房地产企业土地增值税的纳税筹划

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摘要：随着社会经济的快速发展，我国的房地产企业也得到了迅速的发展。土地增值税是房地产企业纳税税种当中比较重要的一种税，占纳税总额比例较高。为了合理减少房地产企业的土地增值税纳税额，很有必要对其纳税筹划进行研究。本文将对房地产企业的土地增值税进行深入的探讨，提出适当的纳税筹划，促进房地产企业更好地进行纳税规划，降低企业的整体税负，为实现企业效益的最大化打下坚实的基础。

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划

一、引言

近年来，我国整体的经济水平得到了大幅度的上升，这也给房地产企业的快速发展提供了有利的条件。但是，房地产企业要想真正地健康长远的发展，实现自身的发展战略，不仅需要外界环境的改善，同时自身也应该进行很好的纳税筹划规划，以满足市场的需求。土地增值税是房地产企业纳税筹划当中的主要部分，其对于企业的整体纳税筹划有着巨大的影响，所以有必要对企业的土地增值税纳税筹划进行深入的探讨，提出切实可行的方案，从而推动企业的整体发展。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划探讨

1.合理利用税收政策进行纳税筹划

（1）利用普通住宅税收优惠政策。目前的房地产企业在土地增值税项目上采取的是四级超率累进税率，这样的税收率存在明显的税收节点。所以房地产企业应该充分的利用该节点，尽可能地确保税收接近节点且不超过节点，这样就可以使房地产企业的税收得到最大程度的降低，实现企业效益的最大化。已有相关政策表明，普通住宅增值税率低于20%的可以免去土地增值税。所以房地产企业在进行项目开发时，遇到符合该优惠政策的项目，就应该充分地利用该政策，从而降低自身的税负。另外，在房地产企业销售价格已经确定的情况下，可以通过预算核算的方式，预测房地产企业是否可以通过成本计算或者成本分摊的方法，将合理范围内的开发成本计算到普通住宅的税收当中去，前提是要确保综合后的税收率不得高于20%，这样就可以确保企业在最大程度上享受到税收优惠政策。（2）合理利用清算时间进行纳税筹划。我国房地产企业的土地增值税纳税采取的方式是先预缴、后清算的方式。所以在实际的工作当中，企业可以找到一个平衡预征额和清算应缴纳税额的节点，然后再根据实际的需求，选择合理的处理清算的方式。当房地产企业的土地增值税税率高于该平衡节点的时候，企业就应该推迟清算工作，从而降低企业资金流动的压力；当房地产企业的土地增值税税率低于该平衡节点时，企业就应该尽快地进行清算工作，从而更快地实现回笼资金，降低企业出现财务风险的可能性。在选择清算处理方案时，要注意的是：企业应该根据实际的情况不断地修改调整平衡节点，确保最终得出的方案有效，可以给企业的发展带来帮助。另外，在考虑清算节点时，企业必须确保计税成本的完整性，并且在结算工作之前就准备好相应的发票，只有这样才能够使得土地增值税纳税筹划时的税率达到最低。

2.通过费用转移进行纳税筹划

目前的会计准则对企业经营管理当中的“管理费用”、“销售费用”与开发项目当中的“开发间接费用”没有进行严格的区分，他们之间在实际的操作过程当中存在着许多的交界，这就给房地产企业的纳税筹划提供了更多的可能性。企业可以在开展会计核算的时候，将这些交界的部分作为难以区分的部分计入到项目开发的支出中去。例如：企业可以将区域平台的部分费用分摊到开发项目当中去，通过增加项目的开发成本，实现企业税收比率的改变，从而降低企业的土地增值税纳税比率。在进行费用分摊、转移的过程当中需要注意的是：首先，无论是费用的分摊还是转移都需要合理合法，要能够最大程度地实现企业资源的充分利用。其次，企业不能够为了降低税率而故意的去转移、分摊，加大财务部门的工作压力。在实际的操作过程当中，只有在实际需要的情况下企业才应该进行费用的分摊转移，实现企业成本支出的合理分配，降低土地增值税的纳税税率。最后，盲目地进行项目成本的转移会增大企业的财务风险，为企业的发展和经营带来不利的影响。3.通过合理增加扣除项目金额进行纳税筹划（1）合理增加企业的开发成本。根据国税发[2006]187号的规定，房地产企业在进行计算与土地增值税清算项目有关的扣除项目金额时，企业只有提供有效合法的凭证依据才能够进行抵扣，否则就不能允许扣除。而且，根据规定可知，在对待房地产企业预提费用时除非另有规定，否则就不予扣除。因此，房地产企业可以通过提高产品的质量、品质的手段来进行纳税筹划，利用开发成本的放大效应，增加企业的扣除项目金额。在开展该工作时需要注意：首先，在获取建安发票时，发票应当包含建筑服务发生地县名称及项目名称，否则根据规定是不能够进行抵扣的。其次，企业在进行清算时，为了确保扣除项目的完整性，企业应该及时获取相关的有效凭证，否则纳税人将会缴纳更多的税款，并且即使在今后取得了相关的有效凭证，根据已有的政策制度，是不能够再进行第二次清算扣除。所以房地产企业在进行清算前，就应该准备好相关的有效凭证，确保成本能够得到足额扣除。（2）合理利用企业的利息费用。房地产企业因为自身的特殊性，其资金密集且通常涉及较大的金额。根据我国的土地增值税相关的政策制度可知，企业的贷款利息支出和扣除主要有以下两种方案：方案一是企业通过项目计算分摊的方法，需提供金融机构的证明，在确保利率不超过同类同期银行贷利率的情况下，进行实时的扣除。方案二是企业不能够提供有效金融机构证明或者不能进行项目的计算分摊时，利息的支出按照不含资本化利息的开发成本的5%扣除。房地产企业在进行土地增值税的纳税筹划时，选择哪一种方案主要是通过孰大原则，即如果项目开发负债融资较多且利息支出额较大，可选择方案一，反之则选择方案二。如今，大多数的开发企业都被限制放贷，此时房地产企业的资金来源都是非金融机构，所以土地增值税的税率都很高。因此，为了做好房地产企业的土地增值税税收筹划工作，企业应该提前做好土地增值税筹划与融资筹划之间的衔接工作，充分发挥二者的作用，为房地产企业未来更好地进行税务筹划打下坚实的基础。

三、提高房地产企业纳税筹划水平的建议

1.加强对于合同管理当中税收风险的关注

房地产企业的税收筹划涉及到企业的所有生产领域、环节，单纯地依靠财务部门是无法很好完成的，所以需要企业各个部门之间密切的沟通联系。房地产企业的土地增值税是随着企业的生产而产生的，在企业的生产经营当中必然涉及合同的签订管理，其中涉及多个方面的税收问题。所以，为了更好地完成企业土地增值税的纳税筹划，应该加强对于合同的签订管理，重视日常涉税合同的签订和审查，使得企业真正做到降低税负，实现企业的效益目标。在签订合同时，房地产企业不仅应该要考虑目前的项目需要，同时还需要考虑未来企业发展的需要，从长远的角度对企业进行科学合理的规划，为企业的进一步发展打下坚实的基础。同时，企业应该加强合同的法律效力，最大程度地发挥合同的作用，降低合同管理当中的税收风险。

2.加强对于票据相关税收风险的关注

房地产企业在票据当中所涉及的税收风险，主要包括：第一，票款物是否一致的税收风险；第二，发票开具与合同是否相匹配的税收风险。在进行票据相关方面税收风险的规避时，首先需要核查票据与实物是否一致，其次要核查发票与合同是否一致。无论是哪种票据的税收风险，房地产企业都应该确保票据的合法有效，这样就可以最大程度地降低票据失效给企业带来的损失。另外，在票据的管理中，需要真实可靠，不能够为了通过票据降低税负就去做违法的事情，例如：开虚假发票。因此，为了合法地降低房地产企业的税负，应该按照正规的程序去操作。对于那些利用非法手段获取发票、凭证的非法分子，应该受到法律的严惩，政府也应该加大打击造假、作假的力度，营造一个良好的纳税氛围，积极宣传科学规范纳税的理念。企业应该及时了解各种优惠税收的政策，加强对于票据相关税收风险的关注，并按照相关的政策制度规定，做好税务风险的防范工作，从而降低企业的税收负担。

四、结语

综上所述，在国家宏观政策调控的影响作用下，房地产企业所面临的风险也逐渐变大，企业为了尽可能地维持经营活动并获得稳定发展，就需要从企业的税负方面着手，特别是对占税负比重极大的土地增值税。企业只有做好了土地增值税的纳税筹划，才能够降低企业的成本支出，实现企业效益的最大化。

参考文献

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[2]王慧.营改增背景下房地产企业土地增值税的纳税筹划探究[J].会计师，2017，（14）：28-29.

[3]季桂芳.关于房地产企业土地增值税纳税筹划的探讨[J].中国集体经济，2017，（14）：77-79.

作者:王芳 单位:西安高科集团高科房产有限责任公司