押贷款，项目贷款、信托贷款、基金贷款等，虽贷款利率高但能满足企业的融资需求。但随着2017年我国对房地产企业缩紧银根的宏观调控，融资监管的调控措施越来越紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，融资难度和融资成本加大，房地产行业融资步入冰封期。

四、房地产企业资金管理的措施建议

（一）建立完善的资金管理制度和风险管控体系

1、建立完善的资金管理制度。加强企业的资金管理意识，建立完善的资金管理制度和相应的监督制度，在企业内部建立一套行之有效的制度体系。真正做到有规定可依，有制度可行。比如在房地产内部构建一套行之有效的全面预算管理制度、房地产企业投资管理制度、资金计划审批制度、资金付款制度、资金安全管理制度、项目融资管理制度、销售管理制度等。规范企业在项目开发过程中资金的计划、使用、回收等各环节的流程和工作。让企业所有与资金有关的行为和活动都处于可控状态，增加资金运行的透明度，提高资金的利用率。同时，要建立相应的监督制度，对项目的资金使用、管理情况进行评价总结，不断提升房地产企业资金管理能力。2、加强资金风险意识，建立风险管控体系。强化企业的资金管理意识。首先强调资金投入项目开发的风险可控性，对资金的流向和控制进行跟踪管理。规避运营中的资金管理风险。其次建立资金管理指标体系。企业根据自身的特点和项目实际情况，结合本地区行业及政府公布的信息资料，逐步建立企业资金管理指标体系。并按指标对各个部门进行细化分解，责任到每个部门，每一个人。建立奖惩制度，月末或季末进行考核测评。完善的资金管理指标体系和全员资金风险管控意识的提高，可以有效降低风险发生的概率，在风险出现时，大家才能采取措施规避风险，维持企业日常运营。

（二）早日实现销售，降低净负债率

加快企业的运营效率，要求企业各部门、各环节人员要有有效的执行力，保证各个阶段能按计划目标实现。项目开发前要做好整体测算，包括开发周期、开发计划、达成的目标等。提高各阶段、各环节的工作效率。在保证项目开发质量的同时加快开发速度，及早使项目达到预售条件。销售部门要做好产品的推广和宣传，早日实现资金回笼，增加公司的货币供应量，降低企业的净负债率。

（三）建立资金管理平台，提高资金的使用效率

对于有多个项目的房地产企业或是房地产集团公司。利用资金管理平台对企业资金集中管理是一种有效的资金管理模式。建立资金管理平台，由总公司或集团公司对所有资金进行统一管理和调配，各个项目公司做好月度资金预算计划，集团总部根据各项目公司的用款计划，做好资金统筹安排，经过审批后，通过资金平台进行资金拨付。有效利用资金管理平台对企业资金进行管理，可以进行资源整合，促进资源共享，提高资金使用效率。通过对资金的统一管控，可以使企业准确了解资金的存量和流向。提高投融资决策的科学性。

（四）拓宽房地产融资渠道

在国家对房地产信贷紧缩，销售量低迷的情况下，房地产企业若想在新一轮的激烈竞争中不被淘汰，就要积极多方面的拓展融资渠道，降低融资成本和融资风险。企业可以与上下游材料商、建设单位等客户建立渠道，如通过延长支付时间等进行融资。还可以通过产品促销，增加首付比例，或售后回租等营销方式，加速资金回流。一些中小型房地产企业也可以采取合作开发模式，共担风险、共享利润。企业合力使资金得到集中利用也可以在一定程度上降低项目的开发风险。在资金使用过程中，房地产企业要尽可能利用好商业信用融资，商业承兑汇票、银行承兑汇票等金融工具的使用，能有效降低资金成本。为提供多渠道的融资能力，房地产企业还要不断提升自身的资金管理水平，保持良好的资产负债状况、信用状况、运营能力和经营业绩，不断提升企业的发展能力和抗风险能力。

五、结束语

建立和维护资金的良好循环，防止企业的资金链断裂是企业资金管理的目标。在日益激烈的市场竞争中，房地产企业只有做好资金管理工作，提高资金使用效率，才能把控资金风险，使企业获得更大的效益。

作者:祁淑红 单位:浙江金鹰集团 张家口房地产开发有限公司

房地产企业资金管理篇2

一、房地产企业资金管理的重要性

资金对于企业来说，就如鱼离不开水一样重要。特别是房地产进入了新一轮行业周期的洗牌，国家为调控房地产的经济泡沫，通过货币、信贷、税收、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了提高房地产的资金门槛，金融机构也相应调整了对房地产企业融资贷款的门槛。这样一来，加大了原本融资渠道就比较单一的部分房地产企业通过银行融资的难度。面对这个现实问题，房地产企业对现有资金加强管理就显得尤为重要了。

（一）房地产行业资金管理的特点

资金管理为房地产项目顺利进行提供了保证，为房地产企业的生存提供了血液，其在房地产开发、建设和管理过程中的重要性不言而喻。那么从房地产行业角度来看，资金管理的特点主要有：一是投资规模大。房地产企业为了顺应市场的发展需求，为了追求多元化、一体化效应，其投资规模将不断扩大，这将意味着需要大量的资金去支撑。二是财务风险高。房地产企业项目建设期一般比较长，项目的占用资金量比较大，而且资金回笼的速度比较慢，这样加大了债务融资的资本成本，无法按时还本付息，存在很高的财务风险。三是资金筹集速度慢。大多数房地产企业属于非上市公司，无法通过发行股票进行权益融资，因此融资渠道较单一，只能通过银行进行债务融资。由于国家对融资政策加大了宏观调控力度，随之金融机构也相应提高贷款门槛，导致资金筹措的难度加大，筹集资金速度减慢。

（二）房地产行业资金管理的重要作用

房地产企业的发展取决于资金，资金管理的好坏对房地产企业的发展有着重要的作用，主要表现在：第一，资金管理是做好企业管理的核心所在，企业发展需要充足的资金做后盾，有了充足的资金企业才能正常营运，才能发展规模经济。因此保证企业的良性运营，必须提高资金管理意识，建立相关管理制度，加强资金管理，这样有利于提高房地产企业的管理水平。第二，房地产企业应站在全局的角度，为资金管理构建科学的预算管理体系，科学的预算可以使企业提前预测风险，提前得到资金的信息，这样有利于企业及早识别风险，提高风险防范意识，及时采取应对措施，避免发生损失，提高企业经济效益。第三，做好资金管理，可以优化企业的资本结构，有效的降低资本成本，提高资金使用的有效性，加快资金周转，为企业积累财富，提高房地产企业的行业竞争力。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）资金预算管理制度不完善

目前，资金预算管理制度不完善是许多房地产企业都存在的一个主要问题。原因在于管理人员还是停留在以不变应万变的思路下做预算，没有结合本企业的经营规模、经营特点站在企业战略目标的层面进行资金预算管理，缺乏资金管理意识，没有资金管理的大局意识。部分房地产企业的资金预算管理还比较松散，造成这种情况的根本原因就是没有建立一个系统的、完善的、科学有效的资金预算管理制度，导致房地产企业在资金管理方面存在缺陷，造成资金脱轨没有按照资金原有的用途合理使用，因而失去了资金预算的意义。

（二）资金融资渠道比较单一

从目前的房地产行业来看，其融资渠道主要有：金融机构借款、发行股票或债券募集资金、自有资金三种来源方式。但是大多数房地产企业属于中小型企业，非上市公司，不具备发行股票或债券的资格，无法通过股权融资募集资金。由于其自有资金比较缺乏，难以满足建设项目大量的资金需求，只能依靠银行贷款解决项目的流动资金，融资渠道比较单一。然而如果过分的依赖银行贷款，其一将导致企业的抗风险能力差，一旦金融政策变化没有应对能力，在激烈的市场竞争条件下难以生存；其二加大了房地产企业的融资成本，资产负债比率很高，到期还本的压力很大，存在很高的财务风险，不利于中小型房地产企业的稳定持续发展。

（三）缺乏对有效性资金的管理

房地产企业一般投资规模较大，建设周期较长，资金需求量较大。很多房地产企业在资金管理环节中资金管理意识淡薄，没有对企业的资金结构做分析，没有对冗余资金进行合理的规划与管理，尤其对企业的现有资金有效性管理方面做的不够好，虽然从表面看似企业账面的货币资金很充足，资金很雄厚，其实不然，这恰恰说明企业对现有资金缺乏合理、有效的管理，出现了流动资金不流动的现象。归根结底说明企业没有一套科学、完善的资金管理制度去做指引，一方面导致房地产企业对资金管理的合理性、有效性没有得到很好的利用；另一方面也反应出企业的资金管理，没有很好的为企业的战略目标服务，二者缺乏融合度。

三、房地产企业资金管理不足的应对政策

（一）建立健全资金预算管理制度

企业的资金预算管理是企业进行管理活动的基础，也是企业管理的中心环节。做好资金预算管理工作主要有：第一，必须建立简明、适用、规范的房地产企业的资金预算管理制度，这样有利于房地产企业全面控制项目的资金规划和筹集，合理安排资金的用途和使用效率，提高企业的资金预算管理水平。第二，必须结合本企业的经营特点，使资金预算管理制度与企业的发展紧密结合，才能最大程度的发挥资金预算管理的作用，指导企业健康发展。第三，资金预算管理必须强调全员全部门参与，加强企业上下对资金预算管理的意识，预算的编制工作要结合企业的实际经营状况，在预算管理中实行柔性管理，滚动预测与过程跟踪。第四，在财务转型大时代背景下，房地产企业必须转变思路，建立完善符合企业发展的资金预算管理制度，把企业的经营目标与战略目标衔接起来，才能将企业做大做强。

（二）构建多元化的企业融资渠道

在新形势下，中小型房地产企业想要走出融资困境，必须全面了解整体环境和市场宏观形势，必须进行规划和创新，构建多元化的企业融资渠道。主要从以下两个方面考虑：1.通过股份制或股份合作制形式进行融资大多数中小型房地产企业属于家族企业，虽然具有一定规模，但是股权结构比较保守、集中。在自有资金不足的情况下，只能通过银行取得贷款，局限性很大，因此在这种情况下通过吸收员工入股，或者吸收有意向投资的合作方，按出资额分配一定的持股比例，实行股份制或股份合作制，达到拓展中小型房地产企业的融资渠道。2.通过房屋预售方式进行融资房地产开发企业必须在了解国家政策，了解当地房产管理部门对预售款的监管制度，在合法合规的情况下可以对在建的房屋进行预先销售，提前回笼资金，以达到企业的融资需求。

（三）加大资金的有效管理及监督

房地产企业对有效性资金管理存在诸多不足，为了加强资金管理，提高企业经济效益，提出以下几条建议：1.制定科学、有效的资金管理制度将资金管理制度嵌入至企业的全面预算管理制度中，使资金管理制度与企业的全面预算管理相融合。提倡全员参与管理，为全体员工灌输资金管理的重要性，全员提高资金管理意识，将资金管理意识转化为员工的共同认识，促使员工在工作中自觉行动，这样不但加强了企业的资金管理水平，提升了员工的价值观，更重要的是提升了企业的管理水平，增加了企业的核心竞争力。2.加强日常资金核算工作在资金管理中，做好资金核算工作是资金有效管理的关键环节，准确的会计核算工作能真实的反映企业的财务状况与经营成果，能为企业领导层在经营管理、项目投资、信贷理财等决策中提供真实的会计信息，以便对决策方案进行分析筛选，通过对比、评价选择最优方案，从而提高资金的使用效率，达到资金有效管理的目的。3.加强资金的监管力度，规避资金风险。许多企业在资金运作过程中存在监管不到位，导致资金的使用效率低。因此要加强资金监管，首先要强调风险意识，树立全员资金管理风险防范意识，企业要建立风险预警机制，预先要确定资金风险控制指标。其次在做项目决策时，对实施该项目投资所需资金是否会带来资金风险进行评估。通过预警机制对企业不利事件加以监控，快速查找原因，制定应对措施，及时化解资金风险，提高资金使用的有效性及安全性。

结语

总之，房地产企业健康发展，不但需要完善相关的资金管理制度，而且要拓宽多元化的融资渠道，更需要吸收一些先进的资金管理理念。做好资金风险管控，采取有效的应对风险措施，合理有效的使用资金，这样才能确保资金运作稳定，使资金产生更大的效益，为企业的成长保驾护航。

作者:刘凌

房地产企业资金管理篇3

随着供给侧结构性改革和新型城镇化的深入推进，房地产行业发展迎来了更多的新机遇、新动力。在看到积极因素的同时，我们应保持头脑清醒、冷静思考、居安思危，要充分认识到宏观经济下行压力依然较大，房地产业的发展面临不可预见性，一些不稳定因素仍长期存在。增强防风险意识，防止泡沫经济。房地产资金是专供房地产开发经营使用的资金，是企业的血液，是房地产业启动与运作的必要和先决条件。房地产资金需求量大、周转期长、回笼速度慢、缺乏流动性，不确定性因素太多，增大了企业资金管理风险。而确保资金链的良性循环是房地产企业持续发展的前提条件。

一、房地产企业资金管理的重要意义

资金是企业的血液，是企业生产经营最基本的因素，也是企业发展运行的基础。由于房地产企业资金需求量大，一旦出现资金短缺，将直接影响项目的正常运行。房地产资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产的资金管理包含三个方面：资金筹集、资金使用、资金回笼。其中资金筹集主要是指企业的融资工作，包括融资方式、融资成本、融资额度等；资金使用是指企业投资利用资金的方式、规模、方向等；资金回笼是指房地产企业通过开发后销售产成品回收资金的模式、进度等。要想在竞争激烈的环境中不断发展与获利，资金管理显得尤为重要。

（一）加强资金管理，有利于提高企业管理水平

企业管理的核心在于资金管理。因此加强企业资金管理成为企业发展的重中之重。只有保证企业的资金充足，才能保证企业正常生产，不断壮大企业发展规模。加强资金管理意识，建立规范管理制度，有助于提高企业资产运营和周转的效率，从而有效提高企业的管理水平。

（二）加强资金管理，有利于提高企业抗风险能力

企业的资金涉及企业的生产经营全过程，只有各方面共同参与，才能保证资金的良性循环。对筹集的资金一定得合理运用，采用合理的风险分散策略，多个项目进行投资，有助于降低企业风险。在资金运行方面，加强资金管理，营造良好的企业内部控制环境，并具备健康的财务运行秩序，才能保证资金的正常运行，降低风险产生的机率，提高经济效益，不断壮大自己，提高企业抗风险能力。

（三）加强资金管理，有利于提高企业核心竞争力

加强企业资金管理，可以清楚地了解到每项资金的来龙去脉，利于控制收支，合理运作资本，能有效降低成本，提高资金使用效益，进一步提高经济效益，增加资本积累，提高企业核心竞争力。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金筹集阶段存在的问题

房地产行业企业的资金来源主要是自有资金、借入资金、预售资金等。房地产行业性质决定了房地产企业资金占用量大、开发周期长、缺乏流动性，完全靠自有资金完成开发项目的几乎没有。目前，国家相关政策要求，房地产企业开发自有资金不得低于项目总投资的30%，因此项目总投入指标非常重要，项目投资规模越大，自有资金压力越大且企业经营风险越高。我国房地产行业还处于发展阶段，中小型房地产企业居多，不具备发行企业债券或发行股票来筹集资金的条件，企业只能通过银行贷款来筹集资金。单一的融资方式筹集来的资金有限，致使企业资金缺口大，筹集资金困难，限制了企业的发展。在“抑制资产泡沫、防范金融风险”的调控基调下，2017年房企融资环境将趋于收紧。目前银监会和证监会都禁止监管的金融机构为房企拍地提供融资，也就是说拍地阶段的资金得靠房企的自由资金。今后没有一定经济实力的房企连地都没有就更谈不上开发了。据有关报道，2017年，房地产行业预计现金流入约为14.5万亿元，现金流出约为15.76万亿元，资金链缺口为1.26万亿元，这将对部分房地产企业形成一定资金压力，尤其是融资渠道狭窄的中小房企以及高杠杆房企所感受的去杠杆压力会更明显。

（二）资金使用阶段存在的问题

1.项目分析不全面，盲目投资

投资项目首先得选址，项目所在地附近是否有公交车站，交通是否便利；水、电、管道燃气、通讯线路是否畅通；环境是否达标，生活垃圾和生活污水是否能正常处置和处理；建筑场地是否无电磁辐射危害和危险源。项目是否符合城市发展规划、土地利用政策，环境现状是否质量良好、生活方便、交通便利等等。项目的选址是否合理，直接影响项目资金的回笼。有些待售商品房，因规划、交通、配套等因素，注定成为长期不可消化的库存，成为存量房产，占用大量资金，影响房企发展。到目前为至，很多城市还留下了烂尾楼的踪迹。局部城市房地产过热，房企没有对项目做详细和必要的可行性分析研究；没有考虑自己的规模；没有考虑企业承受风险的能力；很多房企可能今天不缺钱，但不等于明天不缺钱，盲目跟形势投资，结果种种不确定因素陆续出现如：工程后续资金跟不上、银行贷款不到位、项目涉及纠纷、项目手续不齐等等，企业陷入困境，难以继续发展。还有些开发商坦言，宁愿死撑也不轻易降价。降价会得罪同行，融资成本高，不如死撑赌一把。一些三四线城市出现了部分中小房企破产，开发商跑路的情况。这其实也反映出一些地方确实存在房地产泡沫。

2.成本管控没有细化

房地产开发项目中变动因素较多，成本产生变化的因素需进行针对性分析，结合行业发展环境与市场情形来确定。就目前来看，有多数房企虽制定了成本管控目标，可由于没有细分，出现一些增补项目，造成计划与实际脱节，影响企业资金的正常运转和有效利用。

3.资金监督意识淡薄

当前房地产行业资金管理机制不够完善，且监督力量薄弱。虽然很多房企都制定了相关的资金管理制度与资金计划，但由于对资金管理和风险认识不够，缺乏监督，实际运营中没有按制度与计划实施，资金管理制度形同虚设。“好钢用在刀刃上”，追求的就是资金结构最优化，防止多花钱，乱花钱，浪费钱。

4.资金使用考核制度不完善

房地产企业往往是通过内部审计的方式来监督资金的使用，可得不到重视，审计工作流入形式，对资金使用过程信息无法进行有效分析。项目完结后，房企没有对项目总体成本情况进行全面的系统性评价。例如某些项目外观看来销售火爆，可却是亏损，原因就在于没有对项目进行系统的考核。

（三）资金回笼阶段存在的问题

营销策划意识淡薄，资金回笼不到位。自2015年以来，我国家庭户均拥有住房为1.08套，我国有近两成家庭拥有两套以上的住房。不难发现，我国房地产市场逐步进入了存量房时代。房地产去库存已成为国家十分关注的事情。2017年中央经济工作会议明确要求，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。不少营销策划人员限于经验及专业素质的不足，容易在推广具体的项目时陷入各种误区而难以自拔。有些营销策划人和开发商将项目的成功程度等同于广告投入金额的多少，他们认为，只要有足够的广告费，就是垃圾也能卖出去；有些把以往的成功经验，生搬硬套到新项目的营销策划中；有些人造声势，时刻想制造轰动效应，以求得媒介的免费宣传与消费者的关注；当然，这些都是营销手段，可没有什么营销手段是最好的，而是要选最适合项目的营销模式，扬长避短、避实去虚，以形成操作性极强的、行之有效的、充分发挥该项目优势的营销策划方案，才能获得项目整体营销的成功。

三、完善房地产企业资金管理的措施

（一）改善融资方式，把握融资尺度

为了去库存，国家相继出台了金融、税收、公积金等一系列稳市场的政策，使房地产市场有所回升。随着房地产行业的逐步规范以及政府的调控，房地产行业意识到了对资金的计划管理的重要性。通过对资金的合理计划，可以减少资金占用，提高资金效率，降低成本，更重要的是能防范现金流的风险。在目前，中小房企融资主要渠道还是银行。房企应根据本身企业的发展情况，考虑是否有积累，要开发的项目规模，所开发项目的周期，项目所需资金结构等等因素来测算出项目所需融资金额限额，既防止资金不足造成资金链断裂而影响企业运转，又防止多余闲置资金，增加资金成本，把风险控制在企业承受范围之内。缺钱才融资，缺钱就得找钱，找不到钱，可以找有钱人合作呀，变相的融资。在不影响诚信的情况下，可以要分包单位带资施工或供应商垫材料款，缓和资金流，也是一种变相的融资。风险分担后在企业所能承受范围之内，留有一定的流动资金，确保企业持续发展。1.确保投资决策科学性和可行性房地产业身处经济和城市发展的中心，是各类要素资源和经济活动比较集中的地方。靠一个人或某个岗位的作用，是难以担当的，要靠团队的作用。经济要高速发展，离不开各类技术人才。任何一个项目投资前必须得对其进行测算，往往有些房企在项目实施前也进行了可行性分析研究，结果实际操作过程中，出现了各种各样的风险，企业无法应对，使企业陷入困境，就是因为测算不精确。有了高技术人才，组成优秀的团队，对项目背景、规模、功能等各类经济技术指标精确测算，才能确保投资决策科学性和可行性。“好钢用在刀刃上”，房企如何把有限的资金，产生最大的效益，必须编制合理的资金计划。通过资金计划，对项目实施过程进行管控。各职能部门应根据项目工程进度、合同约定付款条件预计需要的资金汇总形成资金计划，应严格控制计划外资金的需求。没有计划不付款。整个项目都在计划控制内，如期实现利润，项目开发成功。过去综合开发项目一般需要3~5年，通过对资金使用过程中系统的管理，目前普遍的开发项目周期在2~4年，加快进度，减少资金占用时间，也是为项目争取利润。2.加强项目开发过程中各成本资金使用的控制根据可行性研究报告确定项目总的需求量，编制项目总的资金计划。根据计划周期的不同，资金计划可分为年度、季度、月份资金计划。年度资金计划主要用于资金筹措，保障相对长期的资金需求；季度、月度资金计划主要用于指导当期付款，满足项目工程进度需要。月度资金计划作为资金计划的基础，有着十分重要的作用。企业应根据项目成本细分类与费用细分类的需求编制月度报表，各职能部门，应根据项目进度、合同约定付款条件或根据招标/合约进度预计需要的资金汇总报相关领导进行汇总、平衡与批复。加强成本策划。成本核算只解决事后算账问题，成本控制关注的是尽量不超过目标成本，及控制“乱花钱”的问题，而成本策划关注的是投入产出比，解决“如何花钱更值”的问题。应严格控制计划外资金需求。3.加强监督，完善项目资金监控企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，即通过日常的报表了解全面情况，通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次的问题。既强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。4.加强事后核算分析考核制度以目标成本为导向，采用动态管理模式，对开发成本各个环节进行全方位、全过程的管控。对项目的往来款项实行跟踪管理，制定相应的奖惩制度，把坏账损失降到最低程度。积极开展内部审计，对财务会计信息进行真实合法的审计和监督，事后分析考核，将实际成本与目标成本进行比较，找出差距分析原因，才能将资金使用情况反馈管理者，帮助管理者进行下一步的资金安排和抉择。

（二）制定合适的营销策划方案，资金按期回笼

客户对价格最为敏感，投资者的利润能否最终实现的关键也在于价格。在房地产营销过程中，定价是最根本、最有效，也是最易于调控的，还是房地产营销过程的核心和关键问题。多年来政府一直把降低商品房住宅价格的责任往房地产企业上推，只限房价不限地价格；目前房地产企业又纳入增值税范围，房地产企业进项税抵扣不足是常事；国家“限购”“限贷”等宏观调控；房企应根据朝向、楼层、边间、面积、视野、设计、口彩等等定个老百姓能接受，能获取最大利润的价格，编制适合各项目的营销策划书，加快资金回收速度，确保项目资金如期回收进行下一轮的投资。总之，房地产企业要持续发展，要扩大规模都离不开资金。只有不断加强房企的资金管理水平和管控能力，资金链进入良性循环，才能让资金产生最大的效益。

参考文献：

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[2]崔存金,当前形势下房地产企业强化资金管理的思路[J].财务与管理,2017(04).

[3]周宏普,优化房地产企业资金管理的建议[J].财务管理,2016(03).

[4]吴春桃,房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财务管理,2017(14).

作者:刘爱华 单位:湘潭房产集团有限公司