房地产开发企业资金管理论文

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一、房地产企业资金介绍

(一)房地产企业资金管理

1.资金管理的复杂性房地产企业的投资一般具有比较长的周期，要开发一块地需要涉及方方面面，同时一些房地产企业的子公司比较分散，相对而言资金管理难度大，同时房地产企业的发展很大程度上受到国家相关政策的影响以及社会经济发展的影响，综上可以看出房地产企业的资金运作比其它企业更为复杂。

2.资金运筹的互补性不管是房地产方面的开发还是投资，都具有一定的阶段性，分阶段的投入自然也会产生分阶段的收入，这些都保证了房地产企业资金的互补性。回收的资金可以继续进行投资，实现资金的合理利用。

(二)房地产企业管理中存在的问题

1.高负债作为一种资金密集型产业，房地产企业开发项目时往往有着庞大的资金链，缺少项目资金是当前房地产企业普遍面临的问题，很少有企业能够依靠自有的资金来实现公司的整体运营，我国对于房地产企业的IPO和股权再融资有比较严格的限制，为了进行融资，大部分的房地产企业都是通过银行借款来实现，这就导致了房地产企业具有较高的负债率。据有关方面的统计，我国的房地产企业的负债率之高，象一些大型的房地产公司如万科和绿城等，都具有高达70%的负债率，其中2012年的负债率达到了80%，甚至有些房地产企业的负债率达到90%。以上的数据可以看出，房地产行业虽然能够取得比较大的利润但是也具有很大风险，在这种高负债率的情况下，一旦国家政策或者房地产的市场价格发生改变就会无法形成有效的资金回笼，从而造成无法按时偿还债务的现象，严重的将会导致企业的破产。

2.融资形式比较单一房地产行业所具有的资金密集型的特点造成了房地产行业的融资形式比较单一，我国的房地产企业的融资途径主要来源于银行的贷款。随着近年来我国对房地产行业的调控力度越来越强，政策也在随时改变，银行对于房地产企业的贷款也有了越来越多的限制，银行一直在调整其相应的信贷政策，对贷款方进行严格的信用审核与风险控制，提高了贷款的标准和条件，对于那些自由资金和相关证明达不到要求的企业拒不提供贷款，同时还严格限制了资金的使用。综上所述，这种单一的融资形式在国家宏观政策和市场的影响下很容易造成资金断裂的现象。

3.资金回款问题上面介绍过房地产企业的回款资金主要来源于购房款，但是这种回款来源并非稳定，房地产的销售状况直接影响回款金额，当政府出现限价或者限购、限贷的调控时，或者一些当地政府实施一些资金管理制度时，就会造成资金回笼出现问题，回款不稳定，从而造成企业的资金压力较大，甚至有些企业为了加大资金回笼的速度，不得不考虑降价，而降价幅度决定于资金要求。

(三)加强房地产开发企业的资金管理

1.加强项目开发进度管理，按时完成计划进度整个房地产项目的开发进程主要包括：土地使用权的获取，开工后的施工建设阶段和项目销售、产证办理等，整个周期可能会持续三到五年左右，这种开发周期长的特点，使企业在对项目管理时必须要严格控制项目的实施过程。房地产企业实施销售之前，都是处于资金纯投入的阶段，包括房地产开发成本以及其它相关费用，这些环节如果出现问题就会影响整个资金链。对整个项目开发的进度进行控制对于保证房地产企业的顺利运行有着非常重要的作用，对于保证资金回笼非常重要，必须严格根据项目的计划进度对整个项目的运行进行管理，尽量按原有计划进行项目的开发，做好资金的配置，减少资金积压现象，降低项目开发过程中的资金风险。

2.合理控制融资方案应当对融资的时点和融资的总量严格控制，前面介绍过，几乎所有的企业都需要进行融资以保证房产开发的顺利进行，因为房地产企业的开发资金额度比较大，而融资作为一种财务杠杆，有着很好的积极作用，中国的房地产行业的利润远远高于其他行业的利润。由于房地产行业的高融资量及高利息造成了企业的高负债。当企业不能充分及时回笼资金时就会对企业产生较大的负担，同时高额的利息消耗了企业的利润，加重了企业的资金压力。房地产企业要根据本企业的开发规模、开发进度以及资金需求计算确定合理的融资量与融资方式，如果恰遇融资困难时期，也不能盲目增加负债，因为如果负债过多事必会造成资金浪费，增加资金成本。另外，对于融资的时点要严格控制，并不是说越早进行融资就越有优势，应当按照企业的总体规划，计算最佳的融资时间，按照企业的实际需求进行贷款，这样既能提高企业的资金使用率，还能减少整个项目的投资成本以及负债所产生的风险。

3.注重产品的销售

(1)及时获取销售许可在《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了房地产企业必须要满足下述规定才能进行销售：首先，土地使用权出让金交付完毕，取得了土地使用权证，然后领取了相应的规划许可证。其次是项目建设所投入的资金应当达到总投资的25%及以上，最后要办理相应的销售登记，取得相应的销售证明。企业取得商品房预售许可证以后先行投资的资金才开始回笼。在获取预售许可证的过程中企业应当安排专人进行管理，建立严格的责任考核制度，确保项目销售能按期开展。

(2)项目营销方案的合理设计客户就是上帝。为客户提供好的服务，把客户的利益放在首要地位其实也是保证自我的利益。当前的房地产行业竞争非常激烈，因此为了具备更强的竞争优势，除了要保证产品的质量外还要注重客户价值服务工作，则应当设计合理的营销方案，所设计的营销方案要切实满足客户的实际需求。客户价值服务指的就是以客户的角度出发，找到客户选择本企业房屋的理由，同时房地产企业要做好物业的保值工作。项目的选地时就应该将客户需求如学校医院等周边配套、良好物业服务等角度出发，引起客户的购买欲，努力成为客户追逐的对象。

(3)及时关注行业的发展趋势要及时获知行业发展的未来走向，根据相关政策制定相应的企业发展规划，保证企业的顺利稳定发展。不同于其他的高科技产业和新兴产业，房地产行业属于比较传统的行业，随着改革开放的进行以及城市化进程的急剧发展，促进了房地产行业的迅速发展，改革开放以前我国的房地产行业主要是自给自足，而现在的房地产行业现状与传统的房地产行业有很大的不同。现在的房子除了具有居住的功能还具有投资的功能，传统的房地产行业主要是居住的功能，而近年来，投资逐渐超过了居住，主要原因是我国的国民没有更加有效的投资方式，只能选择这种投资方式。近年来，房地产行业都被称之为暴利行业，一些以前并不从事房地产行业的企业也逐渐的加入到这个行业中来，但是从市场的健康状况来看，房地产行业并不应该成为利润那么高的行业，这主要是和我国的土地政策相关。近年来国家也在不断的对房地产市场进行调控，由于不同时期的国家政策和不同城市的调控力度不同，因此房地产企业要根据各个城市的开发现状和地方政府的调控力度合理的进行投资，保证企业的资金链合理运营。

二、总结

不仅是在房地产行业，其它行业资金的管理和风险也是企业重点关注的内容，对于房地产企业来说，资金的管理更是关乎到整个企业的生死存亡，如果没有良好的资金管理方法与手段，不能有效的控制企业的资金风险，就很容易造成企业资金链的断裂，给企业带来不能挽回的损失，甚至会使企业的投入付之东流。因此，房地产行业应当时刻注重与加强企业的资金管理，保证企业的健康运营。

作者：王莉 单位：成都顶峰房地产开发有限公司