房地产企业土地增值税清算

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摘要：房地产企业土地增值税是由国家对房地产行业调控的重要举措，但由于土地增值税工作比较复杂，在数据清算过程中存在一系列问题，根据我国税务局对于房地产企业土地增值税清算管理相关文件表明，土地增值税对于企业影响比较大，基于此，我国需要进一步加强对于房地产行业调控力度，确保房地产企业土地增值税清算的工作顺利进行，更好地为社会服务。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算程序

一、房企土增的清算程序

（一）土增清算前的准备事项

税收对国家调整宏观经济具有重要的印象概念股，是政府发挥其职能的基础，近年来随房地产市场的发展，对房地产企业征收土地增值税，是发挥税收对社会分配的作用的有效手段，能够在一定程度上抑制房价的上升，保障房地产市场的健康有序发展，值得关注的是，房地产土地增值税的清算涉及面较广，清算的方法和内容也相对复杂，对各类凭证和资料的审核烦琐，需要清算人员事前做好相关的准备，比如认真核对原始凭证。

（二）对收入总额的清算

对于房地产企业而言，其收入总和涵盖的内容十分广泛，不仅仅局限于出售房地产所获得的收入，还包含对企业职工的奖励、对外投资以及股利分配等方面，同时在核算销售房地产商品所产生的收入时，并不是所有的产品在当期能够实现销售，同时需要注意一些尚未销售完毕的开发产品。2016年5月1日房地产行业“营改增”，针对“营改增”前后的收入审核还需要划分含税收入和不含税收入。在清算过程中，需要对房地产企业的清算对象有一个整体的把握，对房源进行核对，保证对收入的准确核算。

（三）对扣除项目的审核

对房地产扣除项目的审核，直接关系到土地增值税的征税税率，应当严格按照相关的文件规定，对实际发生的房地产取得成本的房地产开发费用进行核算，审查其是否具有相应的凭证，对没有合法凭证的费用不得扣除。

（四）土地增值税清算单位的划分及应纳税额的计算

在计算房地产企业土地增值税时，最关键的应该是清算单位的确定，清算单位不一样，项目土地增值税应纳税额的计算结果不一样，有以发改委批复的立项文件为清算单位的，也有以建设工程规划许可证为清算单位的，还有同一项目分普通住宅和非普通住宅为清算单位的。清查单位的不同直接影响应纳税额的计算。在实际的计算过程中，需要房地产企业对清算单位进行准确划分分别综合比较，选择对企业有力的计算方法。

二、房企土增清算的现状分析

（一）计算繁杂

土地增值税的计算方式相对特殊，采用超额累进税率计算，因此，在实际的清算当中，需要对收入总和、扣除项目和应纳税额进行准确地核算，同时由于房地产项目的建设周期较长、投资事项复杂，对采用滚动开发方式房地产企业进行核算，需要消耗大量的时间，企业财务部门以及地方税务部门需要相互配合，对每个项目进行审核计算，清算工作十分艰巨。

（二）项目具有特殊性

从当前的市场情况来看，许多房地产企业趋向于合作开发，通过构建具有时限的房地产企业，在项目开发完毕后企业也不复存在，企业的账目很容易混乱，加上清算的时间较长，在对于审查出的应补缴税款，追缴难度十分大。

（三）资料不符合规范

对土地增值税的鉴证报告规范虽然已经有明确的要求，但是在实际的操作过程中，由于中介机构的专业程度参差不齐，所出具的鉴证报告很难达到规定的标准，给具体的核算工作带来一定的难度，不利于税务机关审查应缴税款工作的顺利进行，对土地清算工作也造成很大的难度。

三、做好房企土增清算的举措

（一）提高清算工作的精准度

在进行土地增值税的清算工作中，需要严格区分项目对象，选择清算方式，对房地产企业的房源进行全面的核查，准确的计算房地产企业的各项收入，在清算工作结束后，如果房地产企业销售了已进行清算的产品，需要根据相关的规定计算缴纳土地增值税，避免企业偷税漏税现象的发生。

（二）严格审核清算项目的完工面积

在实际的操作过程中，房地产企业常常将以非货币转让的房地产商品排除在纳税范围之外，但在国家税收文件当中，明确规定了要将用于职工福利等的非货币形式转让房地产开发产品的行为视同销售，需要计算相关的税款，土地增值税也应当按照规定进行计算缴纳。

（三）准确核定销售收入

房地产在进行房地产商品的销售时，需要将其价款与市场上的价款进行比较，防止企业为避免缴纳税款压低交易价格，同时对其销售方式进行全方位的考虑，防止企业故意拖延缴纳税款的时间。

（四）严格控制扣除项目

针对目前一些房地产企业故意增加开发成本和费用，增加扣除项目，采用虚开发票的形式高估成本的行为，需要对房地产企业的成本进行审核，及时追查发票管理中的漏洞，杜绝虚开发票的行为。

四、结语

近年来，我国房地产行业实现了跨时代的发展，国家对土地增值税的监管力度不断加大，房地产企业土地增值税的清算工作越来越严格。以加强土地增值税清算监管为着手点，及时解决房地产土地增值税清算过程中的问题，对促进房地产行业的健康有序发展具有积极的作用，基于此，需要房地产企业严格按相关的法律法规，做好对土地增值税的清算工作。

参考文献

［1］曹兰.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧［J］.当代会计,2018（1）.

［2］臧艳艳.浅议土地增值税清算的问题及建议［J］.天津经济,2015（3）.

作者：王海珍 单位：恒业古镇文化旅游开发集团有限公司