房地产企业资金管理问题分析

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摘要：新经济形势下的房地产企业，如何做好资金管理，防范财务风险，有效提高资金使用效率，对保持企业持续健康发展至关重要。本文基于房地产企业进行资金管理重要性的论述，分析了当前房地产企业在资金管理方面存在的主要问题，并对房企如何加强资金管理提出了对策建议。

关键词：房地产企业；资金管理；风险控制；预算管理；集中管理；监督

从1998年国家取消福利分房开始，我国房地产行业在近20年间得到迅猛发展，已经成为国家的重要支柱产业。在房地产行业蓬勃发展的进程中，作为房地产企业重要生产要素的资金，在其中发挥了至关重要的作用。当前，我国经济发展进入新常态，国家对房地产行业宏观调控日益趋紧，行业市场竞争日益激烈，相对传统的房地产项目高周转、高杠杆开发模式也越来越难以为继，作为房地产行业的龙头房企万科在年度秋季例会中喊出了“活下去”的口号，明确公司一切工作应当以完成6300亿销售回款目标为前提，万科让整个房地产行业感受到了瑟瑟寒意，也更加凸显了资金在房企中的重要性。当前，众多房企普遍感受到资金短缺的压力，部分房企甚至呈现出资金链断裂的危机，资金管理成了房地产企业在创新发展中所要面对的关键性问题，它不仅是企业赖以生存的基本保障，也是企业进行长远规划，扩大发展规模，实现经营目标，保持良性持续健康发展的源泉和动力。

一、资金管理在房地产企业发展过程中的重要性

（一）能够增强企业市场竞争力，提升企业整体管理水平

资金是企业的血液，资金管理是财务管理的核心，进行财务管理，应当以资金管理为主线，房地产企业资金管理能力的高低直接决定着企业整体管理水平。科学高效的资金管理能够为房地产企业的正常运营提供基础的物质保障，能够合理规划企业资金，加速资金周转，降低资金成本，最大限度的发挥资金使用效率，提高企业经营效益，强化企业竞争优势，增强企业市场竞争力，有力促进房地产企业整体管理水平的提升。

（二）能够有效防范财务风险，保证企业持续健康发展

房地产业是资金高度密集型行业，因此，房地产企业资金管理，不仅要确保企业具有科学合理的资金结构，同时还要求能够抵御存在的资金风险，确保房地产企业具备稳定的现金流。科学高效的资金管理，能够保护企业资金安全，规范资金的筹集与运用，优化资本结构，降低资金成本，防范企业财务风险，促进企业核心竞争力的有效提升，保证企业持续健康稳定的发展。

二、房地产企业资金管理存在的主要问题

（一）缺乏资金管理风险意识

目前，众多房地产企业经营管理者的资金管理意识还很薄弱，没有将资金的时间价值完全融入企业的经营管理中，往往侧重于项目安全、质量、进度，效益，而忽略了企业资金管理存在的潜在性风险。房地产企业资金管理贯穿于房地产项目开发建设的全过程，项目开发阶段，资金计划不科学，不合理，不具体，容易造成项目资金筹集不及时，影响项目实施，或者造成资金闲置，抬高资金成本，影响企业经济效益，增大企业财务风险。项目建设阶段，在项目工程建设中，受到现行房地产项目开发总承包经营责任制度的影响，对资金管理没有引起足够的重视，忽略了与项目总承包方之间的良好沟通，不能及时跟踪、掌握资金具体流向，容易造成资金计划编排不合理，不能充分发挥资金的使用效率，进而造成资金短缺或者资金成本增加，影响项目顺利实施，侵蚀项目收益并影响企业整体经济效益。同时，房地产企业开发项目周期长，多且分散，经营管理者对在建项目资金调动频繁，造成资金在各在建项目之间以及项目与房企之间的交叉占用，增大了资金管理风险。项目开发产品销售阶段，部分房企对销售回款的重视程度不够，造成销售房款长期挂账，不能及时回笼资金，影响资金使用效率，增加了资金成本，降低了企业整体经济效益。

（二）资金管理制度存在漏洞

当前，尽管房地产企业的资金管理制度在逐步规范，但仍然存在较大缺陷，造成企业的资金管理无法从制度上得到保障和支持。

（三）资金预算实际执行不严格

众多房企普遍存在资金预算实际执行不严格现象，资金预算流于形式，预算编制与实际执行脱节，造成房地产企业不仅无法有效控制资金在各环节、各阶段的合理调配使用，更有可能面临着极为严峻的超支现象，导致企业经营陷入困境。

（四）资金结算方式亟待改进

由于房地产企业所承接的项目工程不存在着跨区域限制的情况，开发在建项目多且分散，为了解决这一问题，房地产企业一般情况下会在项目建设所在地设立项目公司，开通独立的银行账户，但如此一来，使其不仅在资金管理上存在着资金比较分散的问题，而且在资金结算时也存在着种种问题，既不利于企业及时而准确地掌握具体情况，更欠缺对资金回收的全面掌控，尤其是还将严重影响企业资金的循环利用，在资金回收不到位之时将导致出现资金占用率高的问题，这将对资金成本以及融资造成极为不利的影响。

（五）融资渠道收紧，资金压力增大

目前，国家对房地产行业的宏观调控政策日益趋紧，“去杠杆”已经成为国家推进供给侧结构性改革和控制降低财务风险的重要举措，2018年，银监会进一步明确要求严格控制各类信贷资金违规流入房地产行业，融资难已经成为各房地产企业不得不面对的现实问题，由此也进一步加大了各房地产企业的资金压力。

（六）资金管理监督机制不完善

房地产企业资金管理不仅需要建立科学合理的资金管理制度，更需要通过完善的监督机制得以有效落实与执行。然而，在当前的众多房地产企业中，不仅对资金预算的执行情况不能完全掌握，甚至对资金使用情况也未能进行定期检查，无论是应收账款，还是预付账款，既没有往来跟踪管理，也无法掌握资金回收速度，内部控制薄弱，严重欠缺监管，导致资金被挪用、浪费、使用效率低下等问题的产生。

三、加强房地产企业资金管理的有效对策

（一）加强资金风险控制意识

资金风险无处不在，潜伏于企业生产经营活动的各个阶段、各个环节，在当前的房地产企业管理中，资金管理是一项系统工程，贯穿于企业各项经营活动的始终，企业应当全员参入，树立并加强资金风险控制意识，企业管理层应当充分认识到加强资金风险控制的重要性，不但要将资金管理提升到企业战略高度，而且应将资金管理落实到方方面面的具体工作中，使其在增强企业全员风险防范意识的基础上提升企业抵御资金风险的能力。

（二）建立健全资金管理制度

房地产企业进行资金管理，应当明确各部门的资金管理职责，规范资金筹集和使用的审批流程和审批权限，建立健全各项资金管理制度，通过制度规范、约束企业员工在各项资金管理活动中的行为。

（三）加强资金预算管理

房地产企业应当在全面预算管理的基础上加强资金预算管理，创建资金预算管理小组，明确其责、权、利，使其在完善的制度管理下，科学合理地制定项目资金预算计划。在资金预算执行过程中，企业资金预算管理小组应当对总体项目进行全面而细致的跟踪检查，全面了解与掌控项目资金预算执行情况，定期进行预算目标与实际执行之间的预算差异对比分析，及时发现问题并针对问题提出相应的改进措施及建议，充分发挥通过资金预算对企业资金进行整体规划、管理的作用。

（四）优化改进资金结算方式，加强资金集中管理

房地产企业普遍存在开发在建项目多且分散现象，容易造成资金分散、闲置、挪用等问题，需要企业管理者予以高度的重视，房地产企业应当加强资金的集中性管理，制定资金集中管理制度，对各项目现金流进行集中管理，通过设置企业资金结算中心来强化资金结算管理，实现资金的统一调配，提高资金使用效率，有效降低各项目存在的资金风险。

（五）加快资金回收速度，拓宽外部融资渠道

房地产企业破解外部融资难，应当从两个方面着手，一方面，采取有效措施加快项目开发产品的销售回款速度，及时回笼资金，强化内部资金管理，制定科学合理的资金计划并严格执行，加快资金周转，实行资金集中管理，减少资金沉淀，最大限度地提高资金使用效率，创新融资模式。另一方面，与项目承包商、材料供应商结成战略联盟，通过他们分散资金压力，部分中小房企，也可以采取与知名品牌、大型房企合作模式进行项目开发，通过他们的品牌优势，提高项目开发产品的销售回款速度，拓宽外部融资渠道，建立多元化融资模式，缓解资金压力。

（六）加大资金管理监督力度

房地产企业在进一步加强资金管理的同时，还应同时加大资金管理监督力度，通过建立健全各项资金管理监管规定，做到对各项资金管理监管有据可依，合理设置内部机构，明确内部控制部门或内部审计部门职责，配备经验丰富的专业人员，采取有效措施确保各项监管规定落地实施，有效发挥作用，以此确保企业资金安全、周转顺畅、合理分配、有效回收和高效利用，不断优化资本结构，控制财务风险，提高经济效益，促进企业持续健康稳定发展。房地产企业资金管理是一项系统工程，贯穿于企业生产经营活动的全过程，企业只有重视资金管理，并认真执行，严格控制，才能充分保障资金安全，优化资本结构，降低资金成本，加快资金周转，合理配置资源，提高资金使用效率，提高企业经济效益，促进企业持续健康稳定发展。

参考文献

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作者：张启伟 单位：青岛众望置业有限公司