物业行业资金管理研究

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一、物业企业要强化资金日常收支管理，达到企业发展要求

物业企业除了每月按时收取租金管理费、能源费、物业项目服务费等计划内经营收入外，合理安排日常支出加之有效的节约控制是保证资金运行的基础。物业行业属于服务业，在管理费用中以人工费用所占比重最大，超过了物业成本的一半以上，主要包括物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；信息化条件下，虽然物业管理的人数有所下降，但是人工费用没有出现相应的下降，究其原因，主要是社会保险等费用不断上涨，同时由于结构调整，专业型、技术型人才比例不断提高，这都会增加薪酬工资水平。物业属于服务行业，其管理主要集中了清洁、保安、绿化、维修等多项服务功能。同时物业公司代收代缴的水费、电费、煤气费支出金额也较大，需要提前垫付，下月再收取，所以物理管理形成的间接费用的种类十分复杂。这就要求考虑到各个环节费用支出的统筹规划，有计划的进行的财务管理工作，兼顾企业总体上的收入与支出合理分配资金，运用好财务数据指标，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。无论从支付人员工资，房屋、设备维修保养、能源费、环境维护、绿化养护、税金等一系列的现金支出，到收取租金或开展多种经营的现金流入等都与资金有关。所以要建立健全财务预算制度，做好财务预算过程中资金收支的运筹和控制，企业各个执行部门要定期汇总收支费用并与年初预算进行对比把支出控制在范围之内，同时保证租金收入按月足额缴纳，确保公司经营目标的顺利实现。

二、加强物业企业资金的筹措能力并开展多元化经营

(一)物业企业管理资金的来源渠道

物业企业资金的来源渠道和数量都是有限的。物业管理收入通常都是向使用者或承租户收取的租金、物业管理费、广告占地费和车位费等。所以资金的流入相对稳定但也不免单一，所以打造企业品牌形象无疑给企业发展带来了经济效益和社会效益，同时也拓展了业务规模、打开了资金渠道。对于资金筹措的其他渠道，如银行贷款，这个需要物业管理企业具备一定的规模和相应的资质，对其注册资本较少，土地、房屋等银行认定的不动产资产数量较少的企业所取得的银行贷款金额也会是有限的。还有就是响应国家“节能降耗”号召，用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新的专项基金。此外，物业企业的资金要合理、有计划的使用，资金使用要公开、透明，准确掌握资金使用情况。同时物业企业应科学投资，尽力避免财务风险，尽可能地采取中短期投资，加强对项目的可行性研究，做好监督管理，实现物业公司价值的最大化。

(二)如何提高自有资金的利用率

楼宇出租物业企业的主要资金流入来自两个方面，一方面是通过向承租户提供物业服务取得的管理费以及收取的房屋租金，另一方面是物业企业开展各种经营活动所取得的多元化投资收益，两者最终都可并入自有资金进行统筹管理。在当今这个快速高效的社会，各个行业只有不断跟上时代的步法，跟着瞬息万变的市场调整经营业态来接受市场带给我们的冲击与机遇。物业公司最核心的企业价值体现在“服务”这两个字上，可见优质的服务和品牌效益影响着物业公司招商和出租率指标的顺利完成，也是增强企业竞争力的关键，是打造社会效益的有力品牌，用社会效益带动经济效益的提升，强化与承租单位的沟通，认真做好日常基础性工作，以此来保证承租户的稳定和租金收入的稳定。此外，企业为了提高资金的运转，可以预留经营所需的最佳资金持有量，并有选择的进行中短期投资，获取投资收益，与此同时要深入研究投资项目的可行性，分析投资风险。无论是承接新的物业项目还是参股投资新的公司，都对企业本身起到了一个长远规划和扩充资金渠道的作用。但减低风险最有效同时也是最广泛地被采用的方法是分散投资，建议将资金分散到不同投资项目上。

三、结语

资金环节是物业企业日常经营活动所必须的，是企业整体运作的支撑，承载着企业价值补偿与价值增值的使命。然而，就因为与企业生命息息相关，才往往成为现代企业管理链中的薄弱环节，资金管控复杂、频繁、且不容延缓。随着市场越来越成熟，不能做到规范化、精细化、规模化的物业管理公司将被淘汰，不能做到经营化的物业管理公司将无法持续盈利。

作者：翟一萌 单位：天津吉利大厦有限公司