一般纳税人不动产核算增值税新规解析

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摘要：我国颁布的增值税会计处理新规，极大地满足了社会主义市场经济飞速发展对于革新税务管理方式的时代新要求，在当下具有指导企业发展的典型意义。基于此发展背景，本文将立足于一般纳税人的基本概念，充分结合一般纳税人主体的不动产核算行为，深入分析我国一般纳税人不动产核算增值税会计处理新规取得的突破与进展，以期能够为一般纳税人的会计核算行为，提供一些理论层面的参考借鉴。

关键词：一般纳税人；不动产核算；增值税会计处理

1引言

近些年来，随着社会主义市场经济的蓬勃发展，社会各行业的生产经营方式较以往普遍有了明显的不同，这也使得以往的一些规章条例逐渐开始暴露出诸多的不足，无法继续为产业的转型升级提供更多的保障。在此形势下，我国财政部和国家税务总局，相继更新了有关于一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规，进一步规范了不动产转让以及房地产企业转让自主开发房地产项目等经营行为。

2已抵扣不动产更换为不许抵扣项目的会计核算

结合我国2016年出台的15号公告来看，凡是已经被抵扣进项税额的不动产，若是要被用作其他用途或是出现了额外的损失情况，那么应当选用相对常规的计税方法做好项目的计税工作。至于一些无须征收增值税的项目或者个人消费项目，按照增值税会计处理的新规定，还需要额外计算不能被进行抵扣的进项税额，可以引用的计算公式为：不能抵扣的进项税额=（已经被抵扣的进项税额+亟待积口德进项税额）×不动产净值率。例如，某企业想要将使用了一年的办公楼，改建为企业员工的宿舍楼，考虑到办公楼的使用期只有一年，净值率达到95%，所以不能够被抵扣的进项税额实则达到了105.6万元，亟待抵扣的进项税额达到45万元，这些都应被归类为员工宿舍的建造成本。通过计算可知，该企业在使用办公楼13个月以后，要想将办公楼改造为员工宿舍，说明之前待抵扣的进项税额45万元已经被抵扣完成，紧接着应当根据改变房屋用途时净值率的变化情况，及时将随之产生的进项税额转出去，一并统计到企业员工宿舍的建造成本当中，符合会计处理新规对于已抵扣不动产转化为不得抵扣项目的相关要求［1］。

3一般企业取得不动产环节所涉及的会计核算

在业界时常被提到的取得不动产，实质上指代纳税人通过各种渠道所获得的不动产，这些渠道可以细化为购买行为、被投资或者被捐赠行为。等到一般纳税人已经获得合法扣税凭证之后，应当及时将进项税额的60%扣除，而不是另计为当期的销项税额，至于剩下的40%可被视为等待抵扣的进项税额，直到第十三个月再扣除到销项税额以外。比如，某公司在2017年购置的一座办公楼，对应的增值税专用发票金额为20亿元，税额计为2.2亿元，被归纳为固定资产进行核算处理，从第二个月开始可以作计提折旧处理。由此，在处理新购办公楼的时候，应交的增值税应为2.2亿×60%=132000000元，应交税费应为2.2亿×40%=88000000元。直到第十三个月以后进行会计处理后，该公司办公楼所应当缴纳的进项税额，即增指税应为88000000元，另需上交88000000元待抵扣进项税额，如此才符合会计处理新规对于不动产分析抵扣进项税额的会计核算流程。

4涉及不动产经营性租赁的会计核算处理规定

根据国家税务总局出台的一般纳税人所有不动产会计处理新规来看，凡是以经营租赁方式获得的不动产，可以分别采取简易计税或者一般计税等管理方法，所采取的税率管理办法则各有侧重。像是某企业所出租的月租金达到30万元的办公场所，若是按照一般计税方法判断，应当缴纳的增值税应为：借银行存款30万元÷（1+11%）×11%=29730元，另外还应包括预交的8108元增值税，所以最终需要向所在地申报的补缴税款，应为29730-8108=21622元［2］。

5不动产在建工程分期抵扣进项税额的会计核算

根据颁布的会计处理新规来看，涉及的不动产在建工程，主要指代一般纳税人对于所购置的不动产进行的修建、改造或者装饰等行为。一般来说，要想使得不动产在建工程能够符合分析抵扣进项税额的相关规定，一方面需要确保该项不动产在建工程的具体时间处于2016年5月1日之后，另一点就是要确保经过修建或改造等处理作业之后的不动产在建工程，能够产生50%以上的增值。其中，会计处理新规较为特殊的一点即是，对于涉及不动产在建工程的材料、设备等购进货物，所需要进行的会计核算条件有着严格的规定。像是在购置相关货品或材料的时候，要确定能够被投用于不动产在建工程，并且能够符合分期抵扣的相关规定，此后才能确保这些不动产实体的进项税额，能够按照类似于不动产分期抵扣进项税款的比例进行扣除，另外就是在使用之时，确定已经按要求抵扣了40%的进项税额。

6结语

综上所述，在社会主义市场经济发展的新常态下，一般纳税人的不动产增值税税务处理流程及步骤，较以往都有了很大的不一样，这也使得税务处理工作变得日益烦琐。在此发展背景下，我国陆续更新了有利于规范增值税的会计树立新规，逐渐稳定了竞争市场上的税务处理秩序，只是一些涉及客观事件的行为往往无法得到有效地把控，所以还需要不断分析一般纳税人的行为案例，继而从中获得启迪。

参考文献

［1］李永波.全面“营改增”后一般纳税人不动产增值税核算例析［J］.国际商务财会,2017（11）.

［2］冯秀娟.一般纳税人不动产核算的增值税会计处理新规解析［J］.财会月刊,2017（7）.

作者:张素云 单位:河钢集团有限公司